Земельный налог: 5 лайфхаков по его снижению

Сегодня раскрываем тему оптимизации налогов на земельный налог компаний. По сравнению с налогом на прибыль или НДС этот налог кажется незначительным. Но рачительный хозяин и зернышко бережет! Есть тут кто, лениво отворачивающийся от дополнительных доходов? Нет? Тогда поехали!

Небольшая, но нужная нам сейчас справка. ВРИ — вид разрешенного использования, закрепленный за земельным участком, целевое назначение земли. Если для налоговых расчетов на объект за основу принята кадастровая стоимость, то именно ВРИ определяет коэффициент исчисления налогового бремени.

№1 — Дробление

Налог на землю с ВРИ «размещение объектов торговли» существенно выше, чем на землю с ВРИ «для объекта благоустройства». Это логично. Как и то, что для оптимизации этого налога можно изменить ВРИ.

Целевое назначение земли применяется ко ВСЕМУ участку. А на практике невозможно обеспечить 100% застройку участка зданиями, которые будут обеспечивать в будущем финансовую прибыль. Существенная часть земли останется под то, что не будет приносить доход — автостоянки, зоны отдыха и т. д.). Поэтому собственник может раздробить участок на несколько частей и каждой из них обеспечить свой ВРИ с разными коэффициентами исчисления налогов исходя их фактического способа использования. Почти как в истории с раками: вчера были по 5 рублей, но большие. А сегодня будут по 3, но маленькие… Угадайте, у кого останутся 2 рубля?..

№2 — Мутация

Суть проста: один ВРИ участка можно поменять на другой. В «Дроблении» мы тоже это делали, но применительно к частям. Сейчас же речь идет о целевом назначении всего участка.

Согласно «Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке» (Приказ Министерства экономического развития РФ от 12.05.2017 № 226), кадастровые оценщики берут за основу юридически закреплённый ВРИ, опуская форму фактического использования земли. Но согласно Приказу № 226 при оценке необходимо использовать информацию о юридически закрепленном ВРИ, и о фактическом использовании. Инициатива должна исходить от собственника - предоставьте документальное подтверждение тому, что земля используется иначе, чем указано в графе «ВРИ» ЕГРН. И если вы успешно это доказали, то на всякий случай не забудьте внести изменения в ЕГРН в части ВРИ.

№3 — Горшок

Есть ли у вашего участка какие-либо обременения и ограничения, связанные с наличием различных инженерных коммуникаций, либо относящиеся к зонам с особыми условиями использования территории, и т.д.? Если вы не знаете точный ответ на этот вопрос, запросите соответствующие документы в муниципальных органах градостроительства и архитектуры. В соответствии с п. 1.11 Методических указаний любые ограничения могут быть учтены в процессе расчета кадастровой стоимости земли и снизить её финальные значения.

На данный момент это право почти не реализуется на практике, т.к. у оценщиков нет данных об обременениях и ограничениях, а у собственников отсутствуют знания о своих правах в этом контексте.

№4 — Сами мы не местные

Земельный налог – налог местный, а это значит, что ставки этого налога могут варьироваться от муниципального образования к муниципальному образованию. Внимание, к разным налоговыми ставкам! Если ваше предприятие владеет участками в разных муниципальных образованиях, то изучайте местные нормативные акты. Часто собственник платит по максимальной ставке, определенной статьей 394 Налогового кодекса РФ, хотя местные власти могли и льготную ставку налогообложения предусмотреть.

№5 — Качели

Самая низкая налоговая ставка применяется к землям, предназначенным для жилищного строительства. Она составляет 0,3%. Напомним, что базовая ставка — 1,5%, т. е. в 5 раз выше. А на периферии разница может быть и в 6 и более раз. Что нам это дает? Если ваша земля «простаивает», то ей можно назначить ВРИ «под размещение объектов жилой недвижимости».

Качнуть ситуацию в эту сторону не очень легко. Во-первых, это должно быть оформлено согласно градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки той территории, на которой расположен земельный участок. Во-вторых, не забудьте, что изменённый ВРИ нужно внести в ЕГРН. В-третьих, Закон побуждает к строительству.

Но ч. 15 ст. 396 НК РФ определяет сроки, в течение которых предоставляется льготная ставка по налогам:

·         течение первых трёх лет с момента внесения сведений о земельном участке в ЕГРН при расчётах используется повышающая ставка 2 (0,3 х 2 = 0,6%);

·         далее по отношению к участку, имеющему ВРИ «под размещение объектов жилой недвижимости», но при условии отсутствия жилых строений, применяется ставка 4 (0,3 х 4 = 1,2%).

Согласитесь, эти ставки значительно привлекательнее базовой в 1,5%?!

Главный лайфхак

Незнание законов не освобождает от ответственности за их нарушение и гарантирует финансовые потери. Чтобы реализовать свои права необходимо, а) их знать б) их отстаивать. Ни для кого не секрет, что в должностные обязанности специалистов кадастровой и налоговой служб не входит глубокое погружение в тонкости объектов вашей собственности. Оптимизация налогов — это забота и обязанность собственника! Если не рискуете заниматься этим самостоятельно, обращайтесь к специалистам!