Инвестиции в облигации девелоперской компании
Сегодня не опять, а снова поговорим о нашей любимой недвижимости. Но, на этот раз не про владение не напрямую, не через покупку самой недвижимости, а через покупку облигаций девелоперской компании.
Как мы все знаем, с июля 2019 года застройщики не могут больше привлекать напрямую деньги дольщиков на строительство своих объектов. С введением эскроу-счетов застройщики вынуждены были искать "новые" способы привлечения финансирования. А так как очевидно, что банки не могут закрыть всю потребность в финансировании девелоперов, теперь застройщикам пришлось искать деньги в облигациях.
Девелоперы стали активнее привлекать средства через бонды. Почти $2 млрд. руб. были собраны за 2019–2020 годы. Но особенно активен 2021 год. Только лишь за период январь-апрель 2021 года собрали почти $2,23 млрд.
Согласно данным ЦБ, на 01.11.2021 г. только по Москве сумма действующих кредитных договоров с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, составляет более 2,591 трлн. руб.
По итогам первого полугодия 2021 года, общий объем облигаций застройщиков в обращении составляет около 404 млрд руб. (по России).
На российском рынке в обращении находятся облигации крупнейших девелоперских/строительных компаний, представленных прежде всего в Московском регионе.
▪ Высокая консолидация рынка при сопоставимых рыночных долях на топ-3 крупнейших застройщиков ПИК, ЛСР, Сэтл приходится 53% облигаций застройщиков в обращении; на облигации Самолет – ещё 20%
▪ На рынок облигаций выходят самые подготовленные застройщики ввиду требований Московской Биржи по наличию рейтинга и МСФО отчетности
▪ Присутствует «эшелонизация застройщиков» в зависимости от рыночных позиций и уровня рейтинга:
- Рейтинги от нац. агентств «А» и выше + рейтинги от межд. агентств: ПИК, ЛСР, Сэтл
- Рейтинги от нац. агентств «А-»: Самолет, Лидер, Брусника, ГК Пионер (переход от «ВВВ+» к «А-»)
- Рейтинги от нац. агентств «ВВВ+»: Джи Групп, Атомстройкомплекс, Бизнес-Недвижимость
💡 Покупка биржевых процентных бездокументарных облигаций девелоперской компании "Группа компаний "Пионер" АО.
📍 Главный офис компании: Россия, 119435, Москва, ул. Малая Пироговская, д.3
📝 О ПРОЕКТЕ
ГК "ПИОНЕР" готовится выпустить в обращение биржевые облигации серии 001Р-06 процентные неконвертируемые с централизованным учетом прав.
Объём размещения: 5 млрд рублей.
Номинальная стоимость: 1 000 рублей.
Срок обращения: 4 года.
Купонный период: 91 день.`
Амортизация в даты выплат: 13-16 купонов – по 25% от номинальной стоимости Индикативная дюрация: ~3 года
Ориентир по доходности: не выше значения G-curve на сроке 3,5 года + 325 б.п. Цена размещения: 100% от номинальной стоимости
Размещение: Московская Биржа
Организаторами выступили Альфа-Банк, Банк ФК «Открытие», BCS Global Markets, Банк ДОМ.РФ, ИБ Синара, Россельхозбанк, со-организатором – Банк «Санкт-Петербург».
В настоящее время у компании в обращении находится два биржевых выпуска облигаций компании на 10 млрд руб. (облиг. долг):
По итогам 3 квартала выплачено 252 млн руб. в качестве купонного дохода держателям облигаций. Обязательства выполнены в срок и в полном объеме.
📌 О КОМПАНИИ
Группа компаний «Пионер», созданная в 2001 году, специализируется на реализации градостроительных проектов многофункциональной и комплексной жилой застройки с последующим управлением и сервисным обслуживанием.
Среди 97 девелоперов Москвы (по данным аналитики наш.дом.рф) по объему строительства, Пионер занимает 18 позицию и составляет 1,59% от общего объема Московского рынка.
- Группа компаний «Пионер» — лидер премии Urban Awards. За время существования премии компания одержала 17 побед.
- RAEX-600 ГК «Пионер» традиционно вошла в рейтинг ТОП 600 крупнейших компаний России по версии RAEX, улучшив в нем результаты прошлого года на 42 позиции.
- ТОП-4 Life-Варшавская вошёл в ТОП самых продаваемых новостроек Старой Москвы (РБК-Недвижимость, Азбука жилья) за 9 месяцев 2021 года. ТОП-3 Life-Варшавская вошёл в ТОП самых продаваемых новостроек Москвы (Метриум) за 3 квартал 2021 года.
- Forbes ГК Пионер вошла в ТОП-4 крупнейших застройщиков в категории бизнес-класс по версии Forbes.
- Рекорды рынка недвижимости 2021 ГК «Пионер» - Компания №1 Ostankino Business park – Коммерческий объект №1.
- RепутациЯ 2021. Максимов Л.В. – победа в номинации «Собственник», категории «Девелопмент».
- Best for Life Design 2021 5 High Life Летниковская, 11 – лучший проект года премиум-класса.
- Arendator Awards 2021 УК YE’S – Лучшая управляющая компания сервисными апартаментами.
- Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило кредитный рейтинг долгового инструмента ГК «Пионер» (облигационного займа серии 001Р-04) до уровня ruА-. Ранее у долгового инструмента действовал рейтинг на уровне ruВВВ+.
Около 2,4 млн кв. м - введено в эксплуатацию.
Около 2 млн кв.м на стадии проектирования и строительства.
Санкт-Петербург:
Общая площадь проектов – около 700 тыс. кв. м
Реализованные проекты: жилой дом «Новый Колизей» (6 тыс. кв. м), жилой комплекс «Новая Высота» (22,8 тыс. кв. м), дом на Арсенальной набережной (10,7 тыс .кв. м), жилой комплекс «Шуваловские Высоты» (87,6 тыс. кв. м), апарт-отель (44,9 тыс. кв.м) и жилой комплекс YE’S (71,2 тыс. кв. м) – общая 116,2 тыс. кв.м, загородный комплекс «Первая Линия» (21,5 тыс. кв. м), жилой квартал LIFE-Приморский (128,8 тыс. кв. м), жилой квартал LIFE-Лесная (I и II очередь 125,2 тыс. кв. м), апарт-отель YE’S Marata (73 тыс. кв. м), жилой дом YE’S Residence (9,5 тыс. кв. м), жилой квартал LIFE-Лесная III очередь (69,7 тыс. кв. м).
Ключевые показатели операционной деятельности
На сайте компании можно ознакомиться с каждой цифрой более подробно, погрузившись в бухгалтерские отчётности по МСФО и РСБУ.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Купонный доход от облигаций
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи облигаций
Выпуск биржевых облигаций зарегистрирован в ЦБ РФ
Государственный регистрационный номер выпуска № 4B02-06-67750-H-001P от 19.11.2021
🔸 Стадия готовности: Готовится к обращению
▪️ Объем эмиссии: 3.00 млрд/3 000 000 шт.
▪️ Дата окончания размещения: 14.12.2021 г.
▪️ Дата погашения: 04.12.2025 г.
🔸 Периодичность выплат: Ежеквартально
По выпуску предусмотрена также амортизация номинальной стоимости равными долями в последний год обращения.
▪️ Отрасль строительства жилой недвижимости и апартаментов наиболее развитая и стабильная отрасль с положительной динамика роста стоимости
▪️ Спрос на недвижимость у населения (особенно в столице), а также программы гос. поддержки, стимулирующие интерес к покупке недвижимости
▪️ После перехода на эскроу-счета, застройщики перешли на рынок облигаций, предлагая инвесторам выгодные % ставки (выше депозитных) на понятном для них рынке и понятной сфере деятельности (строительство), чем вызвали интерес народа к фондовому рынку, особенно во время и после пандемии (когда произошел значительный рост стоимости недвижимости) и как следствие, это вызвало более активный спрос на облигации застройщиков.
🔹 Min порог входа/номинал: 1 000 / 1 000 руб.
🔹 Размер купона (годовых): 11,75%
▪️ Покупка облигаций: 200 000 руб.
▪️ Доход в год: 23 500 руб.
▪️ НДФЛ: 3 055
▪️ Использование ИИС
▪️ Итого доход за 1 год/4 года: 20 445/81 780 руб.*
* Также возможет как рост стоимости самого купона на момент продажи, так и ее падение. Соответственно, спустя определённый период времени, стоимость купона может быть как больше 1 тыс. рублей, так и менее. Поэтому, кроме % размера купона Вы можете получить доход от роста стоимости, или понести потери от падения стоимости.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Доходность по облигациям обычно выше, чем у банковского депозита. Доходность по вкладам в банках 4-8% годовых, доходность по облигациям 8-16% годовых. Очевидно, что держать деньги в облигациях выгоднее (но нужно оценить все риски). Банки тоже не исключение и часто сами инвестируют в облигации. Рынок облигаций в России составляет 31 трлн. руб., корпоративных облигаций из них 16 трлн. руб., остальные это государственные облигации (ОФЗ) и облигации регионов РФ.
✅ Выход на публичный рынок удовольствие не дешевое и очень трудозатратное. Выпуск облигаций обычно занимает от 3 до 6 месяцев. Все это время финансовые показатели и информация о компании тщательно проверяются лицензированными аудиторами, документы проходят процесс регистрации в Центральном банке РФ, депозитарии, у компании появляется обязанность регулярного раскрытия информации о деятельности компании и всех существенных событий в Интерфаксе и еще много других дополнительных обязанностей. Преимущества этого процесса в том, что компания, выходящая на публичный рынок, становится более известной, что значительно отличает ее от конкурентов. Поэтому выпуск облигаций осуществляют только те компании, которые уверены в своих силах и которые имеют долгосрочный план развития.
В любом случае, выход на облигационный рынок делает компанию более прозрачной.
✅ У группы ПИОНЕР действуют следующие кредитные рейтинги:
• АКРА: A-(RU), прогноз — стабильный
• Эксперт РA: ruA-, прогноз — стабильный
• НРА: A-(ru): прогноз — позитивный
✅ Не для квалифицированных инвесторов.
✅ Опыт компании не только в строительстве, но и в выпусках облигаций. За последние 5 лет они разместили 6 выпусков облигаций общим объёмом более 20 млрд рублей.
✅ Если говорить о типе недвижимости компании, то в портфеле имеются реализованные проекты апарт-отелей - трендовое направление последних лет.
✅ Обеспеченность жильем у жителей столицы одна из самых низких в России - 19,9 кв.м на душу населения. При норме обеспеченности - 30 кв.м на человека, которые должны иметь россияне в соответствии с национальным проектом "Жилье". Поэтому жилье строили, строят и будут строить.
👎 РИСКИ
❎ Инфляционный риск. При повышении уровня инфляции, Центральный банк поднимает ключевую ставку и на долговом рынке появляются новые бумаги с более высокими процентами. Облигация с небольшим купоном никого не интересует, что приводит к снижению рыночной цены. Стоит выбирать облигации с доходностью, превышающей уровень инфляции.
Облигации ГК ПИОНЕР выполняют условия превышения доходности от уровня инфляции
❎ Дефолт (банкротство) эмитента. Облигации - необеспеченные.
❎ Облигации — однозначно более дорогое привлечение денег для эмитентов, чем деньги дольщиков. Это скажется на маржинальности бизнеса строителей, а значит не пойдет в плюс капитализации компаний.
❎ По оценке агентства «Эксперт РА», половина регионов РФ характеризуется нулевой и отрицательной маржинальностью жилищного строительства из-за низкого платежеспособного спроса населения. Но, это для регионов.
А проекты компании в Москве и Санкт-Петербурге, поэтому этот пункт можно не учитывать.
❎ Объемы строительства нестабильны. Так, за первый год с начала перехода на проектное финансирование, то есть эскроу-счета, объем строительства снизился на 16 %. Пандемия также внесла свои коррективы и вынудила застройщиков перенести сроки сдачи по некоторым своим текущим проектам.
❎ Реальные располагаемые доходы населения снижаются последние пять лет. На фоне роста стоимости квадратного метра, повышения уровня инфляции, повышения ипотечной ставки, люди могут отложить свои решения о покупке недвижимости. А взаимосвязь между продажами недвижимости застройщиков прямо пропорционально связана с доходностью по облигациям.
❎ Доходность облигаций так же как и банковские вклады, зависят от ключевой ставки.
❎ Эмитенту требуется очень грамотный и тщательный финансовый учет и планирование платежей. И учитывать количество уже действующих в обращении облигаций. У ГК Пионер 2 действующих и 1 вышедший 9.11.2021 г.
Помимо выплат купонов, надо планировать еще погашение текущих купонов. А источниками погашения являются:
- либо раскрытие эксроу-счетов по завершенным объектам. У компании конечно есть проекты со сроком завершения в 2022-24 гг. Но хватит ли там денег?
- либо выпускать новые облигации. Что в принципе компания видимо и сделала, выпустив в обращение уже третьи облигации.
Здесь важно понимать, что выпуск новых облигаций, это новый долг и новые обязательства и чаще всего с большей доходностью, то есть долговая яма в перспективе.
Сравним компании между собой, а также изменение доходности на период ноябрь 2021 к июлю 2021.
Согласно мнению аналитиков, если такие доходности сохранятся ещё на полгода, у застройщиков начнутся проблемы. Они сильно подсели на облигационные займы. Чтобы отдать старые долги, им нужно занимать (выпускать облигации) новые под новый высокий %.
Как Вы могли заметить на двух слайдах выше, ставки за полгода выросли. А чем выше ставка доходности, тем рискованнее инвестиционный инструмент.
В 2022 году застройщикам России нужно погасить 15 выпусков, общим объемом 61 млрд рублей, и это без учёта купонных выплат, а доходность по облигациям растёт.
Но, по данным ЦБ, просрочка по жилищным кредитам в последние месяцы снижается и это не может не радовать.
Пионеру (и кстати Бруснике тоже) не нужно погашать долги в 2022-м, но в течении месяца им предстоит выплатить купонные доходы по двум выпускам каждому.
- ГК Пионер предстоит выплатить 13 декабря 130 млн и 120 млн рублей 17 декабря 2021 года.
- Бруснике нужно выплатить купоны на 108 млн 9 декабря и ещё 144 млн рублей 3 января 2022 года.
Общая задолженность по предоставленным кредитам на 1 октября 2021 года составила 11,2 трлн рублей (01.10.2018 — 6,1 трлн рублей) объём задолженности по валютной ипотеке (в пересчёте на рубли) снизился с начала 2020 года с 17,3 млрд рублей до 13,3 млрд рублей.
Согласно мнению аналитиков, сокращение потребительского спроса, не приводит к снижению цен на недвижимость. Поддержку уровню цен оказывают снижение конкуренции на рынке за счет ухода слабых игроков, программы гос. поддержек и льготной , а также отсутствие у застройщиков рисков разрыва ликвидности в случае кратковременного падения спроса в проектах, реализуемых через проектное финансирование.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для инвестиций с целью получения дохода от покупки облигаций.
⚖ Даем такому инструменту, как облигации положительную оценку, но третьему выпуску облигаций ГК ПИОНЕР нейтрально-отрицательную
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале