Расшифровка последнего выпуска подкаста в 2022 году
Специально для вас теперь и текстом наш последний эпизод подкаста, в котором мы поговорили с Кирилом Чиркиным и Павлом Степурой об итогах 2022 года для ЖКХ и что мы ждем от 2023 года.
Шальнев - Первый итог года наверное и то что мне вспоминается как значимое изменение в ЖКХ, это изменение кворумов на ОСС по смене УК до 50%, абсолютного большинства. Как вам кажется эта мера способа помочь что-то изменить в лучшую сторону и решить вопрос с подделкой протоколов ОСС и т.п.?
Павел - Увеличение до 50 % - это правильное решение, до абсолютного большинства. Плюс этим дисбалансы устраняются и значительно повышается вопрос, связанный с корпоративными войнами по поводу перехвата управления, поскольку когда простое большинство, не секрет, что много раз могли проводить одно и то же общее собрание в одном и том же доме. Сначала за одну управляющую компанию, потом следом - за другую. Потом опять же в обратном направлении. И тут даже математически можно даже представить, что все собрания окажутся условно говоря легитимными. Поэтому, на мой взгляд, это правильное решение.
Шальнев - Кирилл, а что ты думаешь? Как тебе кажется?
Кирилл - Слушай, я тебе скажу, что здесь я с Павлом согласен в той части, что это позволит уменьшить вот эти постоянные корпоративные войны среди управляющих компаний, желающих создать ТСЖ. Когда люди провели одно собрание, потом ещё одно. И начинается переходный период. Но здесь у меня есть встречный вопрос: как быть тем, у кого в доме 1500 квартир и 25 этажей. Или же наоборот 9 этажей и 18 подъездов, примерно 600 квартир - это в среднем 1200 собственников. С одной стороны - это вносит какую-то определенность. И на мой взгляд это сразу отсеит людей, которые не были готовы заниматься сменой управляющей компании. Что с одной стороны это своеобразный порог входа. Ты же согласен с тем, что когда требуется собрать простое большинство, то это один вопрос. А когда требуется собрать ½ от всех, как в случае капитального ремонта ⅔ от всех, то это должны быть достаточно высокомотивированные собственники.
Шальнев - Я конечно согласен. Но единственный момент, что в текущей ситуации у нас проблема не в том, что одна группа жителей может собрать 26% на голосовании, при том, что 25% проголосуют против и у них будет большинство. Другая группа может выбрать другую управляющую компанию. Проблема в том, что обычно когда люди меняют управляющую компанию. Та управляющая компания, которую меняют, очень сильно этому сопротивляется. Либо наоборот, заходит управляющая компания так, что она может обеспечить любой кворум, будет 50, 60, 70. Если ты вступил на сколький путь нарушения закона, когда ты рисуешь какие-то бюллетени. Либо вообще стараешься провести собрание только на бумаге, чтобы жители о нем узнали только когда уже решение состоится. То тебе с точки зрения ответственности,с точки зрения морального выбора, потому что перешагивает некий барьер. Тебе все равно сколько бюллетеней. Единственное тяжелее конечно, больше бюллетеней придется делать. Поэтому как бы на корпоративные войны, где одна управляющая компания пытается забрать все дома у другой обычно это делается при помощи административного ресурса либо как-то ещё. Мне кажется это конечно не повлияет никак. А тем людям, которые, как ты правильно сказал "1500" квартир. Я знаю такие случаи, например, у меня в практике был дом на Мосфильмовской большой дом, там больше 3000 квартир. Суммарно на 2 корпуса там около 5000 квартир, куча нежилых помещений, паркинг ещё есть. И соответственно какая проблема возникает. То что все вроде бы "за" смену управляющей компании и так и есть. Но у людей просто нет возможности достучаться до соседей, просто людей нет. Кворум ты не собирешь, даже онлайн голосование тебе не всегда может помочь. Потому что там просто сложно найти людей даже чтобы они онлайн проголосовали. И по сути для таких домов это вечная история, где ты останешься. Мне кажется, насколько я знаю в Турции система есть такая. У нее есть обратная сторона. В Турции сделано как - проходит там общее собрание в очной части. Если на нем не собрался кворум, на этом очном собрании, где утверждают там какие-то тарифы. У них даже есть название на турецком какое-то. После этого голосование переходит в заочную форму и там как бы такая ситуация: кто не проголосовал, у того проблемы. Потому что кворума нет и решения принимаются любым большинством. То есть если 5 человек из 100 пришло, 3 проголосовали за, то значит, решение об утверждении сбора принято. Понятно, что это создаёт огромное пространство для злоупотреблений. С другой стороны создаёт мотивацию в этих собраниях участвовать. То есть если, например, ты 1 раз не сходил на ОСС и ты понимаешь, что кворум не соберётся, ничего не решат, то у тебя одна мотивация, а если же ты 1 раз не сходил на собрание и у тебя появилась строчка в платежке, которую приняли небольшим большинством тех, кто участвовал, то скорее всего мотивация поменяется принимать решение.
Павел - Давай я скажу по этому поводу. 3 момента очень важных. Первое. Вопрос снижения кворума и собрания повторного, он больной, поднимается, обсуждается и законодательно даже, по-моему, есть в Гос. Думе о том, что бы уменьшить повторный кворум до 35%. Действительно у нас сейчас заложен принцип в общем собрании: кто не голосует, тот голосует против. И соответственно его пытаются поменять на принцип "кто не голосует, тот голосует "За"". Абсолютно правильное решение, на мой взгляд, и действительно: не хочешь голосовать? Не проблема, значит будет просто будут вместо тебя этот вопрос решать. Потому что сейчас, ты не хочешь голосовать, ты голосует против и ты фактически блокирует возможность принятия решений. А так - не хочешь голосовать, значит ты присоединяешься к большинству желающих. Так что я надеюсь он рано или поздно пройдет. Лучше раньше. То есть до 35% возможно снизит кворум, надеюсь. Второй момент, то что касается подделок голосований, административный ресурс и т.д.
Ещё летом и в начале осени предлагались изменения, но, к сожалению, они до сих пор не приняты к моему большому сожалению. Предлагалось внести изменения в процесс включения дома в реестр лицензий. Чтобы по протоколу общего собрания. Там предлагалось в этот процесс,это касается именно конкретно по смене управляющей организации, поскольку там специальные полномочия у жилищной инспекции. И смысл следующий, что прямо в постановлении правительства прописать, что если приходит собственник в жилищную инспекцию и говорит: "Я не голосовал", и пишет по этому поводу заявление, то жилищная инспекция автоматически исключала голос этого собственника из решения собрания. То есть сейчас это всё можно сделать только через суд. То есть судебные разбирательства, признания незаконным общего решения и т.д. А это был бы такой процесс без суда, это было бы просто бомбически, когда не нужно идти в суд, а можно просто прийти в жилищную инспекцию, написать заявление, что ты не голосовал. И всё, твой голос убран. Понятно дело, что злоупотреблений может хватать. Но в принципе это в любом случае прогресс по сравнению с сегодня, когда ты говоришь человеку про суд.
И 3 момент. По поводу больших домов, собраниях 50% от большинства. Здесь я не соглашусь. Дело в том, что и как в прошлом было по поводу простого большинства. Получаем, что собрать то нужно 50% голосов для кворума. То есть вам все равно нужно половину собственников голосов собрать. И соответственно соберёте вы все "за" или очень сильно придется постараться, чтобы убедить всех "за". Вопрос состоит в том, что все равно половину набирать нужно. Поэтому принципиально ситуация с этой точки зрения не меняется для проведения общего собрания. И в старом варианте и в новом варианте вам все равно нужно как минимум 50% голосов собрать. Другое дело, что в новом варианте эти 50% процентов должны быть все "За".
Шальнев - Мне кажется можно пойти дальше. Ещё одно из изменений, которое нас уже ждёт в 23 году и которое тоже сильно влияет на общее собрание собственников - это запрет на получение сведений из Росреестра. Общался с многими представителями профессионального сообщества в целом многие люди ждут следующего: ждут, что будет откладываться введение в действие этого закона. И в принципе больше никакой тактики у людей нет, то есть никто не понимает: где управляющая компания, где жители смогут получать данные из Росреестра для проведения общих собраний собственников. Потому что сейчас это можно сделать более-менее понятным способом, можно сделать дорого, можно сделать дешево. Можно сделать самому, заплатив совсем не много, но это будет не так просто. В общем есть множество способов и выборов, большая конкуренция тех, кто помогает это автоматизировать. Как вам кажется? Кирилл тебе допустим нужно будет проводить собрание ЖСК, заказать реестр собственников. Понятно, что у тебя там ты всех знаешь. Но в целом все равно актуализировать периодически данные, наверное, идея неплохая.
Кирилл - Я здесь скажу. Я зайду с козырей. Я завел такую традицию, что я примерно раз в год делаю актуализацию. Я себе сам собирал этот реестр. И я просто прошу людей, чтобы они мне принесли полную выписку из ЕГРН. Причина какая: что какие-то люди вышли замуж, женились, поменяли фамилию, сменили паспортные данные. Мне требуются актуальные сведения. Впервые я с этим столкнулся когда уходил на прямые договоры по вывозу ТКО и КГМ. И я собрал помню с людей за 2 месяца примерно 75%. И в принципе это самый бесплатный способ для управляющих организаций. Именно взять на себя эту роль ведения личного дела, картотеки, актуализация реестров. В ЖСК это было всегда, что люди более-менее привыкли к тому, что у меня в подвале в помещении правления стоит шкаф и там картотека: и паспорт, и справка из ЕГРН и СНИЛС и т.д. То есть как только человек в доме у меня покупает квартиру, то я к нему прихожу: "Будьте добры, пожалуйста, мне полный комплект, всё телефоны, электронные почты для того чтобы я хотя бы ему открыл финансовый лицевой счёт на ГИС ЖКХ. Что будут делать люди, у которых нет ЖСК, ТСЖ и у них скажем "Жилищник" или какая-нибудь другая подобная управляющая компания. Им придется знакомиться с соседями. Если мы обсуждаем в рамках закона. Но исходя из личного опыта работы: когда вводится какое-то любое ограничение - это всегда создаёт коррупциогенный фактор. Что сейчас банально выиграют те люди, которые отыщут кого-нибудь в Росреестре. И этот человек им за какое-то небольшое вознаграждение это всё будет "сливать". И получится такая картина: 1) как ты описал, что они будут откладывать введение этого законопроекта; 2) особо предприимчивые товарищи догадаются, что нужно иметь в каждом управлении региона товарища, у которого есть доступ к базе данных. И специальным посредникам эти данные будут выгружаться за какую-то сумму.
Шальнев - видится хорошая бизнес-идея. Я пытаюсь в голове посчитать объем этого рынка и кажется на несколько миллиардов рублей это точно потянет, наверняка.
Кирилл - Я тебе скажу, что здесь очень много упирается в сам Росреестр. Чуть-чуть отклонимся от темы ЖКХ. Если у Росреестра имеется хорошая служба безопасности, которая фиксирует все сливы данных, скачивание выписок и так далее. То это один разговор, но вот на моей памяти я помню вот когда впервые заказывал реестр собственников. То мне сказали, что "вы можете какую-то сумму оплатить и мы получим, скинем вам через 2 дня". Или там будет уточнение, что эти данные нужно будет заказывать у Росреестра пачкой. Я думаю, что это будет как-нибудь разрешено, но вопрос в каком формате.
- Я тут немножко поправлю. Дело в том, что формально можно будет запрашивать данные через нотариуса. То есть та ситуация, которая будет складываться, если пойдут по этому пути, что получить данные можно будет только с разрешения самого собственника. Это на самом деле для проведения общих собраний собственников будет катастрофа. Об этом все знают и все понимают прекрасно. То есть фактически на общих собраниях собственников можно поставить крест. Единственное, что тут как-то будет разрешаться ситуация по поводу электронных голосований. Как это всё будет выгружаться в ГИС ЖКХ, как это будет появляться в Электронном доме и т.д. То есть тут такая масса вопросов непонятных, что с одной стороны вроде делали доброе дело, с другой стороны этот подход реально заблокирует всю деятельность по общим собраниям. То есть просто общие собрания придется делать по старым данным, либо запрашивать данные через нотариуса. Вопрос, кстати, о "сливе" данных через сотрудников Росреестра я думаю: очень быстро научились закрывать вопросы, связанные со сливом от сотовых операторов. Примерно тоже самое можно сделать с Росреестром.
Шальнев - В принципе да. Единственный минус, что все управляющие компании и люди которые захотят проводить собрание станут преступниками, потому что им придется коррупционными факторами доставать реестр. Ещё, насколько, я знаю один вариант - это адвокатский запрос помимо нотариуса. Весь вопрос в том, что это будет довольно дорогим удовольствием, как мне кажется.
Кирилл - Или тебе подфартило и ты с каким-то нотариусом очень близко знаком.
Шальнев - Если в доме 1500 квартир, то у тебя в доме может жить нотариус.
Кирилл - Расценки на услуги нотариуса складываются из 2 вещей. У него есть тарифная сетка, утверждаемая государством на совершение действий нотариальных. И там, например, госпошлина 100 рублей за копию. Но любой нотариус имеет право сделать абсолютно любую цену за свою техническую работу. Получается, что стоимость штампика на ксерокопии 100 рублей. Но если нотариус хочет покушать, то он к этим 100 прибавит 1000. Поэтому, я думаю, что если эта катастрофа произойдет, то вводится тариф на такую услугу нотариуса. И отдельно будет решаться вопрос, а имеет ли право нотариус для такой услуги сделать ещё и свою наценочку.
Шальнев - Да, обычно как: если в России никто не паникует либо все надеятся и верят в лучшее, либо у кого-то есть инсайды и поэтому никто не паникует.
Шальнев - я имею в виду, что в публичном пространстве, если смотреть на какие-то существующие объединения даже управляющих компаний, то в целом никто пока тревогу не бьёт сильно. Били тревогу перед принятием, а сейчас либо каждый ищет какие-то способы, либо тихо надеется, что это будет немножко не так.
Следующая тема о чем стоит поговорить - 22 год на фоне всех происходящих внешних событий это год, когда инфляция стала выделяться от тех уровней, которые были в предыдущие годы. То есть цены особенно на некоторые позиции росли очень сильно. Для ЖКХ, во-первых, понятно это зарубежные комплектующие, нужные для техники, лифтов. Особенно если дорогие новые дома, в которых установлены лифты, которые собираются полностью в Германии или комплектующие завозятся из Китая, но компания принадлежит стране, которая сейчас называется "недружественной". Или 2 момент, это химия, это всё, что составляет необходимое оборудование для мытья, потому что там тоже, особенно в дорогих домах очень большая доля редких средств, которые поставляются в основном из-за границы. И в целом общий уровень удорожания на технику,на всё остальное. Тем не менее опросы показывают, что люди фиксируют, что цена на ЖКХ выросла, хотя в этом году всего 2 раза поднимались цены на коммунальные ресурсы. На деле же управляющие компании как-то в текущей ситуации в основном живут без повышения тарифов, потому что насколько я понимаю, была общая рекомендация тарифы не поднимать на ЖКХ, чтобы людей не волновать. Как вообще удается управляющим компаниям не выходя на повышение тарифа, тем не менее, жить в новых реалиях. Но со старым договором управления, со старой периодичностью. В чем тут секрет и получается ли это, или просто не получается?
Кирилл - Я расскажу. Но я тариф повысил, ещё в декабре, когда в Москве была эпопея, что давайте мы включим в ЕПД ещё строчку за вывоз мусора, а у меня уже была рассчитана смета. И мне пришлось в декабре на общем собрании на 22 год утвердить повышенный тариф, который отличался от ставки правительства Москвы, то есть я утвердил, по-моему, 32 рубля 80 копеек с квадратного метра. Паша, наверное, подскажет какой тариф тогда был, год назад, когда началась эта эпопея с мусором.
ПАВЕЛ - было 28 рублей, по-моему.
Шальнев - было 28 рублей 90 копеек.
Кирилл - Да, а я повысил на 4 рубля. У меня в эксплуатации 3 дома. И вот в тех 2 домах, в которых мы повысили тариф, мы, в принципе, выжили. В другом доме сложнее. Но я могу, что сказать. Тут дело даже не в инфляции. Я помню этот дикий период, когда скакали цены. Я в этом году делал 2 капитальных ремонта на магистрали горячего и холодного водоснабжения, и электроснабжения. Я был как подрядчик у ТСЖ со специальным счётом капитального ремонта. Меня спасло то, что я купил материалы в декабре прошлого года. А дальше я раз в неделю мониторил стоимость расходников, как всё скакало. Я расплатился со всеми работниками. Сколько заработал ещё не считал, это вторично. А в части эксплуатации я скажу, что буквально в последнюю неделю февраля я зашёл на "Все инструменты" и разово купил оборудование по старым ценам. Я помню резьборез в январе 22 года стоял примерно 95 тысяч рублей. Я его успел приобрести в феврале за 130 тысяч рублей. А дальше ценник этого резьбореза он повышался в одном магазине до 300 тысяч рублей. И более-менее устаканилась ситуация, что ценники перестали скакать где-то в июле, но резьборез стоил всё равно дороже, чем я его покупал. В какой-то части я повышения цен не заметил. Какие-то расходники на уборку и т.д. я заменил аналогами. Я специально искал какие производства остаются у нас в России. Но вот проблема, с которой я столкнулся напрямую - это повысительные и циркуляционные насосы в ИТП. И у меня был ещё в работе проект автоматического узла управления. И вот до февраля этого года у меня смета была рассчитана примерно в 1 миллион 500 тысяч рублей. А сейчас её ценник с учётом всех рисков и так далее - 2 миллиона 350 тысяч рублей. Это с учётом того, что в проекте я отказался от зарубежного оборудования, переориентировался на отечественные аналоги. Это было интересно. И я думаю, что останутся те управляющие компании, которые смогли очень быстро адаптироваться и которые не выводили деньги из бюджета текущего ремонта на премии и всё остальное. В этом году выживают те, у кого хорошая "прослойка жировая", те, у кого были изначальные запасы, те, кто заранее пополнял запасы. Они особо не заметили. А те, кто делал всё в последний момент, то им только можно пожелать успехов.
Павел - На практике всё выглядит не столь катастрофично и печально. И "жирок" - это, конечно, хорошо, но он "приедается". И дальше, что делать непонятно. И нужно здесь ответить на ещё один очень существенный вопрос, который раньше спал, а теперь возвращается во всей красе: это дисбаланс роста тарифов и цен. Когда мы говорим о росте цены на содержание жилого помещения, то частенько забываем, что внутри этой цены "сидит" в том числе оплата ресурсов, используемых для содержания общего имущества. И, например, у нас рост цены, муниципальная цена, так называемая, например в Москве, вырастает на содержание жилого помещения примерно на 11%. Но вырастает она с 1 января. А вот тарифы, например, на электроэнергию или на воду на холодную они выросли не с 1 января, они выросли с 1 декабря. И фактически получается, что осталась старая цена на содержание жилого помещения, а одна из составляющих, которая касается содержания общего имущества, затраты на коммунальные ресурсы по воде и по электроэнергии. Она резко вырастает, причем, если по воде она вырастает, по-моему, на 12%, по электроэнергии, если там используются 2-х или 3-х тарифные счётчики, она вырастает там до, если я правильно помню, 38% это ночной тариф. А ведь лампочки и ночью горят в подъездах. То есть я к чему? Вот тот кусок затрат управляющих компаний на содержание общего имущества - затрат на коммунальные ресурсы - он достаточно серьезно вырастет сейчас в структуре затрат, а цена останется той же самой. Вот вопрос: что будут делать управляющие организации?
Понятно дело, с одной стороны они будут "проедать жирок". Но "жирок жирком", но давайте, скажем прямо: когда наступает такая ситуация, то, скорее всего, управляющие организации будут оказывать либо меньше услуг либо худшим качеством. Фактически мы получаем ситуацию, когда законодатели увеличили с 1 декабря тарифы, не подумав о том, что на самом деле расплачиваться за это кто-то должен. С 1 января та же самая ситуация, когда цена вырастает в пределах 11%, а тарифы все равно выросли на большую величину. Соответственно проблема дисбаланса роста тарифов по сравнению с ростом цены за содержание жилого помещения она была, если я правильно помню, где-то в 2015-2017 годы. Как раз тогда ситуация произошла в том, что тарифы выросли за 3-4 года примерно на 70%. Суммарный рост тарифов такой на холодную воду и на электроэнергию. А за это время ставка за содержание жилого помещения выросла на 20% всего лишь. К этому дисбалансу мы сейчас снова приходим. И опять пострадавшими в итоге будут жители, потому что, конечно, управляющей компании придется тоже сложно, но основное будет переложено на жителей, тут другого варианта просто нет.
Шальнев - Тут у нас в чате люди хотят задать вопросы. Я буду их включать.
Если что можно писать вопрос в чате или поднять руку. Проще будет на самом деле письменно.
А в принципе получается Кирилл после 24 февраля ты тариф не поднимал, никаких собраний по повышению тарифа ты не проводил.
Кирилл - Я изначально собирал денег. У Паши всегда есть четкое разграничение слова "цена" и слова "тариф". В ЕПД у меня "сидит" цена на содержание и текущий ремонт, которую я всегда брал на уровне, который делает правительство Москвы и ещё у меня всегда отдельной строкой был так называемый "членский взнос" в ЖСК. И как раз здесь есть важный момент, что с моей точки зрения тот самый тариф, который утверждает Правительство Москвы, он почему-то дифференцируется на наличие мусоропровода и лифтов, если я правильно помню. А у меня в доме ещё есть система дымоудаления, у меня есть пожарный водопровод, куча всего интересного и собственно логичней было бы, что бы тариф был ещё более дифференцированный в зависимости от наличия в доме инженерный систем. И в частности всеми любимой скатной кровли, которую надо чистить зимой. И получалось, что я собирал сверх нормативной суммы ещё 7 рублей. Эти 7 рублей "уходили" на зарплату бухгалтера, зарплата председателя и административные расходы, связанные с процессом правления, не эксплуатация. То есть я стараюсь максимально делать хороший управленческий учёт, чтобы не "залезать" в ставку текущего ремонта лишний раз.
Шальнев - Это правильно, потому что наверное одно из важных антикризисных мер, которые многие могут использовать и которые я не рекомендовал бы использовать - это залезать в чьи-то деньги. Например один из источников, куда может залезть управляющий компании это деньги ресурсников.
Кирилл - тут смотри какая история: всё, что касается денег, они же сейчас приходят в этот, как сказать, грубо говоря, не в их единый котел. А я дальше обязан со всеми рассчитаться, но здесь у тебя возникает чисто на мой взгляд какая-то управленческая проблема, что с какими-то ресурсниками ты чуть-чуть оплату можешь задержать.
С каким-то ресурсниками задержать оплату не прокатит. Это, скажем, в части Мосэнергосбыта - если ты ему не оплатил счёт в течении десяти дней с момента получения акцепта, они будут звонить, писать письма и всячески тебя "долбить". Скажем, в Мосводоканал можно без пенни задержать оплату ну допустим на 20-30 календарных дней. С Моэком такое не прокатит, я подозреваю, что у них стоят очень жесткие условия по части сбора по дебиторки. У меня был в практике случай три года назад я забыл оплатить счёт, забыл. Они мне прислали досудебную претензию буквально вот ровно через 60 дней. И получается, что у тебя происходит что-то вроде управления кассовым разрывом.
Шальнев - Да. Но вот, тем не менее, мы входим в 2023 год, в котором как мы понимаем, что ситуация вряд ли улучшиться и мне кажется что очень большая проблема особенно у управляющих компаний. Понятно ЖСК и у тебя всё таки есть и люди более дисциплинированы, которые привыкли, что может быть строчка для административных расходов жск и прочее. Но вообще люди в России немножко развращены муниципальным тарифом. Особенно в Москве, особенно в старом жилом фонде, потому что такого низкого муниципального тарифа в подмосковье нет. И не каждом регионе такой низкий тариф встречается.
Многие управляющие компании по-сути никогда не утверждали на собраниях эти тарифы. Вот как бы сейчас получается единственное на что они рассчитывают - это ожидание, что правительство города Москвы будет этот тариф индексировать, и они будут жить. То есть они даже не от себя зависят получается.
Кирилл - Вот по поводу тарифов я бы лучше послушал бы Павла. В частности, ОДН почему-то в регионах где-то выносится в отдельной строчке. А где-то он не выносится и что с этим будет в Москве. Тема-то актуальная.
Павел - Тема, конечно, актуальная безусловно. Но в Москве издревле сложилось, что как правило ОДН "сидит" внутри цены на содержание жилого помещения. И соответственно, это несколько бредовая ситуация с коммерческой точки зрения, но факт, остается фактом. И Москва всё сделает, чтобы этого не менять. Для Москвы специально прописано исключение в постановлении правительства Российской Федерации, и я думаю, что так оно и останется. Москва очень не хочет менять эту ситуацию, поскольку целый ряд вопросов возникнет. Что касается муниципальной ставки, она в Москве ниже, например, чем в Московской области и по одной из объективных причин. Дело в том, что у нас в Москве в эту ставку не входит содержание придомового участка. А везде во всей России, включая Московскую область, везде входит. Поэтому вот на эту разницу однозначно муниципальная ставка в той же самой Московской области выше. И действительно, если сравнить просто ставки, то в Москве ниже, а в Московской области выше. В любом случае ставка в Москве, она занижена реально. Она по большому счету не отражает реальные затраты. И опять же это хорошо видно по дисбалансу роста тарифов. Когда удерживает ставку на содержание, а тарифы растут, как и положено. То соответственно этот дисбаланс приводит автоматически к стратегическому ухудшению технического состояния жилищного фонда. Тут есть очень хитрая ситуация в Москве. Дело в том, что с одной стороны, есть распоряжение мэра, где детализация прописана очень хорошо. Там есть то ли 23, то ли 15 пунктов детализации как раз: от наличия теплового пункта и т.д. То есть там достаточно большая дифференциация. С другой стороны, это распоряжение никак не применяется постановление города Москвы. Почему так - никто не отвечает. У нас пока так и останется, что цена муниципальная будет зависеть только от мусоропровода и от лифта. Единственное есть отличие, связанное со старыми домами. Там можно получать субсидии дополнительно, то есть, например, если у вас дом до 1953 года постройки, то можно получить субсидию, по-моему, 40% дополнительно на содержание домов. И, кстати, "Жилищник" так и получает субсидии. Просто об этом не говорится. Но это другой вопрос. Так что такая ситуация, на будущее тоже.
Шальнев - Да, если говорить вообще чем запомнился 22 год и чем бы он запомнился для ЖКХ, если бы не происходило внешних событий. Это то, что Москва начала жить, по сути как вся остальная Россия. А именно появился региональный оператор, появилась отдельная строчка за вывоз мусора, и появились все сопутствующие проблемы. За прошедший год, что работает в Москве эта реформа как вы оцениваете, что поменялось в вывозе мусора? Помимо цены. И многие жители стали её видеть, хотя раньше она была "защита" внутрь тарифа и мало кто догадывался. Какие итоги, в чем позитив, негатив, и что ждёт а будущем?
Павел - Во-первых, фактически в Москве все кто получает единый платёжный документ, для них как была одна строчка, так одна строчка и осталась. "Выпихнули" в одну строку одновременно и жилищную услугу (содержание жилого помещения) и коммунальную услугу (обращение с твердыми коммунальные отходами). Это конечно выглядит странно, не то слово. Большинство жителей Москвы могут даже и не заметить этого отличия, что появилась новая услуга обращения с ТКО. Нигде в России такого нет, это "чисто" Московское изобретение. Что касается вывоза и всего остального, то можно сказать, что с технической точки зрения, ситуация практически не поменялась. Потому что у нас региональный оператор это "Техпром", но он фактически не сам занимается вывозом, а он проводит конкурсы перед началом года на комплексную услугу по обращению с отходами, это тоже было специально для Москвы ращрешено в федеральном законе. Для Москвы, Питера и Севастополя - городов федерального значения. Москва этим воспользовалась, провела конкурсы и фактически эти конкурсы выиграли те же организации, которые занимались вывозом отходов до 2022 года. То есть, например, округ Северный, где вывозил "Эколайн", то он так и вывозит. Северо-восток, где вывозила "Хартия", она продолжила вывозить. То есть с точки зрения даже визуальной, для жителя Москвы ситуация не поменялась.
Кирилл - Также как и все управляющие компании, ЖСК, ТСЖ в Москвес прошлого сентября стали управы "щемить" нас, как можно быстрее заключать договоры с "Экотехпромом". Именно в Москве он на самом деле содержит ряд "драконовских" условий. То есть скажем, популярное, о чем было много обсуждений, что если вы юридическое лицо, осуществляющее управление многоканальными домом, то в договоре было прописано, что именно это лицо отвечает за доступность контейнерной площадки, её уборку, обслуживание контейнера. То есть это разовый пример. У меня не было ни желания ни лишнего времени ещё следить за тем, каким образом мусоровоз проезжает к контейнерной площадке. Я тогда начинал общее собрание по переходу на прямые договоры, именно с "Экотехпромом". И в принципе меня предупреждали, что будут "вставлять палки в колеса", потому что управа, как только об этом узнала, сразу же начала спрашивать: "а вы как это так, прямые договоры, это же неудобно". Я сказал: " Слушайте, скажите мне прямым текстом, вам дали указ, чтобы прямых договоров с ТКО не было". Дальше я по этому поводу пишу подробный материал. Дальше, примерно, 9 месяцев года я потратил на разборки с "Экотехпромом". И что они до сих пор продолжают мне выставлять счета фактуры. Я их отклоняю и пишу отказы. Но как раз в связи с последними днями снегопада в Москве у меня во дворе завалило контейнерную площадку, а её использует 5 домов примерно на 1100 квартир. И получилась та самая ситуация, которую я описываю, что проезд заблокирован, не вывозили контейнеры, а там их 7 или 8 штук. То есть это достаточно большой объем. Уже 4 дня. Что там сейчас - думаю всем прекрасно понятно, у меня тут образовалась что-то вроде небольшой проблемы в Неаполе, там проблема с мусором. И что получилось, что "Экотехпром" знает, что у меня прямые договоры и с меня как с гуся вода. А остальным жилищным кооперативам, насколько мне известно, "Экотехпром" сделал акты, что они не могут проехать. Что всё завалено и они эту кучу мусора, а там реально уже куча мусора, они ее вывозить не будут. И если вчитаться в договор, то "Экотехпром" чисто юридически прав.
Павел - Да, я поэтому поводу, когда ещё только появились первые образцы договоров тоже писал и говорил о том, что это абсолютно неверное положение в законе, потому что получается, что на управляющие компании и ЖСК возлагают ответственность за территорию, которая относится к городу. И город обязан обеспечить то, что связано с подъездом и содержанием контейнерной площадки. И поэтому фактически этот пункт, он в договоре быть не должен по определению. Но если все подписали, то это их полное право. Так что - да, с этим пунктом большая проблема, опыт уже показал.
Шальнев - Да, главное, что есть опыт. Важный момент - это инициатива, которую ты выдвинул, Кирилл, после начала частичной мобилизации. По поводу бронирования сотрудников ЖКХ. Получается как бы мобилизация то ли закончена, то ли нет, смотря на что ты опираешься: на законы либо на слова. Какое движение и как ты видишь сейчас перспективу, потому что твоя инициатива - это то, чего раньше не хватало сообществу ЖКХ, а именно - профессиональной солидарности. То есть, есть множество организаций в других сферах, которые обычно очень активно организуются, когда возникает какая-то угроза во внешней сфере, либо общая несущая риски для сферы. В ЖКХ обычно каждый выплывает сам, каждый сам барахтается и сам решает свои проблемы. Вообще какие новости по твоей инициативе. И что ты видишь в перспективе в 23 году, будет ли какой-то позитивный исход или нет?
Кирилл - Слушай, я не хочу спойлерить, потому что я эту всю тему не публично продолжал "ковырять" дальше, собирал информацию, письменные ответы от всех разных инстанций. Я планирую опубликовать очень подробный рассказ об этом всём. Но чуть-чуть дам затравочку. Я сегодня получил тот документ, который я искал все эти 3 месяца - собственно перечень должностей и профессий, которые подлежат бронированию. Я бы здесь обсудил, что, к сожалению, как только я начал это делать. Самая большая проблема была в том, что бы отыскать тех людей, которые реально были бы готовы подписать это обращение. Я исхожу из правила Паши, что всё, что работает в Москве, не работает в регионах. И всё, что работает в регионах, не работает в столице. И если в Москве у меня имеется чат председателей по ЮЗО. Ещё есть старый какой-то полуживой чат Московский. То я примерно с Москвы собрал очень быстро и дальше пошли регионы. И я скажу, регионы выступили сплоченнее. Оказывается в Самарской области есть что-то вроде ассоциации. Что они как-то держатся костяком. Когда был жив Михаил Ш. из Нижнего Новгорода, он этим всем заправлял по Нижегородской области. К сожалению, он скончался, по-моему, в апреле этого года, он ушел и контакт потерян. Что могу добавить, что я старался искать людей. Я звонил, я писал в ГИС ЖКХ. И кстати, в регионах большинство подписали, потому что я отправил им обращение через ГИС ЖКХ. В Москве как будто в этой системе почти никто и не работает. А дальше было сарафанное радио. По моим оценкам 200 подписавших юридических лиц для такого серьезного вопроса среди управляющих организаций - это очень скромный результат. Но у меня и отсутствовал масштабный ресурс СМИ. Но где-то что-то мы собрали, то есть я покрыл примерно 60% регионов России и надо продолжать собирать дальше. А в целом про всю эту ситуацию с бронированием в ЖКХ я могу сказать лишь одно, что последний раз вот этот весь бизнес-процесс, он запускался, по-моему, в 1941 году. Это к тому, что вроде бы всё есть на бумаге, а на деле все участники процесса, я не делаю исключений и никого не выгораживаю, они допустили определенные ошибки. Сами ЖСК, ТСЖ, управляющие компании, ресурсоснабжающие организации в Москве и в регионах, федеральные структуры в том числе. Поэтому здесь не получится сказать и показать пальцем, что вот они виноваты. Здесь в той или иной мере каждый участник процесса допустил свою ошибку и вот к чему это привело. По моей, отчасти инсайдерской информации, в Моэке забрали людей с "земли", забрали обходчиков, теплотехников и киповцев, которые работали на "земле" и это были молодые ребята. И сейчас там все регламентные работы, конечно, выполняются, но с какой-то задержкой. Но я отношусь к этому с пониманием. Даже если людей забрали, чтобы заменить требуется время. Его нужно отыскать, обучить, чтобы он хотя бы имел представление, каким образом это все работает на "земле". А на секундочку даже у меня в моем квартале на 20 домов 3 индивидуальных тепловых пункта, по-моему, 5 ЦТП, 5 насосных станций, и требуется время, чтобы это всё изучить и освоить. Поэтому я предлагаю отнестись к этому с пониманием, что если где-то какие-то работы делаются медленней, но во всяком случае, как знаю я, что горячая вода, отопление сейчас у всех есть в Москве.
Шальнев - Про это как раз есть вопрос в чате: в каком состоянии сейчас находятся инженерные коммуникации в домах Москвы и Подмосковья? Сколько можно будет поддерживать этот уровень без существенного роста тарифа? Есть ли возможность и смысл в мерах экономии? Например, задвижки можно не менять, трубу покупать не новую, а восстановленную, теплообменники не меня, а пытаться чистить и ремонтировать.
Мне кажется, что это просто неизбежность и всё и так к этому перешли уже давно.
Кирилл - здесь я с тобой не соглашусь. Потому что всё ЖКХ, в частности в Москве - оно очень прочно "сидит" на запасе прочности Советского союза. Что вот у меня дом 69 года постройки. Я один раз ради интереса перед капитальным ремонтом мы спилили один стояк и посмотрели на толщину стали, которую ставили в то время. И у меня часть дома прошло программу старого капитального ремонта. У меня толщина трубы в стояке горячей воды 5 миллиметров. Сейчас насколько я знаю, чтобы отыскать трубу толщиной 5 миллиметров и диаметром 25 нужно постараться. И пока мы "сидим" на этом запасе прочности, а мы все плотно сидим, мы продержимся. Но я бы не стал экономить. Я вот в своем здании принципиально не экономлю на расходникам, материалах, особенно в системах, где есть жидкость. Потому что если сэкономить на каком-нибудь кране на чердаке - всё, это залив, это, скажем честно, "полная дома". Я готов экономить на плитке, на краске, штукатурке, но не на системах, отвечающих за жизнеобеспечение. Я на собственном опыте убедился. Я вот 5 лет назад поставил шаровый кран. Он у меня "здох" через 2 года. Я посчитал. Зачем экономить, чтобы каждые 2 года что-то менять. Лучше сразу взять хорошее. И забыть об этой проблеме, чем постоянно менять. Не прокомментирую про теплообменники и такое сложное оборудование. Но экономить на трубах стали и кабелях, проводке, вот таких системах, которые периодически "протекают" - это дело рискованное.
Шальнев - Да, это в любом случае всё индивидуально.
Кирилл - Кстати, рассмотрим практическую ситуацию: допустим, у тебя потек теплообменник. В худшем случае ты затопишь индивидуальный тепловой пункт, у тебя сработает автоматика от залива, выключится электроснабжение, всё сработает. Ты не понесешь какого-то значимого ущерба по сути, кроме о качки воды, просушки и т.д. и замены теплообменника. А если у тебя в доме потек стояк с пожарным гидрантом, он всегда под высоким давлением. То тут можно рассчитывать только на страховую компанию.
Шальнев - Да, так и есть. У нас есть ещё один вопрос: как перейти рубеж, раскрыть публично калькулятор тарифа для домов, то из чего состоит тариф, какие затраты несёт дом, ведь они неодинаковые для каждого дома. Есть доноры, а есть финансово больные.
Павел - во-первых, давайте скажем сначала по закону. Закон прямо запрещает тратить деньги одних домов на другие. То есть в законе сказано четко: деньги, собираемые с дома, должны идти только на этот дом. Перекрестное финансирование оно в общем-то запрещено. С практической точки зрения все, кто применяет муниципальную ставку, все занимаются перекрестным финансированием по определению. По-другому быть не может. Потому что действительно нелогично. Например, 2 одинаковых дома по площади, этажности, с лифтом, с мусоропроводом. И один дом со стальной кровлей , другой с мягкой кровлей. По определению затраты на эти дома на период зимы будут различаться на порядок. Мягкая кровля там делать ничего не нужно практически, если не считать очистки свеса. А скатная кровля металлическая - это проблема круглые сутки, про которую всё прекрасно знают. Соответственно, что делать управляющей компании, если и в том и в другом случае принята одна усредненная муниципальная ставка, как средняя температура по больнице. Понятно дело, что здесь будет перекрестное финансирование. А если есть перекрестное финансирование, то у нас сразу же возникает следующий вопрос: а отчет как тогда делают? Я уверяю, что практически все, вернее всё управляющие компании во всех домах, в которых применяют муниципальную ставку, они все ответы рисуют, у них нет другого варианта. Поскольку если установлена через муниципальную ставку средняя температура по больнице, соответственно отчёты другими быть не могут. Это физически просто невозможно. Соответственно и тут же возвращаемся к вопросу открытия, раскрытия внутренней составляющей. Давайте сначала зададим вопрос: а вы хоть раз видели раскрытие муниципальной ставки,то есть той, которая установлена постановлением правительства. Что бы где-то раскрывалась финансовая составляющая: почему именно 32 рубля? Чтобы разложили. Нет и никогда не увидите. Потому что это просто такая средняя ставка пальцем в потолок. Соответственно тут четкая причинно-следственная связь. Если вы используете муниципальную ставку, то у вас не может быть ни достоверной сметы, ни достоверного отчёта.
Шальнев - Да, очень хорошее замечание. Наверное, последняя тема на сегодня, о которой поговорим - это капитальный ремонт и те изменения, которые готовятся в будущем году, в частности по изменению кворума, по ужесточению требований к собираемости вообще. Для чего это все делается. Подробнее про изменения можно прочитать, погуглить, в том числе у Павла в канале это всё есть. Зачем это всё делается и какой от этого будет вред или польза.
Павел - резюмируя то, что я писал или начал писать сегодня. Некий такой промежуточный комментарий по этому вопросу. Есть несколько факторов, которые влияют на то, что специальными счетами начали внимательно заниматься. Первое, это то, что на специальных счетах много денег, больше 300 миллиардов. Очень интересная сумма, чтобы ею поуправлять. Очень хочется как-то быть поближе. Поэтому внимание на это будут обращать по определению. Второй момент, связанный с тем, как расходуются деньги находящиеся на специальных счетах. Дело в том, что в данном случае регионы все кто в лес кто по дрова. У одних регионов высокая ставка на капитальный ремонт минимальная, как, например, в Москве приблизилась уже к 24 рублям. В каких-то регионах ставка просто смешная и составляет 2-3, от силы 5 рублей, что в принципе не отражает ситуацию необходимости капитального ремонта. И получается что со специальных счетов периодически кто-то тратит деньги на капитальный ремонт, кто-то на частичный капитальный ремонт. Может частично потратит деньги не в соответствии с законом на текущий ремонт. И вот эти все негативные факторы говорят о том, что нужно в обязательном порядке больше контролировать специальные счета. Дальше возникает следующий фактор - то, что со специальных счетов тратят деньги на какие-то капитальные ремонты недорогие, например, крышу заменить, что-то отремонтировать и т.д. А как только наступает срок капитального ремонта дорогого, к примеру, замена электрики, то соответственно дом переходит со специального счета в "общий котел". И уже региональный оператор начинает выть: ой а вот к нам пришли многоквартирные дома и там много нужно тратить денег на дорогие работы, а отложить понятно дело замену электрики нельзя в силу эксплуатационного срока и жёсткой позиции по этому поводу со стороны Ростехнадзора и всех остальных. Соответственно региональным операторам это не нравится, что по специальным счетам делают те работы, которые они посчитают нужными, а на дорогие работы нужно откуда-то деньги брать. Это направление тоже стало таким триггером для того, чтобы обратили внимание на специальные счета. И соответственно для того, чтобы "прижать" специальные счета придумывается целый ряд направлений, которые планируется внедрить. Первое, это действительно увеличение с 50% до 75% того, что если задолженность снижается до 75% по оплате собственниками, то соответственно насильственно все эти специальные счета переводить в "общий котел". И всё остальные меры, которые рассматриваются, они опять же имеют иногда частную подоплеку, иногда системную. К примеру, специальные счета не любят заключать договоры на строительный контроль. Понятно, что строительный контроль стоит денег и самим можно сделать. Это может приводить, действительно может приводить к ситуации, когда используются нерадивым подрядчиком, например, не те материалы, не та технология работы и т.д. То есть тут целый ряд вопросов, когда они с одной стороны частные, а с другой стороны они и системные. И вот законодатели сейчас рассматривают вопрос ввести обязательность строительного контроля. Логика в этом в общем-то есть, потому что опять же когда общаешься с разными домами: "помогите кого-нибудь привлечь для контроля за нашим подрядчиком". То есть тут есть опять же и потребность с одной стороны. Поэтому посмотрим, как будет. Но то, что специальным счетам будут закручивать гайки в следующем году, абсолютно точно, можно даже не сомневаться. И опять же речь идёт о том, чтобы исключить управляющие компании, как владельцев специальных счетов - абсолютно неправильный подход, потому что непонятно чем региональный оператор лучше в контроле за специальными счетами. Потому что наоборот управляющие организации заинтересованы в том, что бы капитальный ремонт был в доме наиболее качественным. Им же содержать этот дом с технической точки зрения. А региональному оператору как раз таки все равно что с домом будет. Поэтому очень спорное предложение лишить управляющую организацию права быть владельцем специальных счетов. Посмотрим. Тенденций по закручиванию гаек очень много.
Шальнев - Мы в эфире уже больше 1 часа 20 минут. Поэтому я думаю, можно прощаться.Наш подкаст уйдет на небольшой перерыв. И сейчас я дам каждому спикеру небольшое слово попрощаться.
Кирилл - Я бы хотел дополнить и попрощаться. Главное преимущество специального счета в том, что вы не работаете по 615 постановлению, где выигрывает лицо, которое предложило самую маленькую сумму. Поэтому в будущем году желаю всем в своем доме попытаться провести общее собрание или создать совет дома, а самые активные могут попытаться создать ТСЖ. Всех с наступающим, спасибо, что пришли, спасибо за ваши вопросы!
Павел - Я бы тоже хотел всех поздравить с наступающим праздником! И в завершении сказать, что следующий год для ЖКХ будет реально сложнее без всяких преукрашиваний. И для управляющих компаний, и для собственников, для ТСЖ, ЖСК. Закручивание гаек однозначно будет всё сильнее. Все эти дисбалансы по ценам и тарифам однозначно начнут сильно давить на экономику, особенно ТСЖ и ЖСК. Им придется тяжелее всего. Если управляющие компании ещё будут там перебрасывать деньги и т.д. То в ТСЖ и ЖСК все будет намного сложнее. И пожелание всем держатся, успехов и удачи!
Шальнев - Всем большое спасибо за эфир! Оставайтесь на связи, следите за новостями, мы вернёмся в новом году с новым сезоном нашего подкаста. Всем до свидания!