Договоры: аренды и агентский. Какой выбрать?
Сегодня мы разберем формы договорных отношений управления коммерческой недвижимостью. Если вы регулярно следите за нашими разборами, то наверное, заметили, что "рынок договоров управления" между собой делят две формы:
Но есть еще и форма доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ). Пока она не встречалась при разборе проектов на нашем канале. Но, если нам попадет такой проект, то мы обязательно подробнее расскажем вам и об этой форме.
Итак, существует несколько схем арендных отношений. Они различаются не только принципом управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг самостоятельно или через третьих лиц), но и налоговыми последствиями.
Разберем, когда арендодателем выступает не сам собственник имущества, а когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.
Агентский договор
Агентский договор предполагает, что вы (принципал) заключаете договор с УК (агентом), которая будет действовать от вашего имени и в ваших интересах. УК будет управлять вашими апартаментами, искать арендаторов, заключать договоры аренды, обеспечивать содержание и обслуживание недвижимости, но при этом все действия она осуществляет от вашего лица.
- Контроль за имуществом: Формально вы продолжаете оставаться владельцем и арендодателем, а УК лишь исполняет функции посредника.
- Доход: Все доходы от сдачи апартаментов поступают вам напрямую. УК взимает свое вознаграждение в виде процента от суммы арендной платы или фиксированной комиссии за оказанные услуги.
- Ответственность: Ответственность перед арендаторами лежит на вас как на собственнике, хотя УК может нести ответственность за свои действия в рамках агентского договора.
Договор аренды
Договор аренды предполагает, что вы передаете свои апартаменты в аренду УК на определенный срок, и управляющая компания в свою очередь будет сдавать их в субаренду третьим лицам (арендаторам).
- Контроль за имуществом: Вы передаете контроль над апартаментами УК на определенный срок. УК становится арендатором, а арендаторы заключают договор с УК, а не с вами.
- Доход: Вы получаете фиксированную арендную плату от УК вне зависимости от того, будут ли апартаменты сданы или нет. Чаще всего это выглядит так: сумма дохода = сумма фиксированная + переменная часть, то есть % от дохода (от сдачи номера в аренду). УК несет риски, связанные с простоями или изменениями арендных ставок.
- Ответственность: Ответственность за состояние апартаментов и взаимоотношения с арендаторами переходит к УК.
- Передача полномочий УК: В обоих случаях вы передаете УК полномочия на управление и сдачу апартаментов в аренду.
- Вознаграждение УК: В обоих договорах УК получает вознаграждение за свои услуги, но в агентском договоре это процент, а в договоре аренды — фиксированная арендная плата.
- Структура доходов: По агентскому договору ваш доход напрямую зависит от того, сколько УК сможет заработать на аренде, в то время как в договоре аренды доход фиксирован и не зависит от результата деятельности УК.
- Распределение ответственности: По агентскому договору вы несете больше ответственности перед арендаторами, а по договору аренды основная ответственность переходит к УК.
Преимущества и недостатки
Главным преимущество агентского договора является возможность получения более высокого дохода, если рынок аренды активен. Главным недостатком и риском: доход не гарантирован и зависит от рыночной конъюнктуры и успешности действий УК.
А также, вы, как собственник, несете риски, связанные с порчей имущества или нарушением договора аренды со стороны арендаторов.* *Данный пункт требует особого изучения в том договоре, который УК предлагает Вам подписать.
Главным преимущество договора аренды является гарантированный, стабильный, фиксированный доход* вне зависимости от рыночных условий.
Договор аренды может предполагать переменный доход (и обычно именно так и предполагает), т.к. есть процент от оборота + фикс. Большинство договоров на торговых точках заключаются в таком же формате - фикс + % от оборота.
Ответственность за взаимодействие с арендаторами и содержание апартаментов полностью переходит к УК. В тоже самое время, ваш доход ограничен фиксированной арендной платой, даже если рыночные цены на аренду вырастут.
Налогообложение
Налоговые последствия будут разными в зависимости от выбранной формы договора:
Договор аренды: Вы будете получать фиксированную арендную плату от УК, которая будет считаться доходом ИП. Налогообложение будет зависеть от вашей системы налогообложения, но в любом случае налог будет рассчитываться с суммы, полученной от УК, без учета того, сколько УК зарабатывает на субаренде.
В случае выбора договора аренды вы можете быть освобождены от учета всех доходов и расходов, связанных с субарендой, что упрощает ведение бухгалтерии.
Агентский договор: доход от аренды будет считаться доходом вашего ИП, и вы должны будете платить налоги с этого дохода. Если вы применяете УСН (доходы), вы будете уплачивать налог с полной суммы дохода, полученного от аренды, но сможете учесть расходы на оплату услуг УК.
НО! В нашем распоряжении есть не один агентский договор. В большинстве из них следует вот такая формулировка:
На что стоит обратить внимание:
- "Агент перечисляет Принципалу полученные в пользу Принципала денежные средства за вычетом агентского вознаграждения".
- Агент не является налоговым агентом, не исчисляет и не перечисляет в бюджет налоги за Принципала.
Несмотря на то, что Вы получаете доход уже за вычетом комиссии УК, налоговая сперва учитывает всю сумму полученных доходов, то есть общую выручку УК (с ее комиссией) и только затем учтет расходы. Но при этом, налоговая может посчитать, что не все расходы обоснованные. То есть, не всю сумму расходов вычесть и в таком случае вы будете платить налогов больше, чем с суммы полученных от УК.
Еще раз, когда же УК налоговый агент?
УК заключает договоры аренды с арендаторами, получает от них арендную плату и перечисляет ее инвестору (действуя так по агентскому договору, то есть как посредник между вами и арендатором). И хотя УК будет перечислять деньги, не УК - источник дохода, а арендаторы. Поэтому, налоговой учитывается весь доход, который получит УК.
Агентский договор = УК не является налоговым агентом.
При агентском договоре, инвестору самому придется заниматься всей бумажной волокитой.
УК станет для вас налоговым агентом, только если она будет не посредником, а заключит с вами договор аренды и будет сдавать апартаменты в субаренду. В этом случае при выплате вам арендной платы УК, как компания-арендатор, обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет налоги.
Агентский договор хорошо известен контролирующим органам (налоговикам) как инструмент налоговой оптимизации, при котором разделение функций принципала (собственника товара) и агента носит искусственный характер, единственной целью которого является только экономия на налогах с доходов.
Сдает физ.лицо, а не ИП
Ситуация: вы сдаете апартаменты как физическое лицо. Номер снимают компания или ИП. В таком случае УК предоставит им ваши данные либо заключит договор аренды от вашего имени, так как удерживать НДФЛ и перечислять его в бюджет должен именно арендатор (так как именно они ИП или компания).
Если арендатор не удержит НДФЛ или апартаменты будет снимать обычный человек, вы должны сами подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог в бюджет.
В таком случае, при исчислении НДФЛ уменьшать полученную арендную плату на вознаграждение, которое вы перечислили УК, нельзя. Налог уплачивают с полной стоимости аренды.
Как собственнику недвижимости платить налоги по агентскому договору
Доходы, которые получают и агент, и принципал по агентскому договору, облагаются налогом. Порядок его расчета зависит от системы налогообложения.
Принципал на УСН «Доходы». Доходом считается вся сумма, которую заплатили агенту покупатели товаров, работ или услуг принципала. Нельзя вычитать из этого дохода вознаграждение агента, даже если агент перечислил деньги за его минусом.
Принципал на УСН «Доходы минус расходы». Доходом считается вся выручка, которую принципал получил через агента, а расходами — вознаграждение агента и его затраты на исполнение договора.
Принципал — ИП на патенте. Доходы от продаж через агента не влияют на налоговые обязательства принципала, так как стоимость патента не зависит от реальных заработков.
Отдельного внимания стоит уделить, как в обоих формах договоров прописаны условия оплаты коммунальных услуг. Если арендатор уплачивает коммунальные услуги, в договоре следует прописать их как переменную часть арендной платы. В случае агентского договора, Принципал получает плату за коммунальные услуги как "доход" и для того, чтоб бы не платить за них налог, по ним также необходимо буде предоставлять соответствующие документы от расходах.
Вывод:
- Агентский договор предпочтителен, если вы хотите сохранять своего рода "контроль над имуществом" и готовы к возможным колебаниям дохода (потенциально зарабатывать больше, если арендные ставки вырастут), но при этом вы несете больше рисков и больше бумажной волокиты с налоговыми декларациями.
- Договор аренды удобен для тех, кто хочет стабильный пассивный доход и минимальное участие в управлении имуществом, но готов отказаться от потенциального увеличения доходов в будущем. И как бонус, гораздо проще вести свой бух.учет.