Патентная система налогообложения 

Сдача в аренду гостиничного номера — полноценный и действующий бизнес, который приносит доход, в т.ч. и пассивный.

Регулярная сдача недвижимости (в т. ч. жилой) с целью получения прибыли – это коммерческая деятельность, для ее ведения необходимо зарегистрироваться как юр.лицо или ИП. Закон обязывает платить налог с дохода, который собственники получают за сдачу недвижимости в аренду.

Каждый собственник должен для себя решить, какой режим налогообложения выбрать.

Наиболее популярные варианты:

• налог для самозанятых (НПД)
• НДФЛ для физических лиц
• УСН/«упрощенка» для ИП
• налоговый патент для ИП

Подробнее остановимся на каждом из вариантов. А в конце анализа всех форм налогообложения, мы сведем все в единую сводную таблицу, которая позволит Вам выбрать наиболее оптимальный режим для себя исходя из ваших целей.

Первая часть статьи здесь.

Патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения (ПСН) — специальный налоговый режим для малого бизнеса, при котором ИП получает патент на определённый вид деятельности и уплачивает фиксированный налог.

Стоимость патента рассчитывается из потенциального дохода предпринимателя (величину предполагаемого дохода устанавливают региональные власти) и ставки налога 6%.

Срок

Срок патента от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Чем дольше срок действия — тем больше сумма патента.

Порядок оплаты:

• Срок действия патента меньше 6 месяцев: в размере полной суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента
• Срок действия патента от 6 до 12 месяцев:
  - в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее девяноста календарных дней после начала действия патента;
  - в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

При этом предприниматель освобождается:

• от уплаты налога на доходы физических лиц,
• налога на имущество физических лиц,
• налога на добавленную стоимость.
• налоговая декларация не представляется.

ПСН подходит для малого бизнеса благодаря простому расчёту суммы налогов и отсутствию необходимости учёта доходов и расходов.

Патент имеет следующие ограничения:

• годовой доход — менее 60 млн рублей;
• количество наёмных работников — менее 15;
• патент можно получить только на определённый период времени;
• 1 патент на 1 регион. Патент действует на территории того региона, где он получен.
• 1 патент на 1 объект. Если предприниматель планирует сдавать более одного объекта недвижимости, необходимо приобрести патент на каждый из них.

Патентную систему очень часто выбирают арендодатели, так как этот вид налогообложения считается выгодным для сдачи апартаментов в аренду.

Патентов может быть несколько — ограничений по их количеству для одного ИП нет.

Еще раз, сумма патента складывается из расчёта потенциального дохода, установленного в регионе и ставки налога. Нужно иметь в виду, что патент на аренду недвижимости в разных регионах может стоить по-разному.

Порядок расчета: Н = (ПВД / количество дней в году) x СП x НС

где:

ПВД - размер потенциально возможного годового дохода;
СП - количество дней, на которые выдан патент;
НС – налоговая ставка.

Стоимость патента по регионам здесь.

В качестве примера, Москва:

Рассчитать примерную стоимость патента можно с помощью специального сервиса от ФНС.

Мы ввели следующие значения:

Вот какую сумму нам выдал расчет:

Попробуем рассчитать самостоятельно:

Размер потенциально возможного к получению годового дохода по виду деятельности, подпадающей под ПСН, равен 3 000 000 рублей. Срок действия патента составляет 92 дня (до конца 2024 г.). В году 366 дней. Таким образом, сумма налога равна:

(3 000 000 / 366) x 92 x 6 % = 45 246 рублей.

Сумма не сошлась...но близкая к расчетной он-лайн.

Чтобы получить патент на аренду, нужно:

• быть собственником недвижимости, которая будет сдаваться в аренду;
• иметь статус ИП. Если ИП ещё нет, то нужно подать заявление на получение патента одновременно с документами на регистрацию ИП.

Как получить патент

Для получения патента ИП должен подать в налоговый орган заявление на получение патента по установленной форме.

• При осуществлении деятельности по месту жительства, заявление подается в налоговый орган по месту жительства
• При осуществлении деятельности на территории того муниципального образования, городского округа, города федерального значения или субъекта Российской Федерации, в котором предприниматель на налоговом учете не стоит, заявление подается в любой территориальный налоговый орган муниципального образования, городского округа, города федерального значения или субъекта Российской Федерации по месту планируемого осуществления индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности
• Получить патент можно через личный кабинет предпринимателя

Срок предоставления патента - 5 рабочих дней.

Здесь вы можете ознакомиться с пошаговой инструкцией по получению патента, скачать и заполнить все необходимые формы заявлений.

ИП на ПСН имеет право уменьшить налог на сумму страховых взносов за себя (и работников)

Схема такая же, как мы уже разбирали в предыдущей нашей статье.

Доп.платежи:

• Размер взносов ежегодно меняется, его можно уточнить в налоговой. В 2024 году совокупная стоимость этих обязательных взносов «за себя» составляет 49,5 тыс. рублей в год. Можно оплачивать их один раз — в конце года, а можно вносить равными платежами в течение года.
• Если годовой доход ИП превышает 300 тыс. рублей, что несложно в случае с арендой квартиры в Москве, потребуется оплатить еще и дополнительный взнос на пенсионное страхование — 1% от дохода, который больше нормы (то есть все, что ИП заработает свыше 300 тыс. рублей в год). Эту сумму оплачивают уже в году, следующем за отчетным.

С работниками - вправе уменьшить налог не более чем на 50 %. На ИП без работников - вправе уменьшать налог до нуля.

Уменьшение налога на сумму страховых взносов с дохода свыше 300 000 руб.

Пример

ИП, который занимается сдачей в аренду апартаментов в ЦАО, оформил патент на 12 месяцев (с 01.01.2024 по 31.12.2024). Поскольку работников у ИП нет, стоимость патента составила 180 000 руб. (3 000 000 руб. × 6 %).

Поскольку годовой доход больше 300 000 руб., у ИП возникла обязанность уплатить взносы в размере 1 % с дохода, превышающего 300 000 руб., в размере 27 000 руб. ((3 000 000 руб. − 300 000 руб.) × 1 %).

Итоговая стоимость патента составит: (180 000 руб. - 49 500 руб. - 27 000 руб.) = 103 500 руб.

Сводная таблица по всем налоговым режимам: