ГАБ в сети коворкингов BLOKS
Многие предприниматели, старт-апы и только формирующиеся команды сталкиваются с периодом, когда им уже нужен офис, но при этом они еще не доросли до того, чтобы заниматься ремонтом, меблировкой и содержать обслуживающий штат. И зачастую, не могут найти ничего нормального. Все либо дорого, либо трешовый советский ремонт. Именно в такие моменты на выручку приходят сервисные офисы в коворкинг пространствах.
💡 Покупка ГАБ в пространстве сети коворкингов BLOKS, площадки которой расположены в Москве, Краснодаре, Калининграде и Минске (еще три в состоянии запуска — в Самаре, Томске и Волгограде) с целью получения рентного дохода не менее 20% (рекламируемая доходность).
Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
📍 г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 1Ас6
- Внутриквартальное расположение здания.
- Лихоборы 11–15 мин. пешком
Окружная 11–15 мин. пешком
Верхние Лихоборы 16–20 мин. пешком - Близость к Дмитровскому шоссе, СВХ, СЗХ и МСД (Московский скоростной диаметр) и быстрый выезд на эти транспортные магистрали.
Здание площадью 3 599 м², 1984 года постройки, имеет 2 этажа, относится к классу B-.
На территории есть наземная парковка на 300 м/м, доступ в здание - пропускная система, в здании есть столовая.
ВРИ участка под зданием: участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов (1.2.3/1.2.7/1.2.9).
Территория района, где расположено анализируемое здание относится к зоне многоэтажной жилой застройке.
По соседству идет стройка ЖК «Большая Академическая 85» от ПИК со сроком сдачи 2022—2026 гг.
Квартиры от 5,54 млн ₽ до 27,41 млн ₽ / от 187 812 до 413 518 ₽/м²
Общественный транспорт района формирует Транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Петровско-Разумовская», соединяющий 2 ветки метро Люблинско-Дмитровской и Серпуховско-Тимирязевской линий.
А в будущем с МЦД-D1 (Курско-Рижская ветка). Планируется перенос действующей ж/д станции ближе к ТПУ и тем самым добавление к ТПУ возможность пересадки на МЦД –D3 (Ленинградско-Казанская ветка).
Проект МЦД-3 реализуется в увязке с высокоскоростной железнодорожной магистралью Москва - Санкт-Петербург. В Москве высокоскоростные поезда будут делать остановки на станциях Крюково (Зеленоград) и Петровско-Разумовская, Рижская, Ленинградский вокзал. Горожане смогут отправляться в Санкт-Петербург, не тратя времени на поездку на Ленинградский вокзал.
1. Транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Петровско-Разумовская»
Один из крупнейших ТПУ в Москве.
В этом году компания ОАО «РЖД» завершит строительство новой ж/ж станции Петровско-Разумовская. Она расположена вблизи вестибюлей одноименных станций метро Серпуховско-Тимирязевской и Люблинско-Дмитровской линий. Новая станция войдет в состав действующего диаметра — МЦД-1.
В будущем с этого же ТПУ пассажиры смогут пересаживаться на станцию нового диаметра — МЦД-3. В настоящее время ведутся проектные работы по переносу существующей платформы Петровско-Разумовская Ленинградского направления Октябрьской железной дороги ближе к строящейся станции Петровско-Разумовская МЦД-1.
Все четыре одноименные станции войдут в состав ТПУ «Петровско-Разумовская».
2. Инфраструктура в рамках ТПУ «Петровско-Разумовская»
Автор проекта: ГК «ПИОНЕР».
Общая площадь объекта: 174 800 м² (МФК-1 с офисно-деловым и торговыми центрами и МФК-2 с апарт-отелем).
3. Бизнес-парк «Останкино», общей площадью проекта 133 500 кв.м
4. Реализация проектов комплексного развития территорий промзон:
«Владыкино» - 7,18 Га, общественно-деловое назначение: 220,1 тыс.кв.м
«Алтуфьевское шоссе» (девелопер AFI Development) - 29,17 Га, жилое назначение: 251,1 тыс.кв.м, производственное назначение: 357,9 тыс.кв.м, общественно-деловое назначение: 112 тыс.кв.м + Алтуфьевское шоссе тер. 2 (проект 2) – 7,76 Га, производственное назначение: 71,15тыс.кв.м, общественно-деловое назначение: 104,82 тыс.кв.м.
КРТ "Автмоторная« – 77,06 Га, производственное назначение: 504,4тыс.кв.м, общественно-деловое назначение: 166,9 тыс.кв.м, жилое назначение: 1 242 тыс.кв.м.
КРТ "Дегунино-Лихоборы« - 113 Га, общественно-деловое назначение: 20 тыс.кв.м.
5. С 2016 года предпринимаются попытки по продаже части земельного фонда МСХА им. Тимирязева. В долгосрочной перспективе существует вероятность отчуждения и застройка жилой недвижимостью 24 -100 га.
📝 О ПРОЕКТЕ
BLOKS - коворкинг-пространства, где в аренду можно снять сервисные офисы, переговорные комнаты и конференц-залы.
Предоставляется все расходные материалы для работы: вода, кофе, бумага и прочее.
Сервисные офисные пространства представляют собой бизнес-модель, компании-арендаторы арендуют офисное пространство, которое включает в себя различные удобства и услуги:
- Готовность к использованию: Сервисные офисы предоставляются полностью меблированными, что позволяет арендаторам начать работу сразу после подписания арендного договора.
- Общие услуги: Арендаторы могут пользоваться общими службами, вкл. штатного IT-специалиста, такими как прием и отправка корреспонденции, телефонное обслуживание, доступ в интернет, принтеры и сканеры, а также уборка и обслуживание помещения. Штатный IT-специалист поможет с решением вопросов информационных технологий.
- Гибкость аренды: В отличие от традиционных арендных офисов, сервисные офисы обычно предлагают гибкие условия аренды, включая короткие сроки аренды - от 1 месяца (а классическая аренда офиса 11 месяцев). Это может быть полезно для стартапов, фрилансеров или компаний, которые не хотят заключать долгосрочные договоры.
- Коммунальные пространства: В сервисных офисных пространствах есть общие зоны отдыха, кухни и другие общие помещения, которые арендаторы могут использовать бесплатно, а конференц-залы и переговорные комнаты - за дополнительную плату.
- Профессиональное окружение: Такие офисы могут предоставлять профессиональное и корпоративное окружение, что может быть полезно для бизнеса, требующего престижного адреса и профессиональной атмосферы.
- Количество арендаторов: Здесь можно арендовать как 1 рабочее место, так и отдельный кабинет-офис от 2 человек.
Сервисные офисы стали популярными, так как они предоставляют удобное и гибкое решение для работы без необходимости вложения в оборудование и долгосрочные арендные обязательства. Этот вид офисных пространств может быть особенно полезен для стартапов, небольших компаний и тех, кто предпочитает аутсорсинг офисной инфраструктуры.
В Москве у компании 2 пространства. Кстати, в одном из них наша команда арендовала сервисный офис. А именно в пространстве по адресу: Москва, Дербеневская наб., 7с12.
Новое пространство в Тимирязевском районе Москвы, возле метро Окружная и станции МЦД Лихоборы открылось в мае 2023 года. И именно в этой локации мы и рассмотрим их предложение с ГАБом.
Надо отметить, что для подтверждения выбора локации, компания проводила предварительный анализ спроса (куда же без этого). Они разместили несколько объявлений об аренде будущих офисных пространств с максимальной и средней стоимостью аренды. За 1 месяц к ним обратились 33 человека, из которых 11 приехали в действующую локацию на Павелецкой для ознакомления с концепцией. Т.к. они строят коворкинги по стандарту сети, демонстрация (физическое подтверждение) того, что уже есть, оказалось достаточно рабочей техникой для заключения предварительных договоров с теми клиентами, которые готовы были подождать до момента открытия локации. С тестового "захода" были заключены 6 предварительных договоров (в пространстве 30 офисов).
Коворкинг в новом пространстве расположился на 2-х этажах, площадью 1 500 кв.м. Предусмотрены 30 отдельных офисов, по переговорной комнате на каждом этаже (одна трансформируемая в конференц-зал), кухня, лаунж-зоны, кабинки скайп-румы. И полное коворкинг-обеспечение сети BLOKS.
Планировка 2-го этажа коворкинг пространства:
Предоставляется бесплатное место на парковке делового квартала при аренде офиса более чем на 6 человек, а доп. парковочные места по запросу.
Все 30 офисов сданы в аренду. Свободных блоков нет в наличии.
📌 О КОМПАНИИ
Сергей Потанин - основатель сети коворкингов BLOKS, инвестиционного фонда Giraffe.found и форума «Инвестиции 3.0 доходная недвижимость».
Затраты на первое помещение для коворкинга на Павелецкой в 2018 году составили порядка 8 млн на 800 кв.м.
Сейчас бизнес оценивается примерно в 350 млн рублей. EBITDA -3,5 млн по всей сети.
Помещение на Лихоборах было куплено за 60 миллионов рублей на торгах юрид.лицом ООО "РАЗВИТИЕ ЮГ".
Уставной капитал: 10 000 ₽
Учредитель: Смолина Валентина Николаевна ИНН 170100310148. Она же и является подписантом со стороны УК Bloks.
Конкуренция среди коворкингов
В ближайшем окружении 3 коворкинг пространства:
1. Коворкинг в Hotel Seligerskaya. Но здесь услуга именно аренды только рабочего места. 700 руб. в день / 4 200 руб. в неделю / 16 500 руб. в месяц
2. Квадрант Инвест (ул. Автомоторная, д. 1/3, стр. 2, территория МЗ «Спринт» 10 минут от станции «Лихоборы»). Где в аренду в наличии только офис на 2-х человек (6 кв.м) за 12 000 руб. в месяц. Средняя цена для офиса в 36 кв.м - 72 000 в месяц.
3. Телеграф площадью 500 м2 располагается на отдельном 2-ом этаже бизнес- центра А35 (6000 м2) на Алтуфьевском шоссе д. 35 стр.1. Аренда минимального офиса 22 000 руб./мес.
Мы сделали заявку на аренду офиса и получили ответ, что в настоящее время нет свободных офисов в аренду и не планирует освобождаться в этом году. И нам не смогли свободный предложить офис в этой локации.
Это хороший признак имеющегося спроса на услугу.
Конкуренция среди классических офисов в БЦ
Мы проанализировали предложения порталов Циан и Авито на наличие предложений по покупке офисных пространств площадью до 50 кв.м в БЦ в радиусе ближайшего окружения и +2 станции от локации.
И надо сказать, что маленьких офисов практически нет. Хотя есть вполне приличные современные БЦ, например Ритм В+ и 7ONE В+.
Конкурентная активность, очевидно, в Лихоборах низкая.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: ГАБ - получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
🔸 Тип сделки: Сейчас у компании идет процесс раскадастрирования блока на выделенные помещения. Срок завершения процесса намечен на конец 2023 года, однако компания подстраховывается и закладывает еще 2 месяца начало 2024 г.
После завершения процесса раскадастрирования Вы получаете помещение в собственность.
1. А сейчас, вы передаете деньги по договору займа юридическому лицу, который по условиям договора передает Вам выделенное помещение (отступное в натуре помещением в соответствии с планом БТИ). Также, в условиях договора прописано, что они платят Вам фиксированную сумму за пользование помещением.
Ежемесячная выплата процентов за пользование залоговыми деньгами привязывается к ежемесячному платежу арендатора конкретного помещения
2. После оформления собственности на выбранное помещение, у Вас будет перезаключен договор аренды напрямую с арендатором данного помещения.
3. И у Вас будет договор с УК Bloks на их услуги.
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия готовности: Функционирующий
🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца владения
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК
▪️ Возможность ротации арендатора с целью увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.
▪️ Рост стоимости после завершения процесса раскадастрирования.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: от 3 235 000 ₽ / 237 868 ₽ за м² за офис 13,6 м²
На открытом рынке они экспонируют несколько предложений:
Все предложения разной площади (и соответственно разного порога входа).
Мы рассмотрим среднее по цене предложение 6 569 000 ₽ / 182 981 ₽ за м²
11 помещений из 30-ти проданы
Вывод: стоимость помещения/ставка аренды не превышает рыночную, есть потенциал для роста как стоимости, так и ставки аренды.
Сама компания уверяет, что после завершения процесса раскадастрирования, их цена экспонирования данного помещения (в случае его не продажи сейчас) будет составлять 9 520 680 ₽ / 265 200 ₽ за м²
То есть, прогнозный РОСТ стоимости (по их мнению) составит 45%....Мы бы в свою очередь ограничились цифрой 30%.
🔹 Арендатор: В офисе арендатор, который платит 876 000 рублей в год. По договору раз в год увеличение цены арендной платы 10%.
Тип арендатора: компания, оказывающая услуги повышения квалификации медицинским сотрудникам.
Срок договора аренды: 11 месячный
🔹 Ставка аренды за кв.м/год/МАП/ГАП: 24 400 ₽ (2 033 ставка за кв.м/мес.) / 73 000 / 876 000
🔹 Доходность заявленная (годовых): не ниже 20%
Инвестиции: 6 569 000
Доход ГАП/МАП: 876 000 / 73 000
Расходы: Услуги УК с учетом коммунальных расходов и налога за ЗУ = 24 000 в месяц
КС сейчас на весь блок равен 65 000 за кв.м. После раскадастрирования КС на выделенные помещения может измениться.
В таблице ниже мы расписали прогнозную доходность по лоту с учетом заявленных условий индексации арендой ставки 10% в год (и расходов тоже):
Заявленная доходность в 20% лишь на 10-ый год владения.
Ах да, они же заложили в рекламиуремые % рост стоимости офисной недвижимости...no comments.
НО! Учитывая, что срок аренды у арендаторов краткосрочный, то говорить о ежегодных 10% мы бы не стали. А как изменится картина, если вместо 10% будет 5%?
+ не забываем, что на Вас налоги на прибыль и на имущество.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение в развивающемся районе с хорошей транспортной доступностью.
✅ Спрос на коворкинг-пространства растет. Современные бизнесы и предприниматели все больше предпочитают использовать коворкинг-офисы вместо традиционных офисных помещений. Это создает стабильный спрос на такие сервисы и позволяет обеспечить постоянный поток арендаторов.
✅ Гибкое использование пространства. Коворкинг-офисы позволяют арендаторам выбирать продолжительность аренды и количество рабочих мест в зависимости от их потребностей. Это делает коворкинг-офисы привлекательными для стартапов и компаний, которым требуется гибкость и возможность быстрого масштабирования.
Соответственно, это уменьшает риск простоя Вашего помещения.
✅ Текущая 100% заполняемость коворкинг-пространства.
✅ Стоимость анализируемого помещения соответствует рынку. Есть потенциал для роста стоимости.
✅ Ставка аренды соответствует рынку. Есть потенциал для роста стоимости.
✅ Высокий спрос на аренду в локации. Коворкинги в округе заняты. А маленьких офисов в аренду нет.
✅ Маленькое помещение - будет пользоваться спросом как для аренды, так и для продажи.
✅ Поддержка и сопровождение со стороны опытного оператора коворкингов.
👎 РИСКИ
❎ Краткосрочный договор с арендатором.
НО! По заявлениям УК, компания не берет никаких расходов с собственника помещения, в случае его простоя. Поэтому сама УК заинтересована в сдаче офиса, так как она сама зарабатывает, если он сдан.
Еще одно НО! Хоть и компания уверяет, что не будет брать расходов, мы считаем, что часть постоянных расходов все же есть, это как минимум налог на землю и общедомовые затраты на содержание. Это как в случае с квартирой: вы можете там не жить и не тратить воду и электричество, но тариф за содержание платить должны исправно.
Поэтому, хорошо бы, если УК брата на себя гарантии подбора арендатора в определенный срок.
❎ Форма сделки. Помещение пока еще на стадии раскадастирования и присвоения отдельного номера. Форма сделки - договор займа.
НО! Вы все равно продолжаете получать доход с лота и имеете потенциал роста стоимости именно за счет того, что пока это не выделенное помещение.
НО! Почему бы не продавать лоты по предварительному договору или договору купли-продажи будущей вещи с авансом и оплатой после регистрации? Почему именно займ?
❎ Само здание. Можно даже сравнить 2 их локации: Лихоборы и Павелецкая.
У Вас тоже возникает желание выбрать здание на Павелецкой, а не на Лихоборах?
❎ Диверсификация рисков. Коворкинг-офисы предлагают возможность сдавать помещения в аренду нескольким арендаторам одновременно. Это помогает снизить риски потери дохода от незанятых помещений, так как даже если один арендатор уходит, другие все еще могут приносить доход.
Инвестирование в готовые арендные бизнесы сервисных коворкинг-офисов позволяет диверсифицировать портфель инвестиций. Это значит, что вы распределяете риски и увеличиваете вероятность получения стабильного и высокого дохода, не зависящего от успеха одного конкретного проекта.
Это помогает снизить риски потери дохода от незанятых помещений, так как даже если один арендатор уходит, другие все еще могут приносить доход - но не в данном случае, потому что Вы, как инвестор покупаете конкретное помещение, из которого уходит конкурентный арендатор.
А вот для самой УК это несомненно преимущество, так как коворкинг за счет разных площадей и сети может способствовать снижению срока экспонирования.
❎ Развитие локации и появление новых офисных объектов (указанные в развитии района), которые могут перетянуть на себя спрос за счет появления качественного офисного пространства.
❎ УК помет уйти, распродав все лоты и потеряв интерес к локации/объекту. И Вы, как владелец помещения остаётесь один на один с помещением в большом здании и сами решаете все вопросы по сдаче, эксплуатации и управлении. объектом.
Это также создаст сложности при перепродаже помещения.
❎ Несоответствие заявленной доходности расчетной.
Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
1. Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку и имеет потенциал роста.
2. Ставка аренды помещения соответствует рынку и имеет потенциал роста.
3. Конкуренция умеренная. Спрос высокий.
4. Доходность объекта НЕ совпадает с заявленной в коммерческом предложении. НО, с учетом роста стоимости - совпадает)))
Добавим, что коворкинги - это не только исключительно для Москвы и Петербурга. Такой формат офисов активно набирает популярность и в регионах.
Скажу на личном опыте, когда мне необходимо было уехать на 2 недели в регион (домой), но при этом ежедневно работать и чтоб мне не мешали домашние и посторонние люди в кафе, было самым верным решением работать именно в коворкинге. В моем городе Чебоксары, всего 2 предложения, один из которых региональная сеть, которая сразу открывается с прицелом на регионы: сеть кампусов для предпринимателей Names с площадками в 16 городах России.
Сейчас многие крупные компании открывают в небольших городах свои бэк-офисы – и становятся клиентами местных коворкингов. Например, сеть коворкингов “Практик” открыла площадку в Великих Луках, где есть подразделение “Яндекса”: практически все места в коворкинге сразу же оказались заняты компанией.
Открытие коворкингов в регионах - тренд и новая точка роста для отрасли. Гибких офисов будет становиться всё больше - а значит, будет больше сообществ, интересных событий, быстрее будет происходить развитие городской и предпринимательской среды. В этом - социальная польза открытия коворкинга в регионе.
Однако, регионы все еще тяжело понимают, чем работа в коворкинге выгоднее работы из дома.
Кстати, компания BLOKS активно использует франшизу своих коворкингов для открытия офисов в регионах России и в странах СНГ(Узбекистан, Кыргызстан, Армения). Паушальный взнос в размере 1 млн рублей плюс 5% роялти.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.
⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку с большой натяжкой.