June 2, 2023

 Парковочный квест

Бывают ситуации, когда Вы может быть уже владеете земельным участком в городской черте, среди плотной жилой застройки или хотите приобрести подобный участок для строительства там объектов коммерческого назначения, например Торгового центра районного масштаба.

Процесс подготовки сложный и требует много времени: анализ конкуренции, АНЭИ, проектирование, получение всех необходимых документов - и еще куча мелочей по дороге. На это уходят долгие месяцы.

А чтобы Ваш участок не простаивал, сегодня мы Вам дадим лайфхак, как можно эффективно использовать свободный от застройки участок, пока Вы решаете, что такое интересное с ним сделать и разминаетесь перед началом активных строительных работ :-)

Если Вы автомобилист, то ежедневно сталкивается с решением задачи "где бы мне припарковать свою машину?". Куда бы Вы ни приехали на автомобиле, возникает вопрос парковки. И если в последнее время достаточно много перехватывающих парковок на последних станциях метро для тех, кто из области едет в Москву на работу, то вот с парковкой авто возле своего дома на ночное время - это тот еще квест, особенно в спальных районов, где многоквартирые многоэтажки растут как грибы после дождя, а паркинг либо отсутствует, либо продается по конским ценам. Кружить полчаса вокруг своего комплекса или припарковать машину в соседнем квартале - это привычное дело.

Не зря ходят столько приколов, о том, как, условно, жена охраняет парковочное место в ожидании, пока муж приедет с работы. А можно домашнее животное попросить:-)

У каждой страны свое тотемное животное:-)

Поделюсь с Вами личным примером.

ЖК Изумрыдные холмы в Красногорске

Это масштабный жилой комплекс «Изумрудные холмы» из 20-ти 25-этажных корпусов рассчитанный более чем на 39 000 жителей.

Огромной проблемой ЖК «Изумрудные холмы» является парковка автомобилей.

Если вбить в поисковик «Изумрудные холмы», то вся информация будет связана именно с отсутствием возможности припарковаться.

Небольшие придомовые территории и отсутствие изначально запроектированных многоэтажных паркингов привели к глобальному дефициту парковочных мест. Поскольку улицы внутри жилого комплекса рассчитаны только на одну полосу движения в каждом направлении, парковка на них запрещена – установлены запрещающие знаки, и регулярно работают эвакуаторы. В первоначальных планах ЖК «Изумрудные холмы» была указана многоэтажная надземная парковка, однако впоследствии от этих планов отказались, что привело к дисбалансу количества парковочных мест в соотношении с проданными квартирами.

В ЖК есть подземный неотапливаемый паркинг на 4 478 машино-мест, при том, что квартир в ЖК – 16 730. Паркинг охраняют довольно посредственно: камеры установлены только на въезде, для контроля въезжающих машин, внутри видеонаблюдения нет.

Стоимость парковочного места не дешевая, а коммунальные платежи за машино-место начисляются в размере примерно 3 тыс. руб. в месяц.

3 000 руб. за что?

И это ну никак не способствует покупке машиноместа.

В итоге:

  1. Люди паркуются там где нельзя, оставляя очень узкий проезд для движения транспорта и, как следствие, бока большинства машин поцарапаны, зеркала сломаны. Отсутствует возможность заезда на территорию спец.техники, так как для нее слишком узко.
  2. Люди паркуются на тропинке в лесу по соседству...на грязи осенью и весной и самостоятельно расчищая снег зимой.

Вот как люди находят решение:

  1. Продают авто и ездят на электричке
  2. Через дорогу (Волоколамское шоссе) на рынке. Но места там на всех не хватит.

Как видите, спрос на парковку в крупных жилых комплексах высокий.

В общем, ловите наш небольшой лайфхак для земельного участка пока идет подготовка и документов для осуществления масштабных планов по владению квадратными метрами.

💡 Организация временного парковочного пространства на свободном земельном участке с целью получения дохода от сдачи машиноместа в аренду.

📍 Московская область, 6-мкрн г.Видное, Берёзовая улица, между домами 8 и 8А

Выделенный желтым цветом - это анализируемый участок

Расположение - точка притяжения населения с близлежащих домов

Березовая улица - главная улица 6-го мкрн. г.Видное

Земельный участок расположен на первой линии по улице Березовая между действующими объектами торгового значения: супермаркетом ПЕРЕКРЕСТОК и продуктовым рынком крытого формата.

Участок хорошо просматривается с дороги и противоположной стороны улицы.

Земельный участок находится в окружении густонаселенного жилого района г.Видное. В окружении такие жилые микрорайоны, как:

  • Южное Видное, где 14 семнадцатиэтажных кирпичных домов комфорт-класса, рассчитанные более чем на 8 000 чел.;
  • Берёзовая Роща, где 6 13-16-этажных кирпичных домов комфорт-класса на 4 000 человек;
  • Эковидное, где 12 корпусов на 6 500 человек;
  • Завидное. где 14 корпусов на 7 000 человек.

То есть, 4 ЖК в окружении (уже давно заселенных) в радиусе 15-минутной пешей доступности составляют население более чем 25 500 человек (12 700 домохозяйств). Это порядка 13 000 автомобилей.

Организованная парковка в подземном паркинге или наземном здесь только в двух ЖК, ориентировочное число организованной парковки порядка 2 000 машино-мест без учета дворовой парковки вдоль домов и прилегающих улиц.

В районе явна нехватка парковочных мест для местных жителей.

А еще

В жилых комплексах «Завидное», «Южное Видное» и «Эко Видное» декабря 2022 года закрылись две большие парковки общей вместимостью 800 машиномест. Одна большая парковка на 650 мест находится напротив домов № 9, 13 и 19 на улице Завидная, а вторая, на 150 мест, - напротив дома № 8 на улице Фокина.

Обе эти улицы примыкают к Березовой улице в непосредственной близости от анализируемого участка.

Закрытие связано с тем, что на их территориях началось масштабное строительство крупнейшей в Московской области платной автодороги от Варшавского шоссе до строящейся трассы М-12 «Москва – Казань».

Таким образом, в 6-ом микрорайоне города Видное и в микрорайоне Купелинка найти место для парковки автомобиля станет еще труднее.

📝 О ПРОЕКТЕ

На участке стихийная парковка
  • Площадь участка: 3 400 кв.м
  • ВРИ: Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).
Согласно ГПЗУ, здесь можно строить все что угодно, в т.ч. объекты гостиничного обслуживания (4.7). ЗУ расположен в территориальной зоне: О-1 – многофункциональная общественно-деловая зона. Многофункциональная общественноделовая зона О-1 установлена для обеспечения условий размещения ОКС в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства.
  • Земельный участок свободный от зданий, строений и сооружений
  • Коммуникации по границе участка. Получено ТУ по подключению к электросетям ПАО «МОЭСК»

📌 О компании

Так как мы тут рассматриваем самостоятельную организацию временной парковки на свободном участке, то в качестве анализа компании, мы приведем пример с "МОСОБЛПАРКИНГ".

"Мособлпаркинг" - компания развивает сеть автоматических парковочных комплексов под брендом "МОСОБЛПАРКИНГ" в Москве и Московской области, как в наиболее перспективных регионах для построения сети автоматических парковок.

  • 40 000 м2 площадь парковочных пространств уже открыта и функционирует каждый день на протяжении двух лет
  • 1 000 + постоянных клиентов
  • 10 000 проездов осуществляется в сутки

Их действующие парковки:

Вы обратили внимание, что у МОСОБЛПАРКИНГ организована парковка рядом с нашим участком?

МОСОБЛПАРКИНГ организовал парковку на территории земельного участка около супермаркета "ПЕРЕКРЕСТОК", где у них организовано 108 парковочных мест (трафик в сутки 892) со следующими тарифами:

Действующие тарифы на момент анализа

При этом, еще пол года назад, из сохраненных нами данных, мы видим, что тариф на месяц был 4 845 руб., а суточного тарифа не было вообще.

МОСОБЛПАРКИНГ отмечает, что учитывая высокую плотность застройки жилыми высотными домами в ближайшем окружении, остро стоит вопрос нехватки парковочных мест для жителей соседних домов. Поэтому отмечается высокий спрос на аренду парковочных мест в данной локации.

МОСОБЛПАРКИНГ предусмотрел различные скидки:

Управлением МОСОБЛПАРКИНГ занимается ООО "Управляющая компания Смарт"

  • Дата регистрации: 03.03.2010 г.
  • Уставный капитал: 1 340 000 руб.
  • Среднесписочная численность сотрудников: 39 человек.
  • Фонд оплаты труда (2021 год): 6 808 276 ₽
  • Судебные дела: 7, на сумму 672 480 ₽
  • Сумма доходов за 2022 год: 70.5 млн ₽
  • Сумма расходов: 66 млн ₽
  • Прибыль (убыток): 4.4 млн ₽

Компания МОСОБЛПАРКИНГ предлагает сотрудничество и помощь в организации, оборудовании и управлении парковкой в формате Sharing economy: распределение дохода от работы паркинга в размере 50/50 от чистой выручки (после вычета ежемесячных расходов паркинга).

По заверениям МОСОБЛПАРКИНГ просто купить нужное оборудование и самому управлять своей парковкой недостаточно:

Ну и ладно, не очень-то и хотелось.

Тем более мы говорим об организации временной парковки, пока мы решаем вопросы по строительству там объекта инфраструктуры. Поэтому прибегнем с самому простому варианту:

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: организация временного парковочного пространства на свободном земельном участке с целью получения дохода от сдачи машиноместа в аренду и с возможностью в последующем строительствам на этом месте объекта капитального строительства (например, Торгового центра районного масштаба)

🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи земельного участка (форма текущей собственности - частная)

🔸 Тип владения: 100% собственность

🔸 Тип объекта: Земельный участок

🔸 Стадия готовности: Земельный участок свободен от застройки.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца установки КПП

🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Самостоятельное

🔸 Драйвер роста:

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость земельного участка: Здесь стоит отметить, что мы не рассматриваем покупку участка с целью организации там парковки. Организация парковки - это лишь возможность получить дополнительный доход на период получения документов, который может затянуться и на шесть месяцев, и на год.

🔹 Лот: Рассматриваемый нами земельный участок 3 400 кв.м

🔹 Пример расчета дохода в ожидании РНС и проекта строительства (минимум 6 месяцев):

  • Минимальное количество парковочных мест на участок в 3 400 кв.м - 170
  • Сдача в аренду парковочных мест по ставке 3 500 руб./в мес. (нам нужно создать более конкурентное предложение в отличии от тарифов МОСОБЛПАРКИНГ)

МАП/ГАП при загрузке 80% составит 476 000 руб./5 712 000 руб.

Расходы:

  • на вагончик для КПП около 150 000 руб.
  • установку шлагбаума около 70 000 руб.
  • систему видеонаблюдения по периметру порядка 60 000 руб.
  • краску для разметки и работу по разметке
  • забор по всему периметру

Стоимость всех перечисленных работ не превысит 1 МАП.

И ежемесячные расходы:

  • З/п 2 сотрудников-охранников (минимум): 70 000 руб.
  • 3/п сотрудника за уборку территории: 20 000 руб.
  • Коммунальные, включая вывоз био туалета.

Несмотря на единоразовые расходы (в размере 1 МАП) и ежемесячные (≈ 100 000 руб.) получать порядка 376 000 руб. ежемесячно от участка, который должен был простаивать в ожидании документов, - хорошее решение, не так ли?

Более того, в дальнейшем, при строительстве задуманного объекта капитального строительства, и шлагбаум и видеокамеры Вам также будут необходимы, поэтому купленные товары Вам еще пригодятся. А вагончик можно и продать на авито.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Локация с высоким спросом.

👎 РИСКИ

❎ Проблемы с контролирующими органами по работе паркинга.

❎ Штрафы за возможные нарушения.

❎ Многие люди часто ошибаются в понятиях «Парковка» и «Стоянка». А это не одно и тоже.

Парковка — участок территории, на котором Вы можете привести транспортное средство в нерабочее состояние и оставить его на короткое время. Особенностью является возможность бесплатной остановки автомобиля (плата также предусматривается, например, парковки МосПаркинг)

Стоянка — это место, где автовладелец может оставить свое транспортное средство на длительное время и за отдельную плату передать ответственность за сохранность автомобиля оператору парковки.

Основная разница видна из определения терминов. Оператор стоянки несет ответственность за имущество (автомобиль).

Поэтому, Вам главное случайно не организовать там "стоянку".

Можно воспользоваться договором-офертой от МОСОБЛПАРКИНГА.

❎ Конкуренция с МОСОБЛПАРКИНГ.

Нивелируется более низкими тарифами.

❎ Возможные проблемы клиентов парковки, связанные с порчей или угоном авто.

Охранник не спасет.

Ночью на территорию парковки проникает «нехороший» человек, который собирается причинить порчу имуществу. Хорошо, если парковщик не будет спать в это время, ведь ночь же. А если и не спит, то с большой вероятностью будет решать сканворды, смотреть телевизор или играть в телефон.

Пойдет ли он отгонять злоумышленника? А если злодей не один? А если у того с собой оружие?

Практика показывает, что в 9 случаях из 10 никакой реакции не будет со стороны сотрудника парковки.

Исходя из вышесказанного, данный метод охраны парковочной территории является дорогим, но не эффективным.

К тому же, самый просто вариант (КПП с охранником) может оказаться и самым взяточным вариантом и "дырявым" в плане поступления денежных средств собственнику. Или вообще, охранник окажется пьющим.

Нивелируется обустройством камер по всему периметру и организации кнопки быстрого реагирования для вызова полиции.

💬 ИТОГИ

Подводя итоги, можно сказать, что, если Вы владеете участком и он временно простаивает или Вы на стадии покупки участка и в ближайшее время будете находиться в "простое" из-за ожидания разрешительных и проектных бумажек, то на это время можно эффективно использовать этот участок, если организовать там парковку.