Публичные слушания по сокращению территориальной зоны парка

На сайте проекта «Активный гражданин» размещено оповещение о начале публичных слушаний (общественных обсуждений) по поводу внесения изменений в основной документ градостроительного зонирования – правила землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ). Изменения предполагают собой сокращение территориальной зоны нашего парка на ту площадь, которую неизвестным образом в 1998 году смогло занять здание по адресу Зелёный проспект, вл. 24А, стр. 1. Здание находится в официально установленных границах парка.

рис. 1

Московские ПЗЗ были приняты в 2017 году на основе генерального плана города Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений (проектов планировки территорий – ППТ, градостроительных планов земельных участков – ГПЗУ). Принятие ПЗЗ сопровождалось скандалами, и, к примеру, опираясь на оформленные ППТ и ГПЗУ, в документ смогли «протащить» и нашу старую головную боль – храмовый комплекс, «откусив» тем самым первый кусок от парка.

Таким образом, ввиду того, что здание по адресу Зелёный проспект, вл. 24А, стр. 1 по какой-то причине не было учтено в принятых ПЗЗ, возможно предположить, что соответствующих документов по зданию нет, а следовательно происходящее может являться продолжающейся процедурой «легализации» возведенного изначально самовольно объекта.

рис. 2

На текущий момент, согласно ПЗЗ, обсуждаемый земельный участок находится в территориальной зоне 12.0.1 – размещение береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, парков, садов, велодорожек и объектов велотранспортной инфраструктуры, малых архитектурных форм (согласно классификатору ВРИ (540): 12.0.2 [земельные участки (территории) общего пользования] – размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов). Простыми словами – здание стоит в парке и на земле, запланированной и предназначенной для парка.

рис. 3

Вынесенный на публичные слушания (обсуждения) проект изменений ПЗЗ гипотетически предполагает выделение из территориальной зоны 12.0.1 (парк) новой территориальной зоны 4.4.0 – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м (согласно классификатору ВРИ (540): 4.4 – идентично). Простыми словами – предлагается сократить землю, запланированную и предназначенную для парка, и изымаемый кусок предназначить исключительно для зданий под торговлю.

Возникает интересный вопрос – а зачем, собственно, что-то менять, если здание стоит в парке с 1998 года?

Находящийся под существующим зданием земельный участок, по которому предполагается изменить ПЗЗ, находится в неразграниченной собственности.

рис. 4

Распоряжение неразграниченными земельными участками осуществляется Правительством Москвы и уполномоченными им органами.

Если федеральные законы не обязывают предоставлять подобные участки в частную собственность, их возможно сдавать исключительно в аренду. Данный участок сдан в аренду. В решениях о предоставлении в аренду указывается вид разрешенного использования (ВРИ), определяемый преимущественно на основе фактического использования. В данном случае – размещение объектов общественного питания. Решение о предоставлении в аренду также задает требования к использованию участка, определенные природоохранным законодательством РФ и законодательством города Москвы.

Само здание на земельном участке, находящемся в неразграниченной государственной собственности, находится в частной собственности. Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют собственники зданий, расположенных на таких земельных участках. Однако, пока земельный участок, находящийся под зданием, находится в парке, действует ограничение на отчуждение из государственной собственности, подтвержденное заместителем прокурора города Москвы (рис. 5).

рис. 5

Более того, земельные участки, не подлежащие отчуждению из государственной собственности, запрещено предоставлять в аренду в целях строительства.

Таким образом, при выведении указанного земельного участка из территориальной зоны 12.0.1 (12.0.2 согласно классификатору ВРИ (540)) в территориальную зону 4.4.0 (4.4 согласно классификатору ВРИ (540)) возникает потенциальная предпосылка для исключения земельного участка из состава парка на Зелёном проспекте, а следовательно – для предоставления в частную собственность либо в аренду в целях строительства.

А почему так делать нельзя?

Основополагающий документ территориального планирования в городе Москве – генеральный план. Простыми словами – это утвержденный план развития города, фиксирующий, где что должно быть. Фиксируется это с помощью определения функциональных зон.

Наш парк находится в функциональной зоне особо охраняемых природных территорий, природных и озелененных территорий (книга 2, стр. 58), относится к природным и озеленённым территориям общего пользования, сформированным (рис. 1) в установленных границах (книга 2, стр. 478), а также к территориям и зонам охраны объектов культурного наследия – в составе зоны охраняемого природного ландшафта (книга 2, стр. 568).

рис. 6

рис. 7

рис. 8

Как разъясняет Верховный Суд РФ, исходя из Градостроительного кодекса РФ, существует необходимость соответствия ПЗЗ генеральному плану и территориальных зон функциональным зонам вне зависимости от результатов публичных слушаний.

Соответствует ли предлагаемая к образованию территориальная зона ПЗЗ 4.4 (магазины) функциональным зонам, определенным для парка общего пользования? Для ответа на этот вопрос (а также ввиду того, что в России начали закрепляться элементы прецедентного права), публикуем полностью п. 57 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ No 3 (2018)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.

И что теперь делать?

Если Вы зарегистрированы в районе Новогиреево, являетесь собственником квартиры (либо владельцем нежилого помещения или земельного участка) в районе Новогиреево, работаете в районе Новогиреево, а также заполнили полностью свой профиль mos.ru, Вы можете принять участие непосредственно в публичных слушаниях (общественных обсуждениях) на сайте проекта «Активный гражданин». В обсуждении также могут принимать участие муниципальные депутаты и депутаты Мосгордумы.

Проголосовать возможно до 22.11.2020, 23:59.

Мы предлагаем проголосовать против изменения ПЗЗ со следующим пояснением либо указать свой комментарий (в случае наличия особого лимита по тексту, который мы могли упустить, – сообщите нам):

Существующее здание по адресу Зелёный проспект, вл. 24А, стр. 1 находится в границах объекта ПК № 72-ВАО «Парк на Зеленом проспекте», являющегося ранее учтенным объектом природного комплекса, включенным в перечень объектов природного комплекса общего пользования согласно постановлению Правительства Москвы от 19 января 1999 г. No 38 «О проектных предложениях по установлению границ природного комплекса с их описанием и закреплением актами красных линий». Границы объекта установлены разбивочным чертежом-актом линий градостроительного регулирования от 05 июля 2000 г. № 331, разработанным НИиПИ Генерального плана г. Москвы.

Согласно Генеральному плану г. Москвы, весь объект в установленных границах находится функциональной зоне особо охраняемых природных территорий, природных и озелененных территорий (книга 2, стр. 58), относится к природным и озеленённым территориям общего пользования, сформированным в установленных границах (книга 2, стр. 478), а также к территориям и зонам охраны объектов культурного наследия – в составе зоны охраняемого природного ландшафта (книга 2, стр. 568).

Этому соответствует установленная Правилами землепользования и застройки территориальная зона 12.0.1 – размещение береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, парков, садов, велодорожек и объектов велотранспортной инфраструктуры, малых архитектурных форм (согласно классификатору ВРИ (540): 12.0.2 [земельные участки (территории) общего пользования] – размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов).

Согласно п. 57 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ No 3 (2018)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г., в соответствии с положениями ч. 3 ст. 9, чч. 9 и 10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану. При этом результаты публичных слушаний не исключают необходимости соблюдения указанного принципа соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану как основополагающему документу территориального планирования, производным от которого является требование о соответствии территориальных зон функциональным зонам, определенным генеральным планом.

Из системного толкования положений пп. 2, 5, 6, 7 и 8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.

Исходя из вышесказанного, отвергаю предложение сформировать территориальную зону 4.4.0 (согласно классификатору ВРИ (540): 4.4 – магазины) – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м – в границах земельного участка, расположенного по адресу: Зеленый пр-кт, вл. 24А, стр. 1, (кад. № 77:03:0006013:152), ВАО.

Полагаю, что одноэтажное здание площадью 617,4 кв.м может по-прежнему оставаться в существующей территориальной зоне и границах парка, исходя из допущения МГСН 1.01-99 о возможности размещения зданий для обслуживания посетителей и эксплуатации парка, высота которых не превышает 8 м.

А если я из района Перово?

Ваше мнение, к сожалению, не будет учтено в ходе публичных слушаний (общественных обсуждений), но для выражения собственной позиции Вы можете отправить пояснение, указанное выше, либо свой комментарий со следующей шапкой на адрес Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы:

На сайте проекта «Активный гражданин» размещено оповещение об общественных обсуждениях по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: Зеленый пр-кт, вл. 24А, стр. 1 (кад. № 77:03:0006013:152), ВАО. Проживая по соседству с указанным адресом, но в районе Перово я не могу принять участие в указанных общественных обсуждениях, однако прошу так или иначе принять к сведению моё мнение: [пояснение, указанное выше, либо свой комментарий].

Уважаемые соседи, спасибо за Вашу активность! С одной стороны парка у нас пытаются похитить территорию под незаконную застройку храмовым комплексом, с другой стороны – под легализацию магазина.
Если хоть что-то из этого увенчается успехом, то на основе такого прецедента, увы, существует угроза когда-нибудь потерять весь парк.
Давайте этого не допустим!