Структура сделки займ-залог
ПОДГОТОВКА К СДЕЛКЕ:
1. Вы (инвестор) обозначаете сумму в млн, которую интересно разместить всего под залог + от скольки млн до скольки в один объект.
2. Мы предлагаем вам 1-2 объекта под залог с документами, фото, оценкой и ответами на вопросы.
3. Если устраивает запрашиваемая заемщиком сумма займа и предложенная процентная ставка:
- Назначаем дату и время созвона по Zoom для общения с заемщиком
ИЛИ
- Назначаем дату и время встречи на объекте в Москве для показа.
4. Проводим созвон по Zooom или встречу на объекте. На ней вы знакомитесь с заемщиком и задаете интересующие вас уточняющие вопросы по сделке. Менеджер сопровождает переговоры, помогая задать уточняющие вопросы заемщику.
5. Если после Zoom-созвона / личной встречи Вам понравился заемщик и объект, - мы начинаем готовить сделку.
6. Заказываем полные проверки по заемщику и объекту, предоставляет вам их результаты. (1-2 дня)
+
Одновременно с проверками мы помогаем Вам с Заемщиком согласовывать условия сделки и документы по сделке. Наш юрист приводит документы в финальный вид и передает нотариусу. (1-2 дня)
+
Одновременно с согласованием документов и условий Вы и Заемщик отправляете фото паспортов на проверку дееспособности нотариусу. (1-2 дня)
8. Получаем проверки. Смотрим. Если все ок - выходим на сделку. Если не ок - обсуждаем с Вами. Если косяки при проверке не критичные или решаемые, - решаем и выходим на сделку. Если нерешаемые - отказываемся и продолжаем с первого пункта.
9. Выбираем день и время сделки.
10.Заемщик берет до встречи:
- Справки из Психо и Нарко диспансера.
- Справку из ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
- Если в браке - делает нотариальное согласие от супруги / супруга на залог. (Можно сделать у нотариуса в день сделки)
- Если сделка через регистратора, то делает нотариальную доверенность на регистратора на наложение обременения. (Можно сделать у нотариуса в день сделки)
СДЕЛКА:
1. В назначенный день наш представитель (Менеджер или Основатель Best invest), Заемщик, Вы (инвестор) встречаемся у нотариуса.
Заемщик приносит:
- Оригиналы документов на недвижимость
- Паспорт
- Справки из психо и нарко диспансера
- Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- Нотариальное согласие супруга / супруги на залог (если необходимо)
Вы (инвестор) приносите:
- Деньги для сделки
- Паспорт
- Нотариальное согласие супруга / супруги на займ (если необходимо)
2. Заемщик проверяет подлинность денег Инвестора. Инвестор при заемщике пересчитывает деньги на счетной машинке в отдельной комнате.
3. Заемщик и Инвестор подписывают предоставленные нотариусом:
- Договор займа
- Договор залога
- График платежей
- Заемщик пишет от руки по предоставленному нами шаблону расписку, что получил 0 000 000р по договору займа от Инвестора.
4. Инвестор передает Заемщику сумму займа за вычетом расходов по сделке и брокерской комиссии (оплачиваются Заемщиком), которые проговариваются с Инвестором до сделки заранее. Заемщик с брокером закрывают подписанный между ними агентский договор.
5. Пакет документов передается нотариусу. Нотариус подает документы на электронную регистрацию, через свою ЭЦП. В течение 2-х рабочих дней накладывается обременение на объект недвижимости.
6. Заемщик уплачивает Инвестору ежемесячные платежи в соответствии с условиями Договора, пока не погасит займ.
7. Заемщик закрывает займ, мы подбираем Вам (инвестору) новый объект.
Если Заемщик не может закрыть сумму займа или нет возможности делать ежемесячные платежи по процентам, то есть 7 вариантов решения данной ситуации:
1. Наше партнерское агенство недвижимости продает квартиру по приближенной к рыночной стоимости с небольшим дисконтом в периоде от 1 до 3 месяцев, с продажи которой Инвестор возвращает свои деньги с процентами + штрафами (если такие были). Заемщик получает оставшуюся после уплаты Инвестору сумму.
2. Один из наших инвесторов или действующий Инвестор выкупает у собственника квартиру c дисконтом около 15% по срочному выкупу и с дальнейшей перепродажи возвращает свои деньги с процентами + штрафами + получая дополнительную прибыль около 10%, так как он выкупил объект с дисконтом.
3. Мы помогаем Заемщику с рефинансированием займа с увеличением на другого нашего частного инвестора
4. Мы помогаем Заемщику с рефинансированием займа с увеличением на банк. Для этого привлекается промежуточный инвестор, так называемые "короткие деньги", который закрывает вам сумму займа с процентами за Заемщика под одобрение в банке.
5. Мы помогаем Заемщику продать заложенную квартиру в ипотеку на его родственника (банк дает от 75% до 90% от стоимости объекта)
6. Наш Инвестор, возможно с дисконтом от 15% до 30% или без дисконта, выкупает долг текущего Инвестора через переуступку прав требования по договору цессии, закрывая текущему Инвестору займ с процентами и штрафами, а потом сам продолжает работу с заемщиком. Интерес такого Инвестора в просуживании текущего займа и получении сверхприбыли от пений и штрафов по решению суда.
7. Мы предоставляем Инвестору своего юриста, который под ключ просуживает займ в период от 6 мес до 1.5 лет и Инвестор получает свои деньги с процентами с продажи квартиры на торгах по решению суда, либо получает квартиру себе в собственность в счет компенсации тела займа + процентов + штрафов и потом продает по рынку, возвращая сумму займа с процентами.