Недвижимость или капитал?
«Лучше куплю квартиру, пусть будет». Так ли это безопасно и эффективно? - давайте разбираться.
Для начала, с какой целью вообще может иметь смысл покупать жилую недвижимость (квартиры)?
- Чтобы сохранить деньги
- Нарастить капитал путем приобретения квартир через ипотеку
- Получать пассивный доход
- Попытаться выгодно купить и потом выгодно продать, чтобы заработать
Является ли покупка недвижимости, инструментом для сохранения сбережений? - да, безусловно является.
Жизнь в рублевом поле, показала нашему старшему поколению, что нет ничего стабильнее «куска земли». Это успешно и продолжает транслироваться уже более младшим поколениям на протяжении последних 30 лет.
Но так ли это на самом деле? - ДА, но риски все равно есть. Существует очень много мошеннических случаев, когда квартиры просто оформляли на других людей. Когда квартиры сгорали от пожара или целый дом признавали негодным для проживания, потому что, например, треснул фундамент. А сколько на сегодня пострадавших обманутых дольщиков, чьи деньги зависли в долгостроях и судебным разбирательствам нет конца и края.
Но тем не менее, это всегда будет надежным инструментом сохранения денег и защиты от инфляции (о цифрах далее).
Можно ли зарабатывать на покупке и продаже квартир, обычному человеку, который не занимается этим профессионально? - к сожалению, нет.
«Но как же так? У меня есть товарищ, который купил одну квартиру, продал и купил еще две!»
Я склонен не верить в эти сказки, потому что люди любят приукрасить и уж тем более редко говорят всю правду. Безусловно, кому-то везет и удается заработать, но я бы назвал эти случаи скорее исключениями, чем правилом.
Существует официальная открытая статистика.
Как говорится - все нужно считать и проверять. Так вот цифры говорят, что покупка готового жилья, с целью инвестиций, это очень рисковое дело, потому что можно очень серьезно попасть или просто ничего не заработать.
Важно помнить еще о том, что недвижимость это крайне не ликвидный актив. В случае, если резко понадобятся деньги, часть квартиры продать не получится. Как и быстро продать ее целиком.
Эффективно ли покупать квартиру с целью получения регулярного дохода? - я бы сказал и да, и нет.
Нет никаких гарантий, что квартиру удастся сдавать все 12 месяцев в году. Да и стоимость аренды жилья, тоже весьма удручающая. Плюс ко всему, риски связанные с недобросовестными жильцами и расходами на износ мебели и техники.
Считаем пассивный доход в процентах
Возьмем, для примера, реальные квартиры в центре Краснодара, один из элитных ЖК (кто хочет, следуя примеру, посчитайте в своих городах сами).
Средняя стоимость аренды 1к квартиры в ЖК Большой - от 50т.р.
Средняя стоимость покупки 1к квартиры в ЖК Большой - от 10 млн руб.
Доходность - 50т.р. мес * 12 мес = 600 т.р. в год приносит квартира.
600т.р./10млн*100 = 6% - в год, валовая доходность квартиры в рублях.
Окупаемость - 10млн/600т.р. = от 17 лет.
Много это? - нет, если смотреть в сравнении с чем угодно.
Надежно? - да, безусловно, но только если это жилье, а не апартаменты и так далее.
Официальная статистика изменения цен на жилую недвижимость.
Индекс средней стоимости недвижимости в России на первичное жилье
На первом графике – динамика цен на жилье, которую мы видим своими глазами. Темп роста на графике очень внушительный в последние 6 лет. Глядя на него, начинаешь думать о несправедливости, пузырях и скором крахе рынка.
С 2017 года цены на недвижимость, в рублевом эквиваленте, выросли в 2 раза.
Индекс средней стоимости недвижимости в России на первичное жилье с учетом обесценивания рубля за счет инфляции
На втором графике тот же индекс, только за вычетом инфляции рубля. И картина уже выглядит иначе - темпы роста за последние 6 лет немного скромней. По историческим меркам уровень роста снова повышенный, хотя не так сильно.
Кстати, данный график нам говорит о том, что после падения цен с их пика в 2008 году, реальная стоимость недвижимости не восстановилась до сих пор.
В 2017 году квадратный метр стоил, условно = 115т.р., а в 2023 году = 165т.р.
Итого: (165-115)/115*100 = 43.47% - рост стоимости квартиры за последние 6 лет.
43.47% / 6 лет = 7.2% - средний рост стоимости квартиры в год за последние 6 лет, без учета дохода, который она могла приносить. И все это в рублях.
ИТОГО:
Доходность от аренды - 6% в год
Рост стоимости статистически за последние 6 лет - 7.2%
Всего - 6%+7.2% = до 13.2% в год в рублях.
Вроде, выглядит неплохо, но никто не отменяет риск того, что стоимость может начать снижаться, как это происходило с 2008 по 2018 год.
- Расчеты сделаны на примере квартир купленных не в кредит или ипотеку. В таком случае это будет еще гораздо менее выгодно, т.к. выплачиваются проценты банку сверх стоимости самой квартиры.
- Реальная стоимость недвижимости может снижаться, и происходить это может десятилетиями.
- Доход от сдачи в аренду может быть не постоянным, а так же нести в себе расходы на содержание квартиры.
- В примере не принимали во внимание временные и, возможные, психоэмоциональные издержки.
Так ли получается всё выгодно на самом деле?
Индекс средней стоимости недвижимости в России на первичное жилье в разных валютах.
На третьем графике - динамика цен на жилье, которую мы видим своими глазами, но выраженная в разных валютах. То есть, условно, та же самая квартира, только в сравнении, если мы ее покупаем за рубли или за валюту.
И картина снова выглядит совсем иначе.
Например, если бы мы купили квартиру в 2008 году за 5млн руб. или же за 178т.$ (по тому курсу 28р/$), то сегодня, мы бы владели:
Это еще раз, нам говорит о том, что после падения цен с их пика в 2008 году, реальная стоимость недвижимости не восстановилась до сих пор.
Или например, если бы мы купили квартиру в 2018 году за 5млн руб. или же за 84т.$ (по тому курсу 60р/$), то сегодня, мы бы владели:
- Либо квартирой стоимостью ~9 500 000млн руб. - что является 100 000$ по курсу 95 р/$
- Либо 84 000$ - что является 7 980 000 руб. по курсу 95 р/$
В этом конкретном примере, конечно, покупка квартиры оказалась выгоднее, чем 10 лет назад, но это в случае, если просто лежат $$ и ничего с ними не делать.
А что будет если во всех случаях инвестировать в $$, смотрим дальше.
В долгосрочной перспективе скорость падения рубля или скорость роста доллара ВЫШЕ, чем рост стоимости недвижимости в России.
Исторически, если просто покупать валюту, то деньги сохранятся с большей долей вероятности, чем если покупать жилье.
Чем дольше срок планирования, тем сильнее будет разница между слабой валютой и сильной.
Теперь, резонно посмотреть, что если не просто держать доллары на руках, но инвестировать их под проценты, так же, как мы делали это с рублем в квартиры
Для сравнения, возьмем международные инвестиционные трастовые фонды, в которых содержатся пенсионные, рентные, резервные и другие капиталы.
Доля таких фондов на мировом рынке составляет 89% от всего рынка инвестиций в ценные бумаги. И лишь 11% всего остального рынка в мире занимают мелкие инвестиционные компании и самостоятельные инвесторы.
Сделаем, так же два расчета, по уже существующим примерам с квартирами.
Портфель одного из крупных управляемых трастовых фондов с доходностью по каждому году с 2008 по 2023, для примера 1.
Исторически, фактическая средняя доходность портфеля составила 17,19% в год, в валюте за 16 лет.
Берем 5млн руб. в 2008 году или же 178т.$ (по тому курсу 28р/$) и инвестируем не в квартиру, а в этом трасте.
В итоге, на сегодняшний день, мы получаем 2 187 229$ - что является 207млн руб. по курсу 95 р/$
Вместо квартиры стоимостью ~9.5млн руб. - что является 100 000$ по курсу 95 р/$
Тот же самый портфель одного из крупных управляемых трастовых фондов с доходностью по каждому году с 2018 по 2023, для примера 2.
Исторически, фактическая средняя доходность портфеля составила 12,64% в год, в валюте за 6 лет.
Берем 5млн руб. в 2018 году или же 84т.$ (по тому курсу 60р/$) и инвестируем не в квартиру, а в этом трасте.
В итоге, на сегодняшний день, мы получаем 169 787$ - что является 16.1 млн руб. по курсу 95 р/$
Вместо квартиры стоимостью ~9.5млн руб. - что является 100 000$ по курсу 95 р/$
Как видно, вовремя вложенные для сохранения 5млн рублей, в правильном и надежном месте, фактически обеспечили лучшее финансовое будущее, благодаря которому можно жить так, как захочется, чувствуя абсолютную свободу и отсутствие страха, если что-то пойдет не так.
Таким образом, мы делаем счастливыми и можем позаботиться не только о себе, но и о всех своих родных и близких.
Трастовые инвестиционные счета очень широко распространены за рубежом, о них знает практически каждый. В России их продвигают только опытные частные международные финансовые консультанты.
Финансовые консультанты проекта Путь Рантье - одни из лучших профессионалов на этом рынке.
Как правильно выбрать финансовую стратегию?
Куда безопасно вложить чтобы обеспечить себе лучшее будущее?
Обратитесь за консультацией к международному финансовому консультанту