Почему в России невозможен ипотечный кризис, как в Америке
В комментариях у меня частенько отмечаются люди, утверждающие, что в России-2022 надулся ипотечный пузырь, который с треском лопнет по аналогии с событиями, которые разыгрались в США в 2008 году.
Уверен, что так, как в Америке, у нас никогда не случится.
Пару дней назад у нас с подписчиком телеграм-канала завязался долгий спор.
Дмитрий утверждал, что мировой кризис вызвал обвал на рынке недвижимости из-за того, что «плохим» заемщикам выдали много «мусорных» кредитов, в том числе без первоначального взноса и с отсрочкой погашения тела долга.
Из-за инфляции люди не смогли платить по кредитам, банки выставили на продажу огромное количество объектов, покупателей не стало, у банков на руках оказалось много «мусорных» ценных бумаг, которые выпускались под обеспечение пакетов закладных «плохих» и «хороших» заемщиков. Начали рушиться банки, потом фондовый. Эти события, мол, послужили причиной мирового экономического кризиса, который затронул в том числе и Россию.
В тот кризис я был собственником Агентства недвижимости, и на мой взгляд, в Москве кризис 2008-го продлился недолго: спрос начал восстанавливаться уже весной 2009 года.
Три моих вопроса к схеме
Самый главный вопрос к схеме, которую описывает развитие ипотечного кризиса 2008 г.: почему заемщики не смогли платить по кредитам?
По официальной версии - потому, что их доходы съедала инфляция. Давайте проверим.
Инфляция на тот момент составляла около 9 сотых процента в месяц. Например: в январе бедолага платил банку $3000. Вдруг мир обрушился, в феврале пришлось заплатить на 0.09 % больше, а именно: 3003 доллара США.
Три доллара, которые изменили мир. Вы серьезно?
На мой взгляд, чтобы обрушить рынок недвижимости снижения доходов из-за одной инфляции недостаточно.
Вопрос №2 обращен тем, кто уверен, что банки выдали много кредитов ненадежным заемщикам, в том числе без первоначального взноса и отложенным на годы возврата тела долга. А как банкирам удалось это сделать?
Кредитный рынок находится под жестким контролем Центральных Банков, а в США - федеральной резервной системы.
Если заемщик соответствует стандартам ЦБ, ему выдается кредит на стандартных условиях, с первоначальным взносом, аннуитетными
платежами, страхованием рисков утраты объекта и потери доходов заемщика.
А если надо выдать кредит бывшему бомжу, без первоначального взноса, с отложенным погашением тела кредита, на корсчете Центрального банка надо разместить сумму в размере от 20 до 100% суммы кредита.
Если заемщик задерживает платежи или вообще перестает платить, надо довносить деньги на резервный счет.
Как работает система резервирования в России
В своих нормативах ЦБ РФ, например, делит розничные кредиты на пять категорий:
Стандартные (резервы по ним — 0%)
Сейчас регулятор рекомендует банкам резервировать 35—50% от основной суммы долга по кредитам с задолженностью, просроченной от 91 до 180 дней и 75%, если платеж просрочен на 181—360 дней.
Резервировать 100% ЦБ рекомендует только при просрочке свыше 360 дней.
В Америке проценты резервирования и категории оценки возможности возврата розничных кредитов могут быть другими, однако суть системы это не меняет.
Эта система создана для того, чтобы банки не раздавали кредиты бомжам, чтобы не происходили кризисы, подобные ипотечному кризису 2008 года.
Иными словами, раздавать кредиты по нестандартным условиям очень накладно.
Вопрос третий и последний. Считается, что пузырь надувался на производных бумагах или деривативах, которые выпускались под залог ипотечных закладных. Собирались «мусорные» и «хорошие» бумаги в пакет, и получался пакет надежных бумаг, под которые выпускались облигации с высоким рейтингом.
Из-за того, что цены росли, спекулятивные инструменты с высоким рейтингом мгновенно сметались с рынка крупными инвесторами.
И вот вопрос: насколько мне известно, в пакете из активов с низким и высоким рейтингом - рейтинг пакета определяется на по высшей, а по низшей планке.
Как люди умудрялись собирать бумаги с низким и высоким рейтингом так, чтобы пакету присваивались высшие рейтинги, а не низшие?
Принцип понятен, а вот способ реализации - нет.
Итого, на три главных вопроса ответа нет.
Как заемщик мог обанкротиться при месячной инфляции в 0.09%?
Как могли выдать критическое количество кредитов заемщикам с низким рейтингом, оставив в стороне систему резервирования?
Как могли выпустить облигации с высоким рейтингом надежности, обеспеченные пакетами активов с высоким и низким рейтингом надежности?
Вывод: для того, чтобы надуть пузырь, надо сначала было создать систему,в рамках которой можно было выдавать кредиты проблемным заемщикам по стандартной процедуре. Это первое.
А еще надо решить главную проблему ипотечных закладных - ликвидность. Ибо ипотечные закладные в чистом виде обладают низкой ликвидностью для инвесторов, это второе.
Почему?
Во-первых, доходность по закладным невысокая 3-5% годовых.
Во-вторых, при дефолте заемщика приходится довносить до 100% от суммы долга в систему банковского резервирования.
В-третьих, при продаже предмета залога в США очень высокие и обязательные комиссии брокерам, в среднем оформление сделки купли-продаж на свободном рынке обходится в 6%.
Впрямую покупать и держать ипотечные бумаги нет смысла, а ипотечный кризис практически невозможно спровоцировать.
Перехожу к своей версии относительно схемы, по которой был надут ипотечный пузырь, закончившийся банковским, а потом и глобальным финансовым кризисом.
Авторами схемы должны были стать люди, которым доходность по ипотечным займам кажется смешной. Это инвестбанкиры, спекулянты на фондовом рынке.
Ремарка: в США банки разделяются на инвестиционные и коммерческие. Коммерческие оказывают услуги населению, принимают деньги на депозиты, чтобы потом выдавать кредиты. Обслуживают расчетные счета и карты.
Инвестиционные банки создают высокодоходные схемы и привлекают капитал. Инвестбанкиры - самые высокооплачиваемые специалисты в экономике США.
В России функции инвестиционных и коммерческих банков совмещены. Это одна из причин, в силу которой невозможно надуть пузырь с помощью необеспеченных спекулятивных инструментов.
Перед тем, как представлять свою версию, замечу, что я не специалист по фондовому рынку, а информация о функционировании банковской системы довольно плотно закрыта, чтобы не облегчать жизнь деятелям, которые могут нажиться на алгоритмах функционирования.
Итак, продолжение статьи «Если я был американским инвестбанкиром» по ссылке.