ИПОТЕКА И ПЕРЕПЛАНИРОВКА: можно ли купить квартиру с незаконной перепланировкой? Риски, последствия, решение
Планируете покупку или продажу квартиры?
Есть перепланировка — или вы только планируете её сделать?
На первый взгляд кажется, что перепланировка — это личное дело владельца.
Но в ипотечных сделках всё не так просто.
Даже незначительные изменения могут стать ПРИЧИНОЙ ОТКАЗА банка, остановки сделки и дополнительных расходов
Что считается перепланировкой?
- Объединение комнат или зонирование
- Перенос кухни или санузла на территорию комнаты соседей под вашей квартирой
- Замена ванны на душевую кабину
- Расширение коридоров, жилых и "мокрых" зон
- Установка/перенос батарей
- Любые работы, влияющие на план БТИ
И если что-то из этого не узаконено — у банка могут возникнуть серьёзные вопросы. А за ними — отказ в ипотеке
Банк может отказать в ипотеке, если найдёт несогласованную перепланировку
Оценщик не сможет завершить отчёт — без технических документов или БТИ
Росреестр может приостановить регистрацию прав собственности
Покупатель может отказаться от сделки, а вы потеряете клиента
Суд может обязать вернуть всё назад и заплатить штраф
Типичные проблемные перепланировки:
- Кухня с газом объединена с комнатой — обязательно должна быть дверь
- Санузел расширен за счёт жилой комнаты — узаконить нельзя
- Балкон стал частью комнаты — запрещено
- Отопление вынесено на лоджию — штраф + демонтаж
- Лоджия с "французским" окном — допустимо
- Части стены снесены, но без проекта — нужна проверка безопасности
❗️Ответственность несёт нынешний собственник, а не тот, кто делал перепланировку
❗️Если покупаете квартиру в ипотеку — проверяйте всё ДО подачи заявки
❗️Если продаёте — лучше узаконить заранее, чем срывать сделку на финише
✅ Чек-лист: что нужно знать о перепланировке перед покупкой квартиры Сохраняйте и используйте перед сделкой:
Сравните план БТИ с фактической планировкой. Есть отличия — уточняйте, узаконены ли они
2. Узаконена ли перепланировка?
Проверьте наличие решения жилищной инспекции и внесения изменений в техпаспорт
3. Какую перепланировку не одобрят в принципе?
- Расширение санузла на жилую площадь
- Перенос кухни на территорию комнаты
- Вынос батарей на балкон/лоджию
- Удаление несущих стен или проёмов без проекта
Банк может отказать в одобрении ипотеки, сделку могут приостановить или потребовать демонтаж
Как самостоятельно проверить квартиру на наличие перепланировок и в какой последовательности?
1. Дверные проемы (наличие дверей, арки, перенос дверных проемов)
2. Инженерные короба (изменение конфигурации и размеров)
3. Несущие стены (толщина стен более 50 см, а в панельных домах - 12 см)
4. Лоджии и балконы (встроенные шкафчики, отопление (электрическое или водяное), остекление (наличие теплового контура, перенос радиатора)
5. Перенос «мокрых точек» (раковина, ванна, душ, стиральная машина)
Что делать, если перепланировка не узаконена?
Продавцу: узаконить до выхода на сделку
Покупателю: либо просить снижение цены, либо отказаться от покупки
После регистрации — НОВЫЙ СОБСТВЕННИК.
Даже если перепланировку делали до него
Вывод: Чтобы покупка квартиры не стала головной болью — важно понимать, с чем вы имеете дело. А если вы чувствуете, что разобраться сложно — лучше довериться профессионалу
— Проверю документы
— Предупрежу риски
— Сопровожу до сделки
Покупка квартиры — это не только про квадратные метры. Это про БЕЗОПАСНОСТЬ, УВЕРЕННОСТЬ и ВЫГОДНУЮ ИНВЕСТИЦИЮ!
А если у вас остались вопросы — Я КОНСУЛЬТИРУЮ и ПО ВОПРОСАМ ПЕРЕПЛАНИРОВОК!
Подскажу, КАК ДЕЙСТВОВАТЬ, чтобы не потерять ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ и ШАНСЫ на одобрение ипотеки!