Инвестиции в New Form Жигулевская
💡 Инвестиции в New Form Жигулевская с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду.
📍 г. Москва, ЮВАО, р-н Кузьминки, Жигулевская улица, 4 к.1, к.2
- Кузьминки 10 мин пешком (800 м), Окская 20 мин пешком (1,7 км)
- Первая линия
- Выезд на Волгоградский проспект
- Кусковский лесопарк в 3 км, парк Кузьминки в 5 км
1. Программа реновации жилья: в районе 314 домов попали под программу реновации жилья.
Обратите внимание на карту - все окружение анализируемого проекта включено в программу реновации жилья, где для бОльшей часть домов еще не начали реализацию программы.
2. Проекты комплексного развития территории: в непосредственной близости от Проекта (около 2 км) планируется реализация КРТ Грайвороново (Рязанский район, территория №1), площадью 18,16 Га. По проекту здесь должно быть:
- Общий объем застройки: 257,52 тыс.кв.м
- Нежилое назначение: 104,69 тыс.кв.м
- Жилое назначение: 152,83 тыс.кв.м
3. Новостройки в ближайшем окружении отсутствуют. А учитывая "особенность" проекта, а именно то, что «New Form Жигулевская» — проект реконструкции бывших зданий общежитий 1971 года, мы будем сравнивать стоимость проекта с ценами в полностью аналогичных проекта My space.
My space на Окской (расположен в 2 минутах пешком от анализируемого проекта) - это:
- Проект реконструкции бывшего здания общежития 1971 года.
- Тип недвижимости - квартира.
- Прописка.
- Форма сделки: ДКПН. Форма оплаты: аккредитив.
- Ипотека, возможность использования мат.капитала.
📝 О ПРОЕКТЕ
Как мы уже упомянули чуть выше, «New Form Жигулевская» — проект реконструкции бывших зданий общежитий 1971 года.
"Новостройка" представляет собой два пятиэтажных кирпичных жилых дома, рассчитанных на 366 квартир.
Надо сказать, что изначально это были апартаменты, но компании удалось через суд получить жилое назначение.
В проекте сдан первый корпус в 2023 году.
Второй корпус на стадии ремонтных работ (срок III кв. 2024 г.)
В домах после капитального ремонта заменены все коммуникации: электропроводка, смонтирована новая система вентиляции, пожарная сигнализация, установлены современные стеклопакеты, сделана отделка входных групп и общих мест пользования.
В проекте представлены студии площадью от 15 до 34 кв. м с чистовой отделкой и возможностью выбора:
На наш взгляд, отремонтированный фасад в этом проекте выглядит гораздо симпатичнее, чем в My space.
📌 О КОМПАНИИ
На рынке проект представлен компанией ООО Пионер Финанс (СЗ Новый Формат).
Компания реализует 2 проекта, кроме анализируемого (состоящего из сданного и еще не сданного корпуса) - проект New Form Аминьевское.
Надо сразу отметить, что несколько раз были перенесены сроки сдачи!!!
У жильцов есть достаточно активный форум, где они также проходят этапы судебных споров с выплатами неустоек, некачественной отделкой и т.д.:
Лучше всего о компании скажут 2 пункта:
С распроданностью у застройщика всё отлично. В продаже есть всего 2 квартиры самой большой площадью (34,1 кв. м). Также есть предложения на вторичном рынке (а когда их нет?). Наприме, на портале ЦИАН, всего 1 объявление о продаже студии 15 кв.м от собственника (не застройщика).
Со вторым пунктом дела обстоят хуже. Много негативных отзывов и о сроках, и о качестве ремонтных работ, и о нежелании исправлять допущенные "косяки".
Но, как минимум, по сданному первому корпусу у Вас есть возможность:
- Увидеть "живьем" реализованный проект (включая качество отделки и мебели), и принять для себя решения готовы ли вы ждать второй корпус с таким же качеством исполнения.
- Быть готовыми к переносу сроков
- Купить квартиру на вторичном рынке в первом корпусе
Впрочем, намного больше настораживают отзывы такого характера:
И мы, конечно же, "пошли" на сайт Кузьминского суда и действительно нашли огромное количество судебных дел (в том числе с решением "удовлетворено").
Мы спросили об этом менеджера, и менеджер не стала скрывать, что действительно эта история имеет место быть.
Решением в данном случае является: вы запрашиваете конкретный кадастровый номер на выбранную Вами студию и проверяете, нет ли на нее претендентов и судебных дел.
Поэтому, будьте бдительны при покупке квартиры в данном проекте!!!
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи, который сразу регистрируется в Росреестре
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Доступна беспроцентная рассрочка сроком на 6 месяцев. Первый взнос составляет 50% от стоимости лота, а платежи можно вносить ежемесячно или раз в квартал.
🔸 Тип объекта: Жилая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Сдан корпус 1к (ремонтные работы завершены) в 2023 году.
Сдачу первого корпуса застройщик затянул на три месяца, доделывает недоделки нехотя!!!
Корпус 2 к - в активной стадии ремонтных работ, срок завершения которых намечен на III кв. 2024 г.:
🔸 Срок выплат дохода: как найдете арендатора
🔸 Периодичность выплат дохода: ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
Был существенный рост стоимости, когда компания получила статус жилое.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:
В корпусе 1к остались только большие лоты:
Есть вариант на вторичном рынке: 6 100 000 ₽ / 388 535 ₽/м² за 15,7 кв.м на 4-ом этаже, без мебели/техники.
Кстати, тут Вы можете увидеть общественные зоны.
В корпусе 2к: минимальный порог входа: от 4 970 000 ₽ + 650 000 ₽ мебельный пакет = 5 620 000 ₽ / 353 500 ₽/м² за 15,9 кв.м за номер с чистовой отделкой и мебелью. Это квартира на 1-ом этаже. Для сравнения, на 4-ом этаже разница в цене составит всего 260 000 руб. - 5 880 000 ₽ / 374 500 ₽/м²
Сравним стоимость. И как мы и упомянули ранее, будем сравнивать с абсолютно аналогичным проектом "My Space на Окской". В этом проекте нет квартир от застройщика, поэтому обратимся к вторичному рынку:
Диапазон цен от 385 000 - 440 000 ₽/м² за студии от 14 до 16,5 м². Разброс цен связан с уровнем отделки и оснащения квартиры. Мы взяли средний вариант:
Также хотим Вас предупредить, что в районе (как и в любом другом) достаточно предложений вариантов студий площадью около 15 кв.м, НО! - внимательно читайте объявления и уточняйте, 99% - это долевая собственность! То есть по сути продажа комнаты в квартире - просто объявлению дали красивое продаваемое название!
🔹 Доход (рекламируемый): сдача в аренду от 40 000 до 45 000 в месяц, Управления в проекте не предусмотрено. КУ порядка 2 000 руб., + счетчики
Согласно анализу рынка, ставка аренды составляет 43 000 руб.
Поэтому мы согласны с рекламируемыми 40 000 руб.
Расходы:
- счетчики на арендаторе
- КУ - порядка 2 000 руб.
ГАП (долгосрочная аренда): (40 000 * 12) - (2 000 КУ*12) = 456 000 руб.
Доходность: 7,7%
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация и транспортная доступность.
✅ Изначально это было общежитие, то есть существующая нарезка на маленькие лоты была исходной. Электрическая мощность 8 кВт на каждую квартиру.
✅ Привлекательная стоимость для данной локации.
✅ Как мы отметили ранее, достойно отремонтирован фасад здания.
👎 РИСКИ
❎ Это не новое строительство, а реконструкция двух бывших общежитий - типовых советских "коробок". Хотя и было заявлено, что в ходе реконструкции были заменены инженерные коммуникации, стеклопакеты, вентиляция, но сказать, что этим можно добиться значительного скачка в качестве тут, конечно, сложно.
Кроме того, большая часть квартир - компактные студии площадью 15 кв. метров.
Комплекс выглядит как проект дешевых советских квартир, которые как были общежитием, так и остались ими под новой вывеской.
❎ Нет предпосылок для роста стоимости недвижимости. Дом не попадает в программу реновации ветхого жилья. Поэтому получить какую-либо компенсацию за помещение или альтернативное предложение с доплатой за помещение в новостройке отсутствует.
❎ Более того, дом окружен домами по программе реновации жилья..."вечная" стройка на высотки как минимум до 2032 года обеспечена.
К тому же, реновация добавит еще огромный пул квартир, которые будут сдаваться в аренду (в т.ч. будут куплены/получены на перепродажу).
❎ Высокая степень износа: судя по отзывам, отделка и меблировка - эконом вариант. Используемые материалы - самые дешевые. Много мебели из фанеры, что сильно снижает срок их жизни, а следовательно в скором времени потребует ремонта и замены.
❎ Ограниченная арендаторская база: малогабаритные квартиры по 15 кв.м могут быть менее привлекательными для потенциальных арендаторов из-за их ограниченного пространства. Это может снизить спрос на аренду и увеличить риск периодов пустых квартир.
❎ Ограниченные возможности для арендной ставки: из-за малой площади квартир у вас может быть ограниченная возможность устанавливать высокую арендную ставку. Это может ограничить ваш потенциальный доход от инвестиции.
!Напоминаем Вам, чтоб Вы проверяли по кадастровому номеру выбранной квартиры, не находится ли она в судебном процессе!
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.