ГАБ - АПТЕКА ГОРЗДРАВ
💡 Покупка ГАБ - помещение формата street retail с арендатором сетевой аптекой ГОРЗДРАВ с обещанной доходностью 8% годовых.
Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
📍 Москва, СВАО, р-н Бабушкинский, ЖК Кольская 8: ул. Кольская д.8, к.2.1
Ближайшая к новостройке ж/д платформа — Лосиноостровская, которая в 2024 году войдет в состав МЦД-5 «Ярославско-Павелецкий». Платформа находится в 3,1 км от ЖК — удобнее всего доехать на автобусе №183. Остановка «Завод Стройдеталь» расположена в 2 минутах ходьбы.
ЖК «Кольская 8» — новостройка комфорт-класса от ПИК, ориентированная на семьи. В проект входят три жилых корпуса с подземным паркингом, школа и детский сад.
Бабушкинский р-н — спальный. Здесь практически отсутствуют промышленные предприятия, промзоны реорганизуют, а на западе расположен крупный парк в долине реки Яуза - 530 м от ЖК.
Выезд на МКАД находится в 5,8 км от новостройки — дорога займет 12 минут по Енисейской улице без учета пробок. ТТК расположено в 9,5 км, Садовое кольцо — в 11 км.
ЖК Кольская 8, где 1 очередь строительства в 3 кв.2023 г. находятся 1 120 квартир, это порядка 2 576 человек. Распроданность квартир составляет 98%
2 очередь 1 кв.2025 г.- 1 212 кв.= 2 787 человек. Распроданность 15%.
Итого: 2 332 квартиры. при коэфф.2,3 = 5 363 человека учитывая 2 очереди строительства
Район можно считать перспективным с точки зрения недвижимости. Большая часть жилищного фонда представляет из себя старые и ветхие «панельки», которые включены в программу реновации Москвы. В будущем на их месте появятся новые современные жилые комплексы, что увеличит привлекательность района.
📝 О ПРОЕКТЕ
Помещение с арендатором сетевой аптекой ГОРЗДРАВ, общей площадью 48,6 кв.м и отдельным входом, расположено на 1-ом этаже строящегося жилого многоквартирного 25-этажного дома (срок сдачи дома 3 кв.2023 г.).
Угловое помещение.
1 линия домов, вдоль движения пешеходного трафика.
Степень строительства дома - высокая. Завершены все монолитные работы, остекление. Ведутся внутренние отделочные работы.
Планировка - открытая, большая площадь витринного остекления. Высота потолков 3 м.
Стихийная бесплатная парковка в рамках дворовой территории ЖК.
Площадь анализируемого ГАБ: 48,6 кв.м Стоимость анализируемого ГАБ: 23 500 000 руб. / 483 539 руб / кв.м Ставка аренды 3 704 ₽/кв.м/мес.
Для анализа стоимости ГАБ мы решили проанализировать аналогичные предложения ГАБ с арендатором аптекой в новостройках или строящихся проектах, преимущественно жилых комплексах ПИК.
На открытом рынке экспонируются порядка 9 помещений с ГАБ, где в качестве арендатора сетевая аптека. Все помещения имеют схожие с анализируемым объектом характеристики: расположены в проектах новостроек, преимущественно в проектах застройщика ПИК, на 1 этажах. Отличие лишь в расположении в округах и районах Москвы.
Диапазон представленных площадей: 36,3 - 80,6 кв.м
Диапазон стоимости продажи: 325 358 - 646 641 руб./кв.м
Диапазон арендной ставки: 2 653 - 5 365 руб./кв.м/мес.
Заявленная доходность ГАБов: 7,7% - 9,9%
Заявленная окупаемость: 10 - 12,9 лет
Также, следует отметить, что на открытом рынке экспонируются помещения в том же доме, что и анализируемое помещение.
Диапазон представленных площадей: 91,7 - 138,9 кв.м Суммарно 448,5 кв.м из 2 703,3 коммерческих площадей.
Диапазон стоимости продажи: 198 996 - 252 350 руб./кв.м
Но как видно из рисунка с расположением помещений, все представленные помещения расположены не на первой линии и не захватывают пешеходный трафик, а скорее рассчитаны на спрос внутри ЖК.
Так же имеются в продаже помещения во второй очереди строительства, где стоимость составляет порядка 145 865 руб./кв.м.
📌 О КОМПАНИИ
ГОРЗДРАВ - сеть аптек, которая работает с 1991 года. Сеть насчитывает сотни точек по всему городу Москва и Подмосковью.
В настоящее время договор аренды еще не подписан, так как объект не введен в эксплуатацию. Решается вопрос о подписании предварительного договора аренды, условиями которого являются индексация 5% и арендные каникулы 3 месяца, либо 6 месяцев по 50% от арендной платы.
Выручка сети за 2021 год: 14.5 млрд ₽
Численность персонала насчитывает: 1 367 чел.
Имеются судебные дела.
Действующие аптеки отмечены на карте ниже.
Учитывая, что основной пешеходный трафик на пути следования "домой/на работу" от/к метро Свиблово, то следует отметить, что основными конкурентами являются 4 аптеки именно возле станции метро Свиблово.
Среди эти 4-х аптек нет аптек сети "ГОРЗДРАВ".
Далее, на пути следования от метро в сторону ЖК по ул. Кольская нет ни одной действующей аптеки.
Беря во внимание, что ЖК Кольская 8 строится двумя очередями, и вторая очередь (дом расположен ближе к метро, чем дом со сроком сдачи в текущем году) будет сдан лишь в 1 кв.2025 г., можно сказать, что возможное появление еще одной аптеки в рамках данного ЖК отсрочено на 2 года, пока не будет сдан в эксплуатацию 2-ой корпус.
Однако это не исключает появление аптеки другой сети в рамках 1-го корпуса.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: ГАБ - получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи + предварительный договор аренды с арендатором
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail )
🔸 Стадия готовности: Строящийся дом со сроком сдачи в 3 кв.м 2023 г.
Учитывая высокую степень готовности, а также репутацию ПИК, перенос срока сдачи минимален.
🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца (после сдачи в аренду и окончания срока арендных каникул). Ориентировочный срок начала дохода: январь 2024 г.
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
▪️ Возможность ротации арендатора с целью увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: 23 500 000 руб. / 483 539 руб / кв.м
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м помещений ГАБ: 325 358 - 646 641 ₽
Диапазон стоимости продажи свободных помещений в этом же доме, но расположение которых в некоторой степени хуже: 198 996 - 252 350 руб./кв.м
Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку
🔹 Ставка аренды/МАП/ГАП: 3 704 / 180 000 / 2 160 000
Диапазон арендной ставки предложений ГАБ с аптекой : 2 653 - 5 365 руб./кв.м/мес.
Вывод: Ставка аренды помещения соответствует рынку.
🔹 Доходность заявленная (годовых): 8%
Предоставленных данных недостаточно для объективной оценки доходности предложенных инвестиций. Отсутствует информация о расходной части, в т.ч. налоги на помещение и землю, и что входит/не входит в арендную ставку. Однако считаем, что доходность объекта будет соответствовать заявленной в коммерческом предложении.
По объектам ПИК есть дополнительный платеж на УК в размере 56 руб / кв. м / мес, на содержание инфраструктуры. В этом случае, доход составит 2 160 000 - 56*48,6*12-129 600=1 997 741 руб (8,5% годовых). Также добавятся налоги после ввода объекта в эксплуатацию.
Также, стоит принять во внимание на наличие аналогичных ГАБ в продаже с заявленной доходностью 7,7%-9,9% и окупаемостью 10-12,9лет. Среди данных предложений есть предложения выше по доходности, чем анализируемый объект.
Вывод считаем не окончательным, т.к. не полная информация о составе ставки аренды и всех операционных расходах, который несет собственник.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Потенциальный предварительный ДА, который может быть долгосрочным договором аренды.
✅ Расположение помещения на углу здания с видом на центральную пешеходную и проезжую улицу. Такое расположение "захватывает" не только жителей самого ЖК, но и мимо проходящих людей далее по улице
✅ Расположение помещение на углу дает возможность ротации арендатора. Небольшая площадь помещения, его расположение и витринные окна дают возможность для ротации, в случае необходимости. На помещение с такими характеристиками потенциально большой перечень арендаторов.
✅ Потенциально высокий спрос. Так как нет аптек в радиусе 500 метров (по пути следования от метро к ЖК), а также сдача второго корпуса ЖК в 1 кв.2025 г.
✅ Высокий потенциал роста стоимости кв. м после ввода объекта и стабилизации арендного дохода (по аналогии с конкурентами).
👎 РИСКИ
❎ Фактически договор аренды не подписан.
❎ Вероятность появления конкуренции. В сдаваемом корпусе 2 703,3 кв.м коммерческих площадей. Весь список потенциальных арендаторов нам не известен.
❎ Недостаточно данных для оценки доходности инвестиций, так как отсутствуют данные о составе ставки аренды и всех операционных расходах, который несет собственник.
❎ Стоимость помещения выше предложений свободных площадей в этом же доме с аналогичным сроком ввода, хотя эти помещения и имеют расположение в некоторой степени хуже.
❎ Отсутствует информация о фактическом спросе. Объект будет сдан в 3 кв.2023 года. Арендатор будет находится на арендных каникулах 3 месяца. Помещение будет приносить только расходы.
Заселение дома жителями будет проходить постепенно, несмотря на то, что квартиры будут сдаваться с готовой отделкой.
Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
1. Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку.
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м помещений ГАБ: 325 358 - 646 641 ₽
2. Ставка аренды помещения соответствует рынку.
Диапазон экспонируемой арендной ставки помещений ГАБ составляет
2 653 - 5 365 ₽/кв.м/мес.
3. Конкуренция потенциально высокая. 2 703,3 кв.м коммерческих помещений в доме. Весь список потенциальных арендаторов нам не известен. Отсутствует информация о фактическом спросе, так как объект будет сдан лишь в 3 кв.2023 года и сидеть на каникулах.
4. Доходность объекта совпадает с заявленной в коммерческом предложении. Есть "люф" для расходной части.
💬 ИТОГИ
Объект соответствует поставленной задаче и может быть рекомендован к покупке.