Инвестиции в бутиковый апарт-отель — ORO
💡 Инвестиции в апарт-отель «ORO» с сервисом доверительного управления отеля 5* с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду.
📍 г. Москва, ЦАО, р-н Красносельский, 1-й Красносельский пер., 15, стр. 1
- 3 минут пешком от ст.м Красносельская
- Первая линия
- 20 мин пешком (или 1 станция на метро) до площади Трех вокзалов
Местоположение апарт-отеля хоть в ЦАО, но за счет максимальной близости ТТК - место шумное, пыльное и загазованное. Но зато метро в двух шагах, район обжитый — вся инфраструктура под рукой.
Парк Сокольники хоть и близко, но идти придется окольными путями, минуя Третье транспортное кольцо и железнодорожную ветку.
1. Программа реновации жилья: в районе 12 домов попали под программу реновации жилья.
2. Проекты комплексного развития территории: в непосредственной близости от Проекта (500 метров) планируется реализация КРТ "Красносельский тупик, вл. 4". По проекту здесь должен быть объект капитального строительства - центр повышения квалификации специалистов экономического профиля с подземной автостоянкой на 10 000 кв.м
3. Новостройки в ближайшем окружении:
📝 О ПРОЕКТЕ
Объект позиционируется в премиум-классе. Предусмотрен один 10-этажный монолитно-кирпичный дом. В нем расположится 195 лотов, в том числе с террасами и балконами. К редким форматам относятся двухуровневые апартаменты со вторым светом.
Можно выбрать вид отделки — черновую или чистовую с частичной меблировкой.
В чистовом варианте высота потолков на типовом этаже составит 2,73 м, на 9-м этаже — 3,4 м, в двухуровневых лотах — 5,2 м.
Площади студий варьируются от 21 до 28 кв.м, «однушек» — от 24 до 46 кв.м, «двушек» — от 59 до 77,2 кв.м.
Бронирование началось в декабре 2022 года, продажи — в июне 2023 года.
Уровень распроданности по заявлениям застройщика 40%, по данным ДОМ.РФ на сентябрь - продано было 21%. Учитывая запаздывание предоставление данных порталом ДОМ.РФ, можно предположить, что за более чем 3 месяца с сентября по январь, компания вполне могла реализовать еще 20% лотов.
ORO по документам — гостиничный комплекс, а значит, апартаменты в нем имеют статус гостиничных номеров. Это обеспечивает им минимальную для нежилой недвижимости ставку налогообложения. Хоть какая-то экономия, в сравнении с просто апартаментами.
В проекте предусмотрен паркинг, правда маловместительный - всего на 30 мест при 195 «апартах».
Учитывая, что на территории, прилегающей к ORO, машино-мест не предусмотрено, вопрос хранения личного автотранспорта станет для жильцов проблемой.
Также предусмотрены кладовые, места для хранения самокатов и велосипедов, лапомойка, там же появится зарядка для электрокаров.
Комьюнити-зоны для удаленной работы и нетворкинга в лобби и во дворе.
На свободном участке 0,4 га запланированы двор-сад с wi-fi, воркаут-зона, терраса с кафе, йога-зал и прогулочные зоны.
Выше мы упомянули близость Проекта к ТТК... Компания планирует защитить проживающих от шума ТТК и реновируемых кварталов с помощью специальных стеклопакетов. Лоты, окнами выходящие на ТТК, будут отведены под инвестиционные цели и оборудованы арендной мебелью.
📌 О КОМПАНИИ
На рынке проект представлен компанией Stenoy.
STENOY – новый бренд в группе «Патек», компании с 30-летней историей строительства и девелопмента. С 1993 года Группа прошла путь от застройщика небольшого коттеджного поселка в Подмосковье, до компании федерального уровня с успешными проектами в Москве и Санкт–Петербурге.
Бренд STENOY вышел на столичный рынок жилой недвижимости в 2021 году. Основанный выходцем из «Патек Групп» Константином Георгиадисом, а также Ильей Фроловым и Григорием Малолеткиным.
В портфеле компании Патек — 194 000 м² коммерческой недвижимости.
ORO флагманский проекта STENOY. В 2024 г. компания собирается приступить к реализации еще трех гостиничных комплексов: Artel, проект на ул. Гаврикова в Москве и на Васильевском острове в Петербурге.
Общий объем инвестиций в московский проект Artel девелопер оценивает в сумму от 2,5 млрд руб. до 3 млрд руб. Объект станет продолжением линейки точечных клубных проектов девелопера площадью застройки 10–15 тыс. кв. метров. Площадь петербургского проекта - 80 тыс. кв. м, примерный объем инвестиций - 13 млрд руб.
Совокупно в земельном банке девелопера сейчас находится около 50 тыс. кв. м под застройку в Москве и примерно 80 тыс. кв. м в Северной столице. В планах компании — планомерное наращивание земельных активов и разработка участков под новое жилое строительство и коммерческую недвижимость.
Управляющей компанией выступит C&U. Ею будет обеспечиваться гостиничный сервис: консьерж, встреча курьеров, химчистка, клининг, садовник, инженер, валет-парковщик и другое.
У компании 1 917 000 кв.м в управлении:
Кстати, C&U выбрана управляющей компанией в ЖК «RED7» от ГК «Основа».
Большой опыт компании позволил им создать и использовать свои цифровые сервисы для управления объектами, включая "Личный кабинет" для инвестора.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода
🔸 Тип сделки: Реализация идет по 214-ФЗ. Продажа через счета эскроу.
Сбербанк выделил проектное финансирование.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Субсидированная ипотека 10,5% от Сбербанка.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2024 г.
Выдача ключей: 31.12.2024 г.
- Готов монолит 9 из 10 этажей
- Выполнена кладка наружных стен 6-ти этажей и кладка внутренних стен 5-ти этажей
- Монтаж индивидуального теплового пункта готов на 60%
- Работы по внутренним инженерным сетям (отопление, водопровод, канализация и вентиляция) в подземной части выполнены на 80%, в наземной на 25%
- Начаты работы по устройству фасадов, монтаж лесов, разбивка кронштейнов крепления.
🔸 Срок выплат дохода: с 1-го месяца (после передачи лота в Управление)
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК.
▪️ Учитывая высокую стадию строительства, потенциал роста стоимости по мере строительной готовности минимальный.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 14 949 344 ₽ / 715 280 ₽/м²
Номер с чистовой отделкой и полной меблировкой.
По заверениям менеджера, для передачи номера в управление - "доукомплектовывать лот ничем не нужно".
Вывод: МФК «RED7» имеет расположение у Садового кольца. Согласно сравнительному анализу цен с окружением, можно сказать, что стоимость апартаментов превышает рыночную особенно, учитывая, что расположение у метро Красносельская - не самое ЦАО :-)
На момент старта продаж минимальный лот по площади — 21-метровая студия стартовала с ценой от 10 млн рублей (сейчас 15 млн, то есть +50% к стоимости)
Премиум апартаменты с раскладным диваном... ну-ну:-)))
🔹 Доход (рекламируемый): от 1 600 000 ₽ - регулярный годовой доход от сдачи в долгосрочную аренду - 19% годовых
И как это они получили 19%??? Если 1,6 млн /15 млн = 10,6% в год
С УК заключается Агентский договор сроком на 3 года.
На выбор дают 3 варианта программы:
Так как нас интересует полное управление и пассивный доход с нашим минимальным участием, то выбираем пакет Премиум.
🔹 Пример расчета доходности по фин. модели:
Согласно прогнозам УК планирует сдавать лоты 21-27 кв.м за МАП 75 000 руб.
Согласно анализу окружения, оценочная стоимость аренды в диапазоне до 63 000 руб. в месяц + КУ
Проверим по сети YES. Мы возьмем для сравнения цену аренды их студий в долгосрок в YES Технопарк (наиболее схожее расположение) - 78 000 ₽/мес. + интернет 1 000 руб.
Мы согласимся с ценой аренды по фин.модели в 75 000 руб., которая не включает для арендатора КУ, но включает услуги сервисного управления
ГАП (долгосрочная аренда): 900 000 руб.
Расходы:
- коммуналка на арендаторе
- 25% - услуги отельного оператора
Итого доход: 900 000 - 25% УК = 675 000 руб.
Доходность: 4,5 % + еще мы не вычли налоги
Что то мы не увидели доходности в 19% и дохода от 1,6 млн руб. в год...
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация (ЦАО и близость к метро) и развитая инфраструктура вокруг.
Правда смущает близость к ТТК, которая создает шум и пыль.
И ... Красносельская - так себе ЦАО :-)
✅ Апартаменты можно приобрести как с черновой отделкой, так и с чистовой и меблировкой.
✅ Договор с УК заключается сроком на 3 года.
✅ Хоть застройщик и сам по себе новичок, НО:
- Компания - выходец из «Патек Групп»
- ORO - флагманский проект. Как правило, с выходом на рынок таких проектов стараются не упасть в грязь лицом, чтоб с самого первого проекта не портить себе репутацию.
✅ Средний номерной фонд - 195 номеров... (по верхней границе...близко к большому номерному фонду). Но учитывая, что компания позиционирует, что не все 195 лотов будут арендными, а часть под "личное проживание", то можно сказать, что номерной фонд - средний.
✅ УК с большим опытом управления.
✅ Высокая стадия строительства объекта, правда это минимизирует потенциальный рост стоимости по мере строительной готовности.
✅ Реализация идет по 214-ФЗ. Продажа через счета эскроу.
✅ Согласно "Рейтингу районов Москвы по плотности застройки", Красносельский район имеет не плотную застройку. Что нам это может дать? Что жилья не так много ... в основном старый фонд, можно предположить, что потенциальный спрос на долгосрочную аренду может быть.
👎 РИСКИ
❎ Недостаток парковочный мест: на 195 лотов предусмотрено всего 30 машино-мест на подземном паркинге.
❎ Шум и пыль от проходящих в непосредственной близости ТТК и улицы Краснопрудной. В 500 м расположены ж/д пути. Вкупе с недостатком зеленых зон и плотной застройкой это характеризует состояние экологии района как неблагоприятное.
❎ Пробки для данной локации — регулярное явление.
❎ Фактическая доходность не совпадает с рекламируемой. Разница более чем в 3 раза.
❎ Стоимость лотов превышает рыночную.
❎ Есть опасения, что перенесут срок сдачи, учитывая текущую стадию строительства и срок ввода 1 кв. 2024 г. (пусть и без отделки, на которую они заложили срок до 31.12.2024 г. ).
❎ Отсутствие понимания своей целевой аудитории. Кому будут сдавать?
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.