Рождество - время волшебства.
Поэтому сегодня решил поделиться с вами волшебной, но реальной историей, как 49-метровый хрущ мы разделили на 4 министудии и получаем 60 тысяч рублей аренды.
Я только закончил обучение на курсах по созданию Доходных домов. Это такая тема, когда покупаешь загородный дом, подходящий под определенные параметры, из каждой комнаты делаешь отдельную студию и сдаешь в долгосрок. Я даже съездил посмотрел несколько домов. Но не рискнул вписаться в ипотеку с платежом 100-200 тысяч в месяц, тк банк, в котором я тогда работал, потихоньку сворачивал свой бизнес в России.
Мне тогда в голову пришла гениальная мысль потренироваться на кошках.
Я стал смотреть, какие квартиры у метро самые дешевые, но которые при этом можно нарезать на студии. Оказалось, что это 4-х комнатный хрущ. Сейчас цена кажется смешной, цены были в районе 3,5 млн рублей. В общем, я выбрал себе несколько подходящих вариантов, и поехал смотреть. Кстати, именно после моих многочисленных поездок по просмотрам и натолкнули меня на мысль стать агентом. У меня просто волосы шевелились от "качества" работы специалистов.
Вспомнился забавный момент, когда я приехал смотреть один вариант.
Я специально выбирал квартиры на первом этаже, чтобы можно было согласовать перепланировку. Так вот, встречает меня у входа риэлтор, заходим в парадную, и она так бодренько начинает топать вверх по лестнице. Я говорю, вы куда, постойте, квартира ж на первом этаже. А она мне в ответ, неее, это хорошая квартира, не на первом))) После этого я понял, что на звонке нужно задавать даже самые тупые вопросы, из серии, а квартира на первом этаже, верно?
После примерно десятка просмотров я остановился на варианте недалеко от Ветеранов.
Самой сложной частью было справиться с размещением студий. Если сами комнаты я нарезал - тут ничего сложного, их там и так 4 штуки, то с миникухнями и санузлами у меня была беда. Не помещалось то одно, то другое. В итоге я вспомнил мудрость с обучения, что санузлы жильцам важнее. Так у меня получился финальный вариант с общей кухней, четырьмя комнатами и четырьмя санузлами. Пригласил на просмотр строителя, чтобы он посмотрел, как вообще мои фантазии можно воплотить в реальность))
Прораб меня заверил, что все сделать можно, и мы на этом разошлись.
Звоню собственнице, чтобы договориться о сделке, а она мне в ответ, "Я вам квартиру не продам, вы там какой-то хостел хотите сделать, а у меня две бабушки божьих одуванчика сверху живут". Пришлось назначать встречу с ней и ее агентом, чтобы показать проект, все рассказать и успокоить. Так как я был самый умный (после курсов), я решил, что мне агент не нужен. Поэтому не обратил момент на то, что одним из собственников был несовершеннолетний ребенок.
В итоге у нас ушло дополнительное время на согласование сделки с органами опеки, но всё закончилось благополучно.
Прораб с бригадой приступил к работе. В моей идеальной картине мира в студиях должна была быть хорошая звукоизоляция, поэтому старые (не несущие) стены мы сносили, и выстраивали заново сэндвич из гипсокартона с шумоизоляцией. В изначально запланированный бюджет по ремонту, я, как это часто бывает, не вписался процентов на 30%. Общая сумма "под ключ" встала мне в 1,2 млн. Но, к чести строителей, они как время ремонта спрогнозировали, практически день в день и завершили. Я такого раньше никогда не встречал.
- Математика вышла такая:
Около 3 000 000 ипотечный кредит. Вот вам сейчас не нравятся программы под 0,1%, а я тогда под 13,75% брал)) - В качестве первоначального взноса материнский капитал
- На ремонт и оснащение с мебелью и техникой 1 200 000
Дальше мы с другом построили еще две такие квартиры по такому же проекту, там без маткапитала личные вложенные средства вышли в 1,7 млн примерно.
Каждая такая министудия сдавалась у нас по 15000 рублей - что-то среднее между ценой на комнату и полноценную квартиру в этой локации. 15000*4*12=720 000 рублей в год грязными, ну там за минусом расходов на коммуналку, ипотеку и мелкий ремонт окупаемость на уровне 6,5 лет, это около 15% годовых на вложенные средства, плюс квартира сама свою ипотеку оплачивает. Потом другу стало лень самому эти студии заселять-выселять, и он нанял управляющего, но всё равно выходит выше 10% годовых и полностью пассивный доход. Ну и бонусом актив на пенсии.
А, да, забыл упомянуть, что самая маленькая министудия у нас была 5 квадратных метров. Так что современные 20-метровые студии, это вообще хоромы))
Какие выводы мы сделали:
1) В недвижимости можно получать доходность выше стандартных 3-4% годовых. Я сейчас про историю, когда тебе нужен денежный поток. Понятное дело, что тогда через схему купи на котловане-продай перед госкомиссией можно было гораздо больше заработать, но и риски недостроя в те времена были гораздо выше.
2) Чтобы получить более высокую доходность, нужно пораскинуть мозгами и пробовать нестандартные решения
Сейчас схема с хрущами уже не так интересна, но вполне можно найти планировки квартир в новостройках, которые идеально делятся на студии. Математика таких вариантов намного интереснее, там обычно и на ипотечный платеж хватает, и даже сверху еще остается. Если интересен такой "пенсионный вариант", пишите @SPbRealtor_bot, ребята подберут подходящий.