ГАБ в СУПЕРМЕТАЛЛ

💡 Покупка ГАБ в пространстве Суперметалл на Бауманской от создателей «Хлебозавода» с целью получения рентного дохода не менее 10% (рекламируемая доходность).

Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором

Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому

📍 Москва, 2-я Бауманская, 9/23

Первая линия домов.
15 минут пешей доступности от ст.м Бауманская
Прямой выезд на ТТК
Рядом МГТУ им. Баумана и Лефортовский парк.

📝 О ПРОЕКТЕ

Суперметалл – проект реновации (2021 - 2022 гг.) промышленного пространства на Бауманской от команды «Хлебозавода», расположенный на территории института НИИ Чермет им. Бардина – напротив строящейся «Бауманской технологической долины» (о ней мы расскажем чуть ниже).

Здесь сохранилась красивая многоуровневая система лестниц, из-за чего Суперметалл претендует на звание советского Бергхайна. В советское время в цехах НИИ и лабораториях создавались экспериментальные металлургические сплавы.

Суперметалл, работает по схеме отеля: офисные пространства здесь можно снять или выкупить. В поддержание отельной концепции тут предусмотрено лобби с десятиметровым остеклением и огромным количеством растений и meeting-rooms, в которых можно провести встречу, устраивать брифы, конференции и другие ивенты.

В своем TG канале пространство активно ведет своею страницу еженедельно публикуя информацию о проводимых мероприятиях, так как различные музыкальные фестивали, гараж-сейлы и др.

Технически «Суперметалл» – это три корпуса, сохранившие исторические названия: «Цех, «Лаб» и «Гараж».

Цех и часть бывших лабораторий имеют охранный статус.

Общая площадь проекта составляет 17 000 кв.м.
Пространство предусматривает более 100 офисов, 25 миниофисов, 8 точек под стритфуд-проекты и ритейл площадью от 30 до 300 кв.м.
Площадь офисов составляет от 23 до 1 000 метров, высота потолков в них – от 3 до 14 метров.
Теплый подземный паркинг
Эксплуатируемые кровли

Проект стал популярным в соцсетях, так как большое лобби «Цеха» решили оставить открытым и использовать как общедоступный бесплатный коворкинг с переговорными и ритейлом.

Три зданий предлагают разный формат — от солидных штаб-квартир до небольших шоурумов, при этом доступ ко всей инфраструктуре получают не только те компании, которые могут позволить себе офисы класса «А», но и маленькие креативные команды, которым для работы достаточно 20 кв.м.

ВРИ участка:

📌 О КОМПАНИИ

Развитием кластера занимается команда девелопера Алексея Капитанова, хорошо известная в Москве проектами «Хлебозавод No 9», корабль Брюсов и «Красная стрела».

УК - ООО "Суперметалл"
Дата регистрации: 09.12.2019 г.
Уставный капитал: 100 000 000 ₽
Среднесписочная численность: 8 чел.
Судебное дело в качестве ответчика на сумму 1,8 тыс. руб.
Финансовая отчетность:

АРЕНДАТОРЫ Суперметалла:

студия медиадизайна Generative Gallery от Radugadesign. Свой «офис» студия трансформировала в тотальную аудио-визуальную интерактивную инсталляцию собственного производства,
продюсерская Spasibo Studio, которая занимается организацией работы и продвижением ведущих российских художников,
фотолаборатория «Луч»,
архитектурное бюро Zrobim Architects,
агентство Lorem Ipsum,
архитектурное бюро BY furniture,
кофейня «Человек и пароход»,
мультимедийная студия THE,
Nomad Goba Gallery,
флагманский ресторан «Радио» от команды Blanc и White Studios,
команда Archive, поставляющая мебель и свет в Bloomberg и музей современного искусства «Гараж»,
дизайн-студия ESH, известная ребрендингом «Современника», разработкой айдентики для проекта «Рихтер», театра «Практика» и магазина Sneakerhead,
NFT-галерея,
книжный магазин «Республика»

Конкуренция

Напротив Суперметалла находится БЦ класса В+ Яуза Тауэр I (24 000 кв.м) и БЦ Туполев плаза (12 000 кв.м). А также, конкуренция по предложениям ГАБ внутри самого пространства.

На момент разбора, анализируемое нами помещение выросло в цене на 7%. На этом же этаже есть и другие предложения помещений ГАБ, но с полноценными окнами, на в формате мансардных, где стоимость помещения 350 000 руб./кв.м, а в соседнем БЦ Яуза Тауэр - 200 000 руб./кв.м за помещение, площадью 82,6 кв.м (помещение без арендатора).

Вывод: стоимость помещения не превышает рыночную.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: ГАБ - получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором

🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи c ИП + соглашение трехстороннее между арендатором, УК и собственником

🔸 Тип владения: 100% собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия готовности: Функционирующий

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца владения

🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная УК

🔸 Драйвер роста

▪️ Возможность ротации арендатора с целью увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Порог входа: от 225 000 ₽ за кв.м / от 8 145 000 ₽

Сравним с рыночной.

В БЦ Яуза Тауэр 1 за 82,62 м² - 200 000 ₽ за м² (свободное помещение)

Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку и выросла в цене на 7% на период анализа.

🔹 Лот: 36,2 кв.м

Поэтажный план

Помещение на 6-ом этаже (мансарда) в корпусе ЛАБ. Заполняемость 100%

Фото помещения

🔹 Арендатор: Парфюмер (создает ароматы). Сидит на объекте 1 год. С 1-го августа действует пролонгация договора на следующие 11 месяцев.

🔹 Ставка аренды за кв.м/год/МАП/ГАП: 20 055 ₽ / 60 500 / 726 000

Сравним с рыночной:

В БЦ Яуза Тауэр 1 за 30,6 м² 19 215 ₽ в год (не мансарда)
В БЦ Туполев плаза 20 000 ₽ в год (не мансарда)

Вывод: Ставка аренды помещения соответствует рынку.

🔹 Доходность заявленная (годовых): 10%

🔹 Пример расчета доходности:

КС: 1 916 022.92 (Существенно ниже рыночной!!!)

Как видно из расчета, с учетом всех расходов: эксплуатационные, налоги на имущество и налог на прибыль, чистая доходность равна 6,7%, что ниже ожидаемой.

А как же обещанные 10%?

По словам менеджера, такие лоты есть... но стоят они дороже.
Рассмотрим их.

Лот на 1-ом этаже 25,3 кв.м 12 144 000 ₽ / 480 000 ₽ за кв.м
Арендная ставка 44 000 ₽/кв.м в год
По итогам расчетов чистая доходность составила 8% (а до вычета расходов - 9%)

И снова нет обещанных 10%.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Бауманка – место само по себе активное и молодежное, а в будущем эта черта района станет еще ярче.

Все дело в том, что к 2024 году по соседству с «Суперметаллом» завершается строительство так называемой «Бауманской технологической долины». При МГТУ появятся новые образовательные центры, комплекс общежитий, конгресс-центр, медиацентр, испытательный центр, биомедицинский центр, центр транспортно-технологических систем, лаборатории, библиотека, коворкинг, центр досуга и творчества, центр здоровья и другая необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Все объекты свяжут пешеходные маршруты, а между ними появятся городские скверы и зоны отдыха.

Планируется, что новый кампус привлечет в МГТУ еще больше талантливой молодежи. И есть основания ожидать, что «Суперметалл» отлично впишется в научно-креативную среду Бауманки.

Бауманская технологическая долина

✅ 100% заполняемость корпуса.

✅ Стоимость анализируемого помещения соответствует рынку. Рост стоимости на 7% на срок проведения разбора проекта.

✅ Ставка аренды соответствует рынку.

✅ Высокий спрос на аренду.

✅ Низкий порог входа.

✅ Маленькое помещение - будет пользоваться спросом как для аренды, так и для продажи.

✅ Команда с опытом управления подобными объектами.

👎 РИСКИ

❎ Краткосрочный договор с арендатором.

❎ Заниженная кадастровая стоимость. Возможна переоценка КС в сторону увеличения, что существенно скажется на доходности.

❎ Несоответствие заявленной доходности расчетной.

Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:

1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому

К чему мы пришли:

1. Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку.

Стоимость анализируемого помещения выросла в цене на 7% на срок проведения разбора.

2. Ставка аренды помещения соответствует рынку.

3. Конкуренция умеренная. Спрос высокий.

4. Доходность объекта НЕ совпадает с заявленной в коммерческом предложении.

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.

⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку, но отмечаем, что заявленная доходность не соответствует расчетной.