ГАБ - СУПЕРМАРКЕТ ПЯТЕРОЧКА
💡 Покупка ГАБ - помещение формата street retail с арендатором федеральным сетевым продуктовым супермаркетом "ПЯТЕРОЧКА" с обещанной доходностью 12% годовых.
Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с сетевым продуктовым арендатором
Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
📍 г. Тула, район Привокзальный, улица Макаренко, д.19к2
Преимущественно жилой квартал с развитой инфраструктурой, в том числе социальной. Рядом находятся: школы, детские сады, больницы, поликлиники, фитнес-залы, кафе и рестораны.
Район привлекателен для девелоперов/застройщиков.
1. Здесь возводится 26-этажый проект ЖК "Смарт квартал на Сурикова 2.0" комфорт класса на 250 квартир (21 944 кв.м) со сроком сдачи IV кв. 2027 г. Распроданность квартир на сегодняшний день 15%.
от 4,9 млн ₽ (44 кв.м) до 9,55 млн ₽ (88 кв.м) /от 96 470 до 122 970 ₽/м²
Этот же комплекс имеет первую и вторую очереди строительства со сроками сдачи: 2020—2024 гг., где 7 корпусов эконом класса на 1 291 квартиру со 100% распроданностью.
Проект находится через дорогу от анализируемого объекта. В проекте предусмотрены помещения коммерческого назначены на 1-ых этажах домов.
Общее количество квартир в ЖК Смарт квартал 1 541 шт. с учетом коэффициента 2,3 - численность населения данного ЖК составит порядка 3 500 человек.
2. ЖК "SPORT LIFE" проект комфорт класса (2023—2024 гг.) на 1 200 квартир с предчистовой отделкой * 2,3 = 2 760 чел.
от 3,33 млн ₽ (25 кв.м) до 6,55 млн ₽ (58 кв.м) / от 106 000 до 146 000 ₽/м²
В радиусе 15 минутной пешей доступности проживает порядка 8 050 чел., не включая жителей новостроек, где общее количество квартир в двух проектах 2 741 шт. с учетом коэффициента 2,3 - численность населения составит порядка 6 300 человек.
Итого, общая численность 15 минутной доступности более 14 300 человек.
- Пешеходный трафик по ул. Макаренко 7 300 человек в сутки
- Автомобильный трафик по улице Макаренко 11 000 машин в сутки
📝 О ПРОЕКТЕ
Помещение с арендатором федеральным сетевым арендатором сетевым продуктовым супермаркетом "ПЯТЕРОЧКА" (и ПВЗ "ОЗОН"), общей площадью 537 м² и отдельным входом, расположено на цокольном этаже жилого многоквартирного дома 1984 года постройки в его стилобатной части.
- Высота потолков 3 метра.
- Электрическая мощность 30 кВт.
- Выполнена отделка в фирменном стиле арендатора - супермаркета «Пятёрочка».
- Два отдельных входа с улицы, витринное остекление над помещением.
1 линия домов по ул. Макаренко
Большая парковка расположена перед фасадом здания.
Площадь анализируемого ГАБ: 537 м² Стоимость анализируемого ГАБ: 19 000 000 руб. / 35 382 руб. / кв.м (сумма включает НДС) Кадастровая стоимость: 12 100 685 руб. Ставка аренды 372 ₽/кв.м/мес.
1. В нашем же доме к продаже предлагается помещение 1 133 м² (на 3 этажах).
Стоимость 21 500 000 / 18 977 руб./кв.м НО! помещение без отделки и арендаторов.
Учитывая, что по соседству строится (большая часть уже построена) новый жилой комплекс, мы решили сравнить стоимость коммерческой недвижимости в рамках ЖК Смарт квартал на Сурикова.
Диапазон экспонируемых площадей: 116,6 - 579,8 кв.м Диапазон стоимости продажи предложений ПСН: 50 000 - 65 000 руб. Стоимость помещения аналогичной площади (в сданном доме) 28 990 000 руб./ 50 000 за кв.м (579,8 кв.м)
2. Для анализа стоимости ГАБ мы решили проанализировать не аналогичные предложения ГАБ в Туле (так как полностью сопоставимых предложений нет), а:
2.1. Сравнить с предложениями в Московском регионе (Расстояние от/до Москвы 173 км)
2.2. Сравнить с классическим вариантом купить квартиру и сдавать в аренду.
2.1. Мы нашли сопоставимые по площади помещения, расположенные в городах Московской области. Диапазон стоимости предложений ГАБ "Пятерочка": 25 млн - 85 млн / 53 тыс. - 169 тыс. за 1 кв.м
Наиболее сопоставимым ГАБ является предложение за 25 млн / 53 тыс./кв.м в г.Ногинск, так как МАП здесь аналогичен МАПу в анализируемом объекте и равен 200 000 руб., окупаемость 10,4 лет, доходность 9,6%.
2.2. Имея 19 млн, в том же самом ЖК Смарт квартал на Сурикова мы можем купить несколько квартир. Но ждать 2027 года слишком долго, поэтому берем корпуса из первой и второй очереди строительства (вторичный рынок).
На рынке экспонируется всего 3 предложения с предчистовой отделкой:
47 кв.м / 5 300 000 / 113 тыс. кв.м
44 кв.м / 4 600 000 / 105 тыс. кв.м
50 кв.м / 5 000 000 / 100 тыс. кв.м
Стоимость аренды квартир +- 45 кв.м с отделкой и оснащением эконом вариант составляет 20 000 руб./мес.
ИТОГО: (20 000 * 12 мес.) * 3 квартиры = 720 000
14 900 000 + стоимость ремонта ≈1 600 000 = 16,5 млн
Доходность всего 4,4%
Совсем печальный вариант, исключаем из нашего сравнения.
📌 О КОМПАНИИ
Федеральная сеть продуктовых супермаркетов "Пятерочка" - крупнейшая российская сеть продуктовых магазинов «у дома».
«Пятёрочка» основана в 1998 г., первый магазин торговой сети открылся в 1999 г. в Санкт-Петербурге. В 2019 г. была представлена новая концепция торговой сети и открыт первый обновленный магазин в Москве, а также стартовала масштабная программа обновления торговой сети.
Федеральная торговая сеть «Пятёрочка» находится в управлении компании X5 Retail Group (тикер на Лондонской фондовой бирже и Московской бирже — FIVE, рейтинг Fitch — BB+, рейтинг Moody’s — Ва1, рейтинг S&P — BB+, рейтинг RAEX — ruAA+).
Сеть X5 Retail Group включает в себя супермаркеты «Перекрёсток», гипермаркеты «Карусель», а также распределительные центры и грузовой автотранспорт.
775 839 млн рублей —чистая выручка за 6 мес. 2020 г.
По состоянию на 31 декабря 2022 года в стране работали 19 164 магазина «Пятёрочка» в 67 регионах РФ.
Подписан долгосрочный договор аренды сроком на 10 лет до 2027 г. (от 09.08.2017 г.)
Индексация: отсутствует информация.
ООО "АГРОТОРГ" (ИНН 7825706086)
Дата регистрации: 28.12.1998
Уставный капитал: 28 740 768 876 руб.
Выручка: 1.7 трлн ₽
Прибыль: 13.2 млрд ₽
Судебные дела: да
Кроме "Пятерочки", на объекте сидит арендатор ПВЗ ОЗОН.
ОЗОН (1991 год) самых старых интернет-магазин в России. Один из крупнейших маркетплейсов со своими пунктами выдачи товаров.
- более 1,2 млн квадратных метров складских помещений,
- 17 логистическими и 95 сортировочными центрами не только в России, но и в странах СНГ,
- более чем 23 000 пунктов выдачи и постаматов, а доставку до двери организуют более 5000 курьеров.
Компания занимает 106-е место в рейтинге «Топ-200 крупнейших частных компаний России в 2021 году» по версии Forbes. Также Ozon — привлекательный работодатель: входит в тройку IT-брендов по версии интернет-портала habr.com и занимает 35-е место в общем рейтинге работодателей по версии hh.ru.
В 2021 году компания получила выручку в размере 178 млрд рублей.
Конкуренция: супермаркеты продуктовые
Рядом с нами (в этом же доме) Чижик
В ЖК Смарт квартал на Суриков Пятерочка и Светофор
Чуть дальше 2 Магнита, Пятерочка, Дикси и Верный.
Но, как видно по карте, наша Пятерочка (верхний левый угол) одна охватывает все близлежащие дома.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: ГАБ - получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи + договор аренды с арендатором
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail )
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Опции: Объект можно приобрести в ипотеку от банка Дом РФ
🔸 Срок получения дохода: с 1-го месяца владения
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
Можно сказать что нет, так как у нас отсутствует договор аренды и информация об условиях расторжения договора аренды с целью ротации арендатора и увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.
Но надо сказать, что идея деления помещения на более маленькие помещения с целью сдачи в аренду по более высокой ставке маловероятно, учитывая конфигурацию помещения.
Да и наличие в аренду 800 кв.м в нашем же здании создает высокую конкуренцию и даже нерациональное решение - расторжение договора с Пятерочкой.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: 19 000 000 руб. / 35 382 руб. / кв.м (сумма включает НДС)
Стоимость помещения аналогичной площади (в сданном доме соседнего проекта новостройки) 28 990 000 руб./ 50 000 за кв.м (579,8 кв.м)
Но это не ГАБ, а свободные помещения без отделки и арендаторов.
Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта ниже рынка.
🔹 Ставка аренды/МАП/ГАП: 372 / 200 000 / 2 400 000
В нашем же здании предлагается в аренду 800 кв.м (часть того самого продаваемого помещения) по ставке от 250 руб./кв.м/мес.
В ЖК Смарт квартал в аренду предлагается 100 кв.м по ставке 850 руб./кв.м/мес.
Диапазон арендной ставки 250 - 850 руб. Стоит учесть, что это помещения без отделки.
Вывод: Ставка аренды помещения соответствует рынку.
🔹 Доходность заявленная (годовых): 12%
Предоставленных данных недостаточно для объективной оценки доходности предложенных инвестиций. Отсутствует информация о расходной части, в т.ч. налог на землю (учтен только налог на помещение), и что входит/не входит в арендную ставку.
Скорее всего большинство операционных затрат компенсируется арендатором, поэтому доходность вероятно не сильно скорректируется относительно заявленной.
Вывод считаем не окончательным, т.к. не полная информация о составе ставки аренды и всех операционных расходах, который несет собственник.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Долгосрочный договор аренды. Срок которого истекает только в августе 2027 года.
✅ Прямая аренда, а не франшиза.
✅ Сформированный жилой массив. Относительно устоявшаяся ситуация, как с текущими, так и с потенциальными конкурентами, спросом потребителей.
Потенциально высокий и стабильный спрос, так как высокая численность населения. Cледует отметить, что даже при наличии конкурентов в ближайшем окружении, магазинов такой же категории (магнит, верный и дикси) достаточно большое количество населения + с учетом строящиеся корпусов в проектах новостроек.
✅ Наличие организованной бесплатной парковки непосредственно перед объектом.
✅ Как показал анализ, ГАБ выгоднее арендных квартир.
✅ Стоимость Объекта ниже рынка.
👎 РИСКИ
❎ Недостаточно данных для оценки доходности инвестиций, так как отсутствуют данные о составе ставки аренды и всех операционных расходах, который несет собственник.
❎ Отсутствует возможность ротации арендатора на более мелкие с целью увеличения МАП.
❎ Низкий потенциал дальнейшего увеличения спроса в окружении, так как проекты Новостроек имеют свои коммерческие площади для размещения магазинов.
❎ Предлагается к покупке помещение по цене в 2 раза ниже за кв. м (без отделки и арендатора) в этом же здании, где расположен анализируемый Объект, правда площадь объекта больше в 2 раза.
Сумма сделки конкурентного предложения почти сравнима с суммой сделки анализируемого помещения.
Площадь 1 133 кв.м и 2 этажа здания позволяют организовать мини торговый центр для жителей соседних домов.
❎ Предлагается в аренду помещение по ставке ниже в этом же здании, где расположен анализируемый Объект.
Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
1. Стоимость продажи анализируемого объекта ниже рынка.
Стоимость помещения аналогичной площади (в сданном доме соседнего проекта новостройки) 28 990 000 руб./ 50 000 за кв.м (579,8 кв.м)
Но это не ГАБ, а свободные помещения без отделки и арендаторов.
2. Ставка аренды помещения соответствует рынку.
Диапазон арендной ставки 250 - 850 руб.
4. Доходность объекта не совпадает с заявленной в коммерческом предложении.
💬 ИТОГИ
Объект соответствует поставленной задаче и может быть рекомендован к покупке, однако, следует обратить пристальное внимание на помещение 1 133 кв.м.