Инвестиции в street retail в жилом районе Москвы
💡 Продажа помещения свободного назначения, находящегося в федеральной собственности, общей площадью 651,3 м² (состоит из 4 помещений). Лот реализуется в виде аукциона на торговой площадке СБЕРБАНК-АСТ.
📍 г.Москва, ЮВАО, район Текстильщики, ул. 7-я Текстильщиков, д. 14
10 минут пешей доступности до ст.метро "Волжская" - 900 метров
Объект расположен внутри жилого квартала. На первой линии внутриквартальной улицы. Имеется парковка.
Окружение: учебные заведения, медицинские учреждения, огромная территория парка.
📝 О ПРОЕКТЕ
Помещение общей площадью 651,3 кв.м (состоит из 4 раскадастрированных помещений), с отдельным входом с фасада здания, со двора, а также отдельным входом в подвал. Помещение расположено на 1 -ом этаже и в подвале 5-этажного многоквартирного жилого дома 1955 года постройки.
Ранее здесь находился институт МИСАО.
Кадастровая стоимость: 33 430 168 руб./налог при ставке 1,9% = 635 176 руб.
Согласно Отчету № 38 о выполнении ООО АСК «ОЛИМПСТРОЙ» работ по обследованию инженерной инфраструктуры помещения:
Помещения обеспечены сетями инженерно-технического обеспечения. Требуется проведение капитального ремонта всех внутренних инженерных сетей и оборудования. Помещения оборудованы автоматической пожаркой сигнализацией и системой оповещения при пожаре.
Имущество не обременено арендой, не находится под арестом.
3 помещения имеют отдельные входы.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
- Покупка помещения на торгах по сниженной цене с потенциальной сдачей в аренду и получения ежемесячного рентного дохода;
- Покупка сразу большого лота, включающего в себя несколько раскадастрированных помещений с отдельными входами и продажа лотов в розницу.
🔸 Тип сделки: ДКПН (без НДС)
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Помещение свободного назначения в МЖД
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Срок выплат: Рентный доход с 1 месяца заезда арендатора
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно (после сдачи в аренду)
🔸 Тип управления: Самостоятельное управление
🔸 Драйвер роста
▪️ Покупка с торгов по стоимости ниже рыночной
▪️ Продажа в розницу
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость помещения:
Начальная цена: 60 070 000 ₽/92 231 руб. за 1 кв.м
Шаг: 601 000 ₽
Дата и время окончания подачи заявок на участие: 12.12.2022
Определим рыночную стоимость и, учитывая, что это аукцион на повышение стоимости, мы поймем предельную стоимость, на которую можем рассчитывать
Учитывая, что помещения имеют отдельный доступ, у нас есть возможность рассматривать не только ≈ 650 кв.м, а и ≈ 150 кв.м.
Аналог 1. Помещение в соседнем доме, на этой же улице.
Аналог 2. Помещение значительно дальше нашего. 20 минут пешком до метро.
Согласно рынку, диапазон стоимости в ближайшем окружении составляет 186 - 422 тыс. за кв.м.
НО!
Мы обратили внимание на 1 объявление. Продажа готового арендного бизнеса за 54,9 млн. Путем нехитрых подсчетов, мы получаем, что "якобы" ориентировочная арендная ставка здесь порядка 42 000 руб. в мес.
Забегая вперед скажем, что это маловероятно.
У нас недостаточно данных для объективной оценки рыночной стоимости сравнительным анализом, но мы будем иметь ввиду стоимость второго аналога в 186 тыс. руб. за кв.м.
🔹 Лот: 651,3 кв.м (состоит из 4 помещений от 123 до 214 кв.м)
🔹 Доходность: Для стрит ритейла наиболее частая "рекламируемая" доходность 10%. Посчитаем, получается ли она на этом объекте.
НО!
Отдельные входы позволяют нам сдавать более маленькими лотами, ведь у нас есть помещения ≈120 кв.м. И в таком случае диапазон рыночных аренных ставок уже чуть выше, а именно 15 000 - 17 600 руб./кв.м. При этом даже цокольный этаж, где арендатором является WB, ставка порядка 17 500 руб./кв.м.
Поэтому, мы возьмем минимальную ставку в 15 000 руб. Ставка не включает операционные расходы и НДС. Получим:
ГАП 11 млн
МАП 920 тыс.
Например, при создании ГАБ с ГАП в 11 млн и его продаже на открытом рынке под 10%, мы получаем стоимость объекта равную 110 млн руб. (170 тыс./кв.м) - что совпадает с тем единственным аналогом в продаже, который мы выбрали в качестве аналога.
Что нам это дает?
А то что при проведении оценки рыночной стоимости объекта как сравнительным, так и доходным подходом мы получили одну и туже стоимости, а это говорит о верности расчетов.
Подводя итоги расчетов:
Если рыночная цена порядка 110 млн, предположим мы сторговались и готовы продать за 100 млн. При этом понимаем, что это спекулятивная сделка и хотим на росте стоимости от ГАБ разработать порядка 30%, то мы можем расти по стоимости максимум до 70 млн от начальной цены торгов.
Не можем расти вообще. Потому что у нас коммуникации в удовлетворительном состоянии и нам необходимо будет привести помещения и инженерию в надлежащий продаваемый и сдаваемый в аренду вид.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Покупка помещения по цене ниже рыночной.
✅ Покупка уже раскадастрированных помещений в одном лоте.
✅ Расположение. Жилой густонаселенный район.
✅ Несколько помещений в 1 лоте. 3 помещения с отдельными входами.
✅ В ближайшем окружении отсутствует предложения аналогичных объектов для потенциальных арендаторов.
✅ Район со сложившейся жилой застройкой.
✅ Кадастровая стоимость объекта ниже рыночной (33 430 168 руб./налог при ставке 1,9% = 635 176 руб.)
👎 РИСКИ
❎ Оспаривание результатов торгов.
❎ Долгий поиск арендатора под создание ГАБ. Срок экспонирования объекта на рынке более 6 месяцев.
❎ Переоценка кадастровой стоимости и ее возможное увеличение.
❎ Требуется проведение капитального ремонта всех внутренних инженерных сетей и оборудования, а это достаточно затратно.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для инвестора с целью создания ГАБ и спекулятивной продажи.
⚖️ Даем проекту отрицательную оценку. Как и в прошлый раз, "овчина выделки не стоит".