Сдаю в аренду: система налогообложения
Сдача в аренду гостиничного номера — полноценный и действующий бизнес, который приносит доход, в т.ч. и пассивный.
Регулярная сдача недвижимости (в т. ч. жилой) с целью получения прибыли – это коммерческая деятельность, для ее ведения необходимо зарегистрироваться как юр.лицо или ИП. Закон обязывает платить налог с дохода, который собственники получают за сдачу недвижимости в аренду.
Еще раз, доход от сдачи недвижимости в аренду по закону необходимо декларировать.
Каждый собственник должен для себя решить, какой режим налогообложения выбрать.
На выбор предлагается 4 варианта:
Подробнее остановимся на каждом из вариантов. А в конце анализа всех форм налогообложения, мы сведем все в единую сводную таблицу, которая позволит Вам выбрать наиболее оптимальный режим для себя исходя из ваших целей.
!Мы не являемся налоговыми консультантами. Информация собрана из компетентных источников:
В статье приведены все базовые ставки, без учета понижающих региональных коэффициентов. Ставки налогов, например для ИП по УСН можно посмотреть по ссылке.
Налог для самозанятых
Законодательная база: ФЗ 422 о самозанятых. Закон был запущен в 2019 году.
- Для того, чтобы быть самозанятым, НЕ нужно регистрировать ИП. Налог для самозанятых могут платить физлица и ИП без работников.
- НЕ надо платить НДФЛ.
- НЕ надо платить страховые взносы. НПД не создает никакого вклада в будущую пенсию, поскольку самозанятый не делает соответствующий взнос.
- Налоговая декларация по налогу в налоговые органы НЕ представляется.
- Получить статус самозанятого можно в мобильном приложении «Мой налог».
Лично я регистрировалась в таком приложении, весь процесс у меня занял не более 5 минут.
Сейчас, после постановки на учет в качестве самозанятого налогоплательщик получает бонус на уплату налога — сейчас она составляет 10 тысяч рублей. В счет этой суммы появляется скидка к ставке налогообложения: самозанятой платит налог в размере 3% вместо 4% или 4% вместо 6%, пока не исчерпает 10 тысяч рублей.
Платят НПД в приложении — ежемесячно, в срок до 28-го числа, следующего за отчетным периодом. До 12-го числа того же месяца придет уведомление в мобильное приложение «Мой налог», напоминающее о необходимости платежа.
По желанию налогоплательщик может через приложение настроить автоматическую оплату налога, предоставив налоговой право на списание со своего банковского счета средств в счет уплаты налога.
Процент налога при работе с физлицами составит 4%, с юридическими — 6%. Максимальный размер дохода в год — 2,4 млн рублей.
Пока срок действия этого налогового режима ограничен 2028 годом.
Под НПД подпадает не вся аренда. Запрещено применять этот режим налогообложения при аренде нежилых объектов, к которым относятся и апартаменты (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.18 № 422-ФЗ, письмо Минфина от 24.02.2022 № 03-11-11/12806).
Еще раз, если Вы приобретаете апартаменты с целью получения дохода от аренды, то НПД Вам не подходит!!!
НДФЛ для ФЗ
Законодательная база: глава 23 Налогового кодекса о налогах на доходы физических лиц и глава 32 Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц.
Если Вам лень как-либо регистрироваться. Или Вы забыли. Или Вы не планировали ничего сдавать и получать доход с аренды....а тут вдруг как-то само собой вышло, то размер налога в этом случае составляет 13% дохода. Если ежегодный доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15%.
НДФЛ выплачивается один раз в год — до 30 апреля нужно подать в налоговую заполненную декларацию 3-НДФЛ (на сайте Федеральной налоговой службы и заполнить ее самостоятельно), а потом до 15 июля оплатить налог. Налог уплачивается за предыдущий год, то есть до 30 апреля 2024 года нужно было подать документ о доходах за 2023-й.
Этот вариант наименее популярный:
- налог аж 13%
- самому заполнять налоговую декларацию 3-НДФЛ. Арендодатель самостоятельно* рассчитывает сумму НДФЛ и подает налоговую декларацию обо всех полученных от сдачи жилых помещений в аренду доходах.
Кроме тех случаев, когда жилье сдается юр.лицу — российской компании, российскому подразделению иностранной организации, ИП, нотариусу или адвокату. В этом случае налоговым агентом выступает арендатор, который сам платит в бюджет, если это предусмотрено договором.
В наших разборах мы регулярно указываем, что управляющая компания, которой Вы передаете номер в управление, является налоговым агентом. И если рассматриваемый вид налогообложения именно Ваш случай, то УК перечисляет Вам доход уже за вычетом 13% и Вам не нужно подавать декларацию.
Как мы уже сказали выше, это наименее популярный вариант налогообложения, так как слишком дорогой и замороченный.
Упрощенка для ИП
Законодательная база: глава 26.2 Налогового кодекса об упрощенной системе налогообложения.
«Упрощенка» — это упрощенная система налогообложения (УСН), этот вариант доступен только индивидуальным предпринимателям.
Основные требования к упрощенцам – соблюдать лимит по доходам и работникам. В 2024 году на УСН действуют повышенные лимиты доходов: 199,35 млн рублей для стандартной и сниженной ставки и 265,8 млн рублей для повышенной ставки. Нанимать можно не более 100 или 130 человек соответственно.
При УСН налогоплательщики освобождаются от:
- налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности;
- налога на имущество физических лиц, по имуществу, используемому в предпринимательской деятельности. однако, с 1 января 2015 г. для индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН, установлена обязанность уплачивать налог на имущество в отношении объектов недвижимости, которые включены в перечень, облагаемых по КС объектов.
- налога на добавленную стоимость, за исключением НДС, уплачиваемого при ввозе товаров на таможне, а также при выполнении договора простого товарищества или договора доверительного управления имуществом).
На УСН есть два объекта налогообложения (ИП может выбрать):
- Доходы – по ставке 6%;
- Доходы минус расходы – 15%, но она может быть уменьшена до 5% законом субъекта РФ (см. подробнее о региональных ставках здесь). Выбирать УСН Доходы минус расходы имеет смысл, если доля затрат будет превышать 60% от полученных доходов.
Налоговая декларация в случае УСН подается раз в год, до 25 апреля года, следующего за отчетным. Сами же выплаты — ежеквартальные в равных долях.
ИП нужно оплачивать также обязательный страховой взнос и взнос в фонд ОМС.
Если у ИП есть наемные сотрудники, он должен платить эти взносы и за них тоже.
Взносы за себя можно будет затем вернуть в виде налогового вычета. КАК?
Расчёт упрощённого налога для ИП без работников
Расчёт УСН для ИП, который работает самостоятельно, имеет свои особенности. В этом случае начисленный налог можно уменьшить на всю сумму страховых взносов, уплаченных за себя. И на практике часто получается, что при небольших доходах ИП без работников налог будет равен нулю или близок к нему.
- Размер взносов ежегодно меняется, его можно уточнить в налоговой. В 2024 году совокупная стоимость этих обязательных взносов «за себя» составляет 49,5 тыс. рублей в год. Можно оплачивать их один раз — в конце года, а можно вносить равными платежами в течение года.
- Если годовой доход ИП превышает 300 тыс. рублей, что несложно в случае с арендой квартиры в Москве, потребуется оплатить еще и дополнительный взнос на пенсионное страхование — 1% от дохода, который больше нормы (то есть все, что ИП заработает свыше 300 тыс. рублей в год). Эту сумму оплачивают уже в году, следующем за отчетным.
ИП на УСН «доходы». Предположим, что за 2024 год он получил доходы — 1 200 000 руб. Работников нет. Ставка налога — 6%.
- фиксированные взносы — 49 500 руб.;
- взнос 1% с дохода свыше 300 тыс. руб. — 9 000 руб. ((1 200 000 − 300 000) × 1%).
Рассчитаем налог за 2024 год: 1 200 000 × 6% = 72 000 руб.
Общая сумма страховых взносов: 49 500 + 9 000 руб. = 59 500 руб.
Так как работников нет, ИП может снижать налог на взносы «за себя» без ограничений.
Налог к уплате: 72 000 − 59 500 = 12 500 руб.
Обратите внимание! Обязательно убедитесь, что в ЕГРИП указан соответствующий код ОКВЭД (68.20: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Иначе ИФНС начислит налог по арендным доходам, как обычному физлицу, то есть по ставке 13%.