Инвестиции в апарт-отель
Недавно мы публиковали историю малогабаритных квартир "от «хрущевок» до студий", с которой Вы можете ознакомиться на нашем канале, а так же мы делали обзор всех малогабаритных квартир и апартаментов Москвы, который вызвал бурю эмоций у наших читателей.
Поскольку инвестиционные проекты "малогабаритные апартаменты под управлением" очень популярны в последнее время, мы решили сделать разбор одного из таких проектов.
💡 Инвестиции в малогабаритные апартаменты "Апарт-отель TOKYO" под управлением Управляющей компании с целью получения пассивного рентного дохода.
📍 г. Москва, р-н Северное Измайлово, Сиреневый бульвар, 15
15 минут пешей доступности от ст.метро "Щелковская"/"Первомайская"
📝 О ПРОЕКТЕ
6-ти этажный кирпичный дом 1961 года постройки. 1-ый этаж отдан под коммерческие площади, где арендаторы предоставляют различные товары и услуги: ателье, аптека, пункт выдачи Wildberries, ветеринарная клиника, парикмахерская, мед.центр, магазин цветов и др.
Со 2-го по 4-ый этажи начинаются апартаменты (всего 39 лотов, из которых в продаже остались 9 апартаментов). Компания предлагает лоты с отделкой White Box. Окончание ремонтных работ: конец 2021 года.
Каждый апартамент имеет высокие потолки от 3,5 до 5 метров, которые позволяют сделать второй уровень, где можно разместить, например, спальню и тем самым увеличить площадь.
Каждый апартамент выделен в отдельный кадастровый номер.
Компания предлагает ремонт и полное оснащение апартамента до 10 кв.м по полу стоимостью 400 000 рублей.
Минимальная стоимость лота 2,6 млн. руб. за 7,1 кв.м (+4 кв.м антресоли).
Кстати, мы следим за динамикой цен на малогабаритные апартаменты. 3-мя месяцами ранее, стоимость данного лота составляла 2,1 млн. руб.
📌 О КОМПАНИИ
У компании/команды есть опыт в подобных проектах. Они реализовали в 2019 году Апарт-отель «БРОДВЕЙ», состоящий из 26 апартаментов, площадь лотов от 11,7 до 19,4 м². Полностью реализован.
Расположение апарт-отеля: шаговая доступность к МЦК Хорошёво, в 15 минутах ходьбы от ст. метро "Полежаевская" и "Хорошёвская" - близость к деловому району "Москва-Сити".
Минимальная стоимость проживания на дату анализа: от 2 900 руб./ночь
Проанализируем деятельность компании на примере действующего отеля.
Компания ООО "БРОДВЕЙ АПАРТМЕНТС" зарегистрирована 09.09.2019 г.
Головащенко Дмитрий Владимирович является генеральным директором организации. Среднесписочная численность работников — 1. Размер уставного капитала — 10 000 руб.
За 2020 год прибыль компании составила — 1, 2 млн. руб., выручка — 1, 5 млн. руб. (на 26 номеров: 57 692 руб. с номера за год и 4 808 руб. в мес.).
Вопрос: номер сдается всего 2 дня в месяц?
Бродвей "рекламируется" как апарт-отель, приносящий собственникам от 35 000. В таком случае 35 000* на 12 мес. и на 26 номеров - выручка УК как минимум должна быть более 10 млн. руб.
* Плату за номер при бронировании получает УК.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Рентный доход
🔸 Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)
🔸 Стадия готовности: Ремонт, срок завершения ремонтных работ - конец 2021 года. Срок до 4 месяцев на "раскрутку" апарт-отеля и максимальную загрузку номеров
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
▪️ Популярность апарт-отелей
▪️ Тренд последних лет, которому следуют и сетевые операторы - отказ от больших номеров в отелях
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 2,6 млн. руб. + 400 000 ремонт и оснащение
🔹 Min площадь лота: от 7,1 кв.м + 4 метра антресоль
🔹 Рекламируемая доходность: до 15%
🔹 Стоимость аренды: 30 000 руб./мес
Анализ рынка района и малогабаритных квартир студийного типа показал стоимость длительной аренды: 30 000 руб./мес. Но это студии от 15 кв.м, что в 2 раза больше 7 кв.м и будет сильно сказываться на уюте.
Стоимость посуточной аренды в окружении: 2 300 руб.
▪️ Инвестиции: 3 млн. руб.
▪️ Вознаграждение УК 25% - от дохода (выручка за вычетом операционных расходов на содержание отеля - персонал, ЖКХ, коммунальные платежи, интернет, маркетинг).
▪️ Планируемая минимальная стоимость номера: от 2 200 руб./ночь. Котловой метод распределения дохода.
Дополнительных гарантий по загрузке отеля инициаторы проекта не дают, при этом официальные финансовые данные "Бродвея" по действующему отелю не отражают спрос на аренду апартаментов - поэтому при расчете чистого дохода от сдачи в размере 20 000 руб приходится полагаться только на данные из презентации УК.
Мы решили рассчитать доходность от долгосрочной сдачи апартамента в аренду, например, студенту (в районе достаточно кол-во ВУЗов). Учитывая рыночную стоимость аренды в районе расположения объекта порядка 30 000 руб., но меньшую площадь анализируемого объекта, мы считаем, что сдать в аренду возможно за 25 000 руб./мес. (КУ оплачивает арендатор сверху).
▪️ 25 000*12 = 300 000 руб. ГАП *
▪️ Доходность: 10%
▪️ Окупаемость: 10 лет
* в проекте "Апарт-отель TOKYO" возможна самостоятельная сдача, без заключения договора с УК.
ТЕНДЕНЦИЯ
На смену сетевым отелям приходят апарт-отели и бутик-отели.
В последние годы апарт-отели стали модной тенденцией в гостиничном бизнесе по всему миру. Данные объекты работают по принципу классических апартаментов, которые выкупаются с правом частной собственности и сдаются в аренду профессиональной управляющей компанией.
Мини-отели — это далеко не «самые дешевые и худшие варианты». Несмотря на ограниченное количество номеров, такие сервисы размещения предлагают гостям достойный сервис и уютную атмосферу.
Зачастую, преимуществом таких объектов является их расположение в исторических реконструированных зданиях со своей характерной особенностью и что самое примечательное – удобной транспортной доступностью. Так, преимущественное расположение в центральных районах города и в непосредственной близости как к деловому центру и культурным достопримечательностям, так и к вокзалам, в т.ч. чтобы быстро и удобно можно было добраться до аэропорта.
Именно поэтому, основная целевая аудитория апарт-отелей — это не только туристы, но и бизнесмены, спортсмены, люди, которые находятся в другом городе в командировке или деловой поездке на конференцию, семинар и т.д.
А так же, как отмечают не только девелоперы, но и сами гости номеров - такие бутик-отели предлагают «домашнюю атмосферу» или необычный дизайн.
По данным аналитического агентства Allied Market Research, к 2023 году мировая индустрия делового туризма достигнет 1,7 триллиона долларов США. Глобальная ассоциация делового туризма (GBTA) прогнозирует, что рынок достигнет 1,7 триллиона долларов уже в 2022 году. И это даже с учетом пандемии и всех ограничений на передвижение.
Все это происходит из-за увеличения мобильности рабочей силы по всему миру.
А главный вывод из исследования «Global Serviced Apartments Industry Report (GSAIR)» от The Apartment Service – высокий спрос среди корпоративных туристов именно на бронирование апартаментов.
▪️ стоимость (наиболее важная статья расходов), а при длительном проживании, апарт-отели предлагают более низкие цены, чем классические отели;
▪️ соотношение цены и качества;
▪️ расположение
▪️ наличие кухонного уголка
▪️ сервисное круглосуточное обслуживание (как в классической гостинице/отеле)
Обеспечить конкурентную стоимость проживания в апарт-отелях смогли в основном за счет не больших, но комфортных номеров. Это еще один из главных трендов последних лет, которому следуют и сетевые операторы, отказывающиеся от огромных номеров. В тоже время, современный турист, в т.ч. деловой, больше не видит смысла переплачивать за большие номера.
Прогулки по городу, деловые встречи, обеды и ужины в ресторанах города. В большинстве случаев турист проводит время вне стен номера, возвращаясь туда для отдыха/сна, принятия водных процедур и за уютной домашней атмосферой.
Все большей популярностью пользуются номера +- 15 кв.м, но при этом комфортно совмещающие все самое необходимое для человека на этом пространстве: это и двуспальная кровать, и кухонный уголок с принадлежностями, где гости могут воспользоваться холодильником, заварить чай/кофе и разогреть себе еду в микроволновой печи, это и уютный уголок для чтения и полноценное рабочее место, если возникла необходимость комфортно поработать за компьютером.
Кстати, еще один тренд: среди хозяев апартаментов станет больше самозанятых. Самозанятость проще ИП: вам не нужно сдавать декларации в налоговую и работать с кассовым аппаратом. По данным ФНС, ежедневно самозанятыми становятся около 5 000 человек.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Один из самых минимальных порогов входа, где инвестор получает в собственность недвижимость (а не доли, паи или невыделенную в натуре долю) - целевая аудитория покупателей также дополнительно увеличивается за счет возможности взять ипотеку.
✅ Короткий срок ожидания "отложенной доходности" в отличие от проектов "на котловане" (старт продаж начался в мае-июне 2021 года, плановый срок завершения проекта - конец 2021)
✅ Владение ликвидной недвижимостью, стоимость которой растет.
✅ УК не обязывает собственников заключать с ними договор на управление апартаментом. Вы можете управлять или жить самостоятельно.
✅ Апартаменты сдаются с отделкой White Box - если вы хотите проживать самостоятельно или реализовать свой дизайнерский потенциал, то у вас нет никаких ограничений. Если же тягости ремонта вас не привлекают, то доплатить до состояния "под ключ" придется всего 400 000 рублей.
✅ Расположение. Соседство с районом Измайлово, известным своим комплексом гостиниц: Альфа, Бетта, Гамма, Дельта и Вега. Районом - как центром гостиничного размещения.
✅ Расположение в ближайшем окружении большого числа ВУЗов, что дает потенциальный спрос со стороны студентов - как для аренды, так и для покупки (со стороны родителей, лишь бы чадо не жило в общежитие).
👎 РИСКИ
❎ Увеличение срока ремонтных работ и, соответственно, запуск работы отеля.
❎ Долгий запуск отеля до максимальной загрузки, то есть невостребованность отеля в данной локации.
❎ В любом случае у отеля будут статьи доп. расходов на оснащение номера в процессе эксплуатации (дополнительные постельные комплекты, полотенца, тапочки, столовые приборы и т.д.).
❎ ВРИ ЗУ. Назначение земельного участка: эксплуатация производственного помещения. Действий по смене ВРИ пока не предпринято.
❎ Раскадастрирование помещений на отдельные номера произошло, но пока не известно какая кадастровая стоимость. Но ясно, что объект относится к категории коммерческой недвижимости, где ставка налога 1,8%.
❎ Расположение объекта. Апарт-отель расположен не в деловой зоне Москвы, не в исторической, что может снизить его привлекательность для части целевой аудитории.
❎ Тарифы на коммунальные услуги выше, чем в квартирах.
❎ Апартаменты в старом фонде.По перечню работ, который нам прислали, никаких работ по улучшению фасада не предусмотрено, т.е. презентабельность внешнего вида объекта пока остается под вопросам.
❎ Стоимость чистового ремонта и полного оснащения 400 000 руб. Исходя их личного опыта, такая сумма может свидетельствовать о низком качестве чистовых материалов и дешёвой мебели/техники, которая может достаточно быстро выходить из "строя" и требовать дополнительных затрат. Как говориться "скупой платит дважды." Оптовая закупка материалов и оснащения может служить обоснованием низкой стоимости, но окончательно не снимает данный риск.
✅ Крайне маленькая площадь апартаментов в размере 7 кв. м вызывает обоснованные опасения, однако, за счет высоких потолков существует антресольный этаж, эксплуатируемый для проживание - т.е. есть дополнительная площадь, не учтенная в документах, а налог на имущество рассчитывается по площади по полу.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения как пассивного рентного дохода, так и самостоятельного управления или спекулятивной продажи.
⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку.
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале