Инвестиционные квартиры Project 6|3
💡 Инвестиции в доходные квартиры бизнес-класса Project 6|3 (под управлением УК) с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода еще на этапе строительных работ.
📍 Доходный дом П.Е. Бурцева: ул. Блохина, 6/3, Петроградский район, Санкт-Петербург
- 9 минут пешком до ст.м Спортивная
- Проект расположен с пешей доступности от достопримечательностей Санкт-Петербурга.
📝 О ПРОЕКТЕ
Это здание - достопримечательность города, доходный доме банкира Бурцева 1905 года.
Здание имеет статус объекта культурного наследия регионального значения. Здание памятником не является, но находится на территории охранной зоны. Архитектурный стиль постройки — поздняя эклектика и модерн.
Ранее здание принадлежало городу, который использовал его какое-то время в качестве маневренного фонда. Затем здание стояло заброшенным, потом признано аварийным, подлежащим сносу. Когда-то рассматривался даже вариант обустройства в нем парковочных мест.
В декабре 2019-го здание было продано на торгах за 520 млн рублей (стартовая цена – 342,14 млн рублей). В здании есть как жилые помещения, так и не жилые. Победитель аукциона – Зыонг Кристина, зарегистрированная как ИП. Это были крупнейшие торги города за последние десять лет. Теперь актив продается вьетнамским инвестором Зыонг Ти Киен и его компанией Golden Age Group.
В этом доме в разное время жили известные исторические личности. Например: создатель звукового кино, талантливый изобретатель и профессор А.Ф.Шорин.
Вот как здание выглядело до начала реставрационных работ (конкурс проходил в 2022 году). Цена контракта – 65 млн рублей:
Проект после завершения всех реставрационных работ:
Есть даже документ о снятии аварийности с дома
Есть также технический план и полученные все разрешения но перепланировку и выделение квартир:
Это будет многофункциональный 5-6-этажный комплекс 12 500 кв.м с общей инфраструктурой. Так, в трех секциях дома предусмотрены:
- 80 обычных квартир размерами от 25 до 170 кв.м;
- 44 инвестиционные (доходные) квартиры площадью от 19 до 46 кв. м, предназначенные для сдачи в аренду. Сдаются они с чистовой отделкой и меблировкой, высотой потолков 3,2−3.7 метра и увеличенными окнами.
- отдельный блок - бутик-отель на 4* на 80 номеров, которые остаются в собственности застройщика. Правда, девелоперу нужно будет решить правовой статус отеля в жилом доме.
Резидентам будут доступны: фитнес, спа-салон, авторские рестораны, скай-бар, арт-галерея, конференц-зал, рабочая зона, прачечная-химчистка, услуги клининга, room service, консьерж-сервис, лобби 24/7, корнеры для хранения вещей и арендные помещения.
Затраты на реализацию проекта составят около 2 млрд рублей (с учетом стоимости покупки).
Планировка этажа. Лобби отеля и входы в парадные резидентов квартир разделены и специально расположены на соседних улицах, способствуя максимальному комфорту и спокойствию постоянным жителям комплекса.
А это планировка именно секции с доходными квартирами (на предыдущем фото надо смотреть в верхний правый угол). Обратите внимание, что они "не смотрят" на улицу, а выходят во двор и на соседнее здание.
ВРИ ЗУ: для размещения жилого дома (жилых домов)
Срок сдачи: IV квартал 2024 г. для инвестиционных квартир, так как включает полную отделку и оснащение, IV квартал 2023 г. для просто квартир (это возможно из за разных частей дома).
- Бесшумный лифт OTIS премиального сегмента
- Принудительная система вентиляции, система кондиционирования (чиллеры на крыше, а не блоки на фасаде) в каждом номере
- Индивидуальные приборы учета для каждой квартиры
- Шумоизоляция как стен, так и пола и потолка, а также индивидуальные вытяжки для каждой квартиры, чтоб запахи готовки на кухне не смешивались с соседскими и Вы их не учуяли.
📌 О КОМПАНИИ
- Девелопер: Холдинг Golden Age Group владеет и управляет тремя отелями в центре Петербурга:
- гранд-отель «Чайковский» 4* (оценка 4,9 на Яндекс.Путешествия)
- «Мойка 5» 3*, (оценка 4,7 на Яндекс.Путешествия)
- отель "Золотой Век" 4* на Фонтанке, 97 (оценка 4,6 на Яндекс.Путешествия)
Также, владеет сетью ресторанов вьетнамской кухни Pho'n"Roll, сетью магазинов товаров народного потребления, туристической фирмой. Есть своя логистическая компания с контейнерными перевозками. Компания-импортёр риса в Россию.
Компания-импортёр рыбы и морепродуктов в Россию. Владеет земельным банком около 300 га в Гатчинском районе; развивает проекты коттеджных поселков (11 коттеджных поселков, например, КП «Павловская Ривьера».
Зыонг Ти Киен родился в столице Вьетнама — Ханое. В 1988 году он приехал в Советский Союз на учебу и окончил Институт кинематографии (ЛГИТМиК). Получив диплом инженера, в 1993 году он принял решение остаться в Петербурге и развиваться здесь как бизнесмен.
В 2010 году предприниматель основал холдинг Golden Age Group, который начал заниматься развитием внутреннего и внешнего туризма в России.
Зыонг Ти Киен
- Лауреат награды Комитета по внешним связям Санкт‑Петербурга «Золотой Лев» в 2020 году в номинации «За эффективный вклад в развитие внешних связей Санкт‑Петербурга с зарубежными и региональными партнерами»
2. Проект разработан архитектурным бюро DA BUREAU. Команда реализовала около 120 проектов, в том числе: BIO MY BIO cafe и COCOCO bistro, рестораны BIRCH, THE SIZZLE, HUNT, коворкинг WORKKI).
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДКПН (с регистрацией в Росреестре) включает и отделку и меблировку. НО! Договор с физ.лицом доступен по ссылке.
И договор найма, сроком до мая 2027 года включительно. Далее идет перезаключение договора на котловой метод распределения дохода.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Каждая квартира будет имеет свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность
🔸 Опция: Ипотека (СБЕРБАНК, РОСБАНК, РНКБ), Рассрочка
Текущие акции: Скидка от базовой стоимости - 3% при ипотеке и 100% оплате Рассрочка по Клубному Дому - от 30% на год Рассрочка по индивидуальному согласованию на 2 года (ПВ от 50%)
🔸 Тип объекта: Жилая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Идет реконструкция здания. Срок сдачи: 4 кв. 2024 г.
На видео Вы можете ознакомиться с ходом ремонтных работ, заменой конструктива, укрепления, инженерии и т.д.
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца покупки недвижимости, еще до момента завершения строительных работ (программа гарантированного дохода)
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
Анализ стоимости жилой недвижимости в окружении
Для определения рыночной стоимости объектов-аналогов, мы взяли проекты жилых комплексов со сроком сдачи в 2023-2025 гг., расположенные в Петроградском р-не, Василеостровском и Центральном.
В выборку попали студии площадью ≈ 25 кв.м. Большая часть объектов без отделки, за исключением проекта ЖК «GloraX Василеостровский», там предчистовая отделка и апартаменты в ЖК «Инвест-отель VIDI», где чистовая отделка.
Актуальный прайс в проекте Project 6|3:
Квартир из 80-ти осталось всего 18 шт. Но старт продаж был еще в 2021 году. Квартиры сдаются в 2023 году.
Доходных квартир (4 подъезд-выделено синим) из 44 осталось 16 штук, а старт продаж был 1 марта 2023 года.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 13 364 000 ₽ / 520 000 ₽/м²
Согласно анализу рынка, стоимость недвижимости превышает рыночную стоимость.
Номер с чистовой отделкой и меблировкой
Одним из ключевых конкурентных преимуществ для жилой недвижимости всегда была и остается локация.
В тройке лидеров по цене квадратного метра в ЖК бизнес-класса — исторические районы Петербурга:
- в центральном районе 1 кв.м в среднем 477 тыс. руб.,
- в Василеостровском — 409 тыс. руб.,
- в Петроградском — 395 тыс. руб.
🔹 Доходность: Гарантированная 8% на момент строительных работ до конца 2024 года и 2 года с 2025 до конца 2026 года на момент функционирования. А с 2027 года УК перейдет на котловой метод распределения дохода (прогноз 10-12% годовых).
*Котловой метод - это ВЫ ПОЛУЧАЕТЕ ДОХОД ЕЖЕМЕСЯЧНО НЕЗАВИСИМО ОТ СТЕПЕНИ СДАЧИ ИМЕННО ВАШЕГО НОМЕРА
Вот такую картину доходности считает сама компания:
1. Расходы УК (будут относиться только после окончания гарантированного дохода, то есть с июня 2027 года)
2. налоги на прибыль 6%
3. налоги на имущество
Ну с гарантированной доходностью все понятно. 8% от 13 364 000 это 89 093 руб. ежемесячно.
За период до мая 2027 года это 47 мес * на 89 093 = 4 187 371 руб. с которых вы должны будете нести расходы на прибыль 6% и налог на имущество.
А вот если не гарантированная? А дальше?
Стоимость долгосрочной аренды в районе порядка 80 000 руб./мес. Сумма сопоставима с гарантированной доходностью в 8%.
Так как компания реализует в этом же здании бутик-отель на 80 номеров и будет нацелена на его загрузку в первую очередь, так как не реализует его частному инвестору, а оставляет в свое управление.
Но мы все же попробуем посчитать доход с краткосрочной аренды. Средняя стоимость проживания в номере 9 000 руб.
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге (ex-Knight Frank St. Petersburg) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке гостиничной недвижимости Северной столицы.
Уровень загрузки качественных петербургских отелей «3-5 звезд» по итогам года может составить 66%, что на 2 п. п. больше, чем в 2021 году.
Инвестиции: 13 364 000 ₽
Ставка проживания сутки: 8 500 руб. При загрузке в 70% сумма выручки составит 2 176 000 руб.
Расходы: так как у нас сейчас отсутствует информация о расходах на долю управления, коммунальные услуги, резервный фонд и т.д. Для расчетов мы возьмем стандартные 40%.
Итого ГАП: 1 305 600 руб.
Минус налог на прибыль 6%: 1 227 264 руб.
Доходность: 9 % (+ налог на имущество)
Непосредственно собственнику счета за коммунальные услуги оплачивать не нужно. УК переводит сумму дохода за вычетом всех расходов, кроме налогов.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация. Пешая доступность до основных туристических достопримечательностей, пешая доступность до метро, нешумная улица.
Исторической центр Петербурга.
✅ Жилая недвижимость с возможностью прописки.
✅ Команда с большим опытом в строительстве и управлении 3-мя отелями в Санкт-Петербурге.
✅ Целевая аудитория: и туристы, и деловые туристы/командированные, и люди, которым хочется жить в центре города и пользоваться всеми услугами сервиса 24/7.
✅ Развитие туризма в нашей культурной столице. Стабильный, даже увеличивающийся внутренний туристический поток. Как и Москва, Санкт-Петербург всегда в ТОПе городов как внутреннего туризма, так и иностранного.
По обзорам консультантов IPG.Estate, по итогам 2022 года туристический поток показал положительную динамику и превысил 8 миллионов человек, что на 16% больше, чем годом ранее. Основной вклад в показатель туристического потока внесли отечественные туристы, доля которых из общего числа гостей города составила 95%. Совокупно внутренний туризм обеспечил 7,7 миллионов гостей, что является рекордом для Санкт-Петербурга.
По оценкам, по итогам 2023 года рост туристического потока продолжится, несмотря на напряженную внешнеполитическую обстановку. При условии сохранения достигнутого количества отечественных туристов, ожидается постепенное возвращение туристических групп из Китая. При условии отсутствия новых политических шоков, в 2023 году количество гостей Санкт-Петербурга может превысить 10 млн человек.
✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью квартиры.
✅ Достаточно хорошие отзывы действующих отелей компании от 4,6 до 4,9 на Яндекс.Путешествия.
👎 РИСКИ
❎ Договор купли-продажи от физ.лица. С учетом объемов ремонтных работ, Проект вполне мог бы получить полноценное разрешение и работу через эскроу-счета.
❎ Ранее, здание было признано аварийным. Остается лишь верить, что строительные работы были сделаны на совесть и дом не начнет сыпаться. Да, есть документ о снятии аварийности, надеемся, что он получен честным путем.
❎ Согласно анализу рынка, стоимость недвижимости превышает рыночную стоимость.
❎ Есть риск, что Объект может попасть попасть под закон Хаванской (при не верных действиях УК). В чем суть закона.
Жилое помещение нельзя использовать для размещения хостелов, гостиниц и оказания гостиничных услуг. Т.е. даже если вы сдаете квартиру, но оказываете гостиничные услуги, вы попадаете под новый закон. Если таких услуг у вас нет, то вам ничего не грозит.
Уход международных сетевых операторов дает возможности для роста отечественных игроков гостиничного рынка.
Туристический потенциал Санкт-Петербурга остается на высоком уровне. Текущая ситуация является хорошей возможностью для качественного роста гостиничных сетей российского происхождения с точки зрения географической экспансии.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.