Инвестиции в срочный выкуп недвижимости
💡 Инвестиции в срочный выкуп недвижимости по договору займа с доходностью до 40% годовых.
Доход образуется на разнице цены продажи от цены покупки, приобретая недвижимость на 20-30% ниже цены рынка за счёт срочного выкупа.
📍 АО "РОСТ"
"БЦ Северная Башня", г. Москва , ул. Тестовская д.10, подъезд 1, эт. 10, оф.1014/3
📝 О ПРОЕКТЕ
Суть проекта заключается в срочном выкупе квартир с дисконтом к рыночной стоимости и последующей ее реализацией в стандартные сроки с учетом уборки, ремонта (при необходимости).
Для анализа квартиры компания использует собственную уникальную технологию анализа рынка инвестиционной недвижимости — «Радар».
О которой нам ничего не известно.
Объекты инвестирования, которые компания предлагает сейчас
Но как оказалось, это не "реальные", не действующие для инвестиций объекты. Так сказать, список не актуальный, а устаревший. Актуальным делятся только с "готовым" инвестором.
Но мы решили взять одну из квартир для анализа. Выбрали квартиру наименьшей площади и наименьшей стоимости из предложенного варианта: квартира, 29.8 м², расположенная на 1 этаже 5-этажного дома 1959 года постройки по адресу: г. Москва, Минская улица, 16, корпус 1, квартира № 68. Цена квартиры для покупки: 8 511 000 ₽/285 604,03 ₽ за м². Квартира с отделкой White box.
Менеджер сказала, что они данную квартиру уже купили и продали.
А вот эта квартира в объявлении на Циан сегодня. Свободная продажа. Полная стоимость в договоре. 1 взрослый собственник.
Ст.метро Филевский парк в 2 минутах пешком.
Цена продажи составляет 11,8 млн рублей.
Квартира в продаже с апреля 2022 года.
Согласно оценке Циан, стоимость квартиры завышена.
Это единственная квартира в доме, но далеко не единственная в ближайшем окружении.
Сделаем предположение, что квартира актуальная в настоящее время и посчитаем. Цена выкупа 8,5 млн руб. Цену продажи возьмём по оценке Циана, равную 10,1 млн. Разница в стоимости = доход составит 1,6 млн. руб.
Учитывая, что на продажу ликвидной квартиры в среднем может уйти 3-4 месяца, то доходность 18,8% на вложенные средства за этот период вполне красиво.
📌 О КОМПАНИИ
АО "Рост" - основатель и генеральный директор Радевич Андрей Иосифович.
Компания оказывает услуги по срочному выкупу квартир за 7 дней до 70% от рыночной стоимости. Работают с квартирами стоимостью до 25 млн руб. Выкупают квартиры с обременением.
Дата регистрации компании: 1 октября 2021 г.
Уставный капитал 500 000 000 руб.
Уставный капитал частично уплачен (100 млн руб).
Основной вид деятельности: 66.19.4 Деятельность по предоставлению консультационных услуг по вопросам финансового посредничества
Держатель реестра акционеров: АО "НЕЗАВИСИМАЯ РЕГИСТРАТОРСКАЯ КОМПАНИЯ Р.О.С.Т."
Среднесписочная численность на 01.01.2022 г. – 1 человек... а вся "Сильная команда" видимо фрилансеры.
Как то не сходится информация о сроке деятельности.
Менее года против 10 лет. Хотя, возможно, ранее компания имела иную форму и реорганизовалась в АО.
Поищем...
Если искать информацию по связи с основателем, то Радевич Андрей Иосифович НЕ является индивидуальным предпринимателем, НЕ являлся и НЕ является учредителем каких-либо организаций.
Сейчас он является генеральным директором еще одной компании - ООО "ЕСПН", зарегистрированной 10 апреля 2019 года (Деятельность рекламных агентств).
Уставный капитал: 10 000 руб.
Среднесписочная численность работников: 2 человека
Мы спросили менеджера о 10-летнем опыте компании, на что получили ответ, что это имелось ввиду, что это сотрудники с 10-летним опытом.
Аааа, что так можно было?
Несмотря на то, что финансовый год закрыт, АО "Рост" не сдал отчетность и мы не можем посмотреть цифры. А вот по ООО "ЕСПН" отчетность есть.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Доход от предоставленного займа
🔸 Тип сделки: Договор займа + Договор поручительства
Гарантия возврата первоначальных инвестиций обеспечена страхованием и залоговым имуществом компании. Вы получаете в залог квартиру при сумме инвестиций от 8 млн., либо поручительство от генерального директора на всю сумму вложений.
🔸 Тип объекта: Жилая недвижимость
🔸 Стадия готовности: Действующий бизнес
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно/Ежеквартально/В конце срока
На российском рынке работают различные сервисы по срочному выкупу жилья. Такие услуги оказывают в некоторых риелторских и девелоперских компаниях. А на Западе это уже целая индустрия, такие компании называют ibuyers.
Международный опыт
В США каждый десятый дом продается «в один клик». Покупателями вторичного жилья часто становятся ibuyers-сервисы, такие как Opendoor и Offerpad, массово скупающие недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. Продажа жилья через ibuyers — один из самых быстрых и выгодных способов получения денег с минимальными рисками. Поэтому услуги таких высокотехнологичных сервисов, как Opendoor, пользуются все большей популярностью среди американцев.
Технология срочного выкупа домов в Opendoor довольно проста и безопасна — продавцу достаточно заполнить заявку на сайте, получить оценку и в случае согласия на продажу по установленной цене (в среднем дисконт составляет 6–12% от рыночной цены дома) подписать договор на переход права собственности. Как правило, весь процесс занимает несколько дней, а средняя стоимость сделки не превышает $250 тыс.
Российский рынок сервисов по быстрому выкупу квартир — ibuyers — только начинает развиваться. Раньше такие услуги часто оказывали либо сомнительные конторы, либо, наоборот, — только крупнейшие агентства недвижимости. Реальными ресурсами для оказания такой услуги обладает лишь несколько наиболее крупных агентств недвижимости столицы.
Источник информации: РБК
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Доходность: Вы инвестируете по договору инвестиционного займа под фиксированную процентную ставку до 40% годовых. Ставка зависит от:
Инвестиции: 500 000 руб.
Ставка: 35% при ежемесячных выплатах и 40% с выплатой в конце срока
Доход: 175 000 (35%) руб. или 200 000 (40%)
Налог 13%*: 22 750 руб. или 26 000
*Заёмщик, являясь налоговым агентом, исчисляет и удерживает НДФЛ из денежных средств, выплачиваемых Займодавцу за пользование
Прибыль: 152 250 руб. или 174 000 руб.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Рынок жилой недвижимости - перспективный рынок в любые годы (стабильные, кризисные).
⛔ НО, следует учесть, что это "действие" бизнеса менее года.
✅ Уставный капитал: 500 000 000 руб.
⛔ Но, следует учесть, что уставный капитал оплачен только на 100 млн руб.
Одним из основных способов приобретения жилья в новостройках на столичном рынке недвижимости является трейд-ин. Когда ты нашел себе новую квартиры, и тебе нужны быстро продать свою старую, чтоб не упустить новую.
Доля трейд-ин на столичном рынке составляет порядка 20–25% в общем объеме сделок. Еще три года назад этот показатель был ниже — примерно 15–20%. На фоне кризисных явлений схема трейд-ин широко востребована на рынке, в основном в массовом сегменте.
Например как это было весной 2020 года. Весной риелторы отмечали рост спроса на услугу по срочному выкупу квартир. За первый квартал число обращений к риелторам выросло на 15%. В аналогичный период прошлого года данный показатель не превышал 5% из общего количества обращений. Падение спроса заставляет собственников идти на крайние меры и продавать жилье через услугу по выкупу квартир с дисконтом в 15–20% от рыночной стоимости объекта.
👎 РИСКИ
❎ Уставный капитал оплачен частично, на 100 млн. руб.
❎ Высоконкурентный рынок. Подобных компаний, занимающихся срочным выкупом вашей квартиры "вагон и маленькая тележка". Есть предложения и с выкупом за 80% от стоимости, и даже 95% от стоимости.
Поэтому конкурировать с таким рынком с выкупом за 70-75% от стоимости - не конкурентные условия.
Может поэтому у компании такой маленький портфель за 10 лет?
Или все таки это за пол года?
На перепродаже вторичного жилья зарабатывает сервис недвижимости Beri.ru, основанный в 2017 году, который работает по модели американских ibuyers. Сервис помогает подготовить все необходимые документы для продажи квартиры и выйти на сделку в течение трех дней. Компания приобретает готовые квартиры в Москве и Московской области на собственные средства с дисконтом 7–10% от рыночной стоимости. «Бизнес Beri.ru основан на быстром обороте средств, поэтому средний размер сделки не превышает 8 млн руб. После того как в квартире сделана предпродажная подготовка, ее выставляют на рынок.
Сервисы срочного выкупа предлагают также агентства недвижимости «Инком», «Миэль», «Бест-Недвижимость», МГСН и другие.
Кроме специализированных компаний, выкупом квартир в Москве начали активно интересоваться и девелоперы, которые оказывают такие услуги в рамках схемы трейд-ин — обмен старой квартиры на новую. Например, в 2019 году сервис по выкупу квартир, в том числе по схеме трейд-ин, запустил ГК «ПИК», создав «ПИК Брокер». Средний срок выкупа — десять дней, размер дисконта — 10% и выше в зависимости от состояния недвижимости.
В рамках программы трейд-ин девелопер «Инград» предлагает несколько вариантов выкупа: зачет стоимости старой квартиры при приобретении новой; выкуп квартиры с дисконтом (или без), возможность продавцу проживать в своей бывшей квартире безвозмездно до получения ключей по новостройке или оплата аренды по рыночной или заниженной ставке.
Подобный же сервис есть у девелоперской группы «Самолет». Компания запустила его в 2019 году совместно с риелторской компаний «Этажи». Сделка с продавцом закрывается за три дня благодаря технологиям искусственного интеллекта и алгоритмам дистанционной оценки объектов.
❎ Отсутствие рекламы компании, таргетинга. При вводе словосочетания "срочный выкуп" - страница компании не появляется в первой десятке поисковой страницы, и ее нет даже во второй.
❎ Компания выкупает квартиры с обременением, что может являться существенным риском. "Обременение" - это не только ипотека, которую можно закрыть и снять залог, это могут быть несовершеннолетние дети, единственное жилье для пенсионера или инвалида.
💬 ИТОГИ
⚖ Даем направлению деятельности по срочному выкупу квартир положительную оценку, так как это реально действующий бизнес, на котором можно хорошо заработать. А вот данному проекту (читай компании) даем отрицательную оценку.