〽️ Какая недвижимость в Европе приносит максимальную доходность при небольших вложениях 〽️

Покупка недвижимости за рубежом – одна из самых надежных инвестиций. Об этом часто говорят эксперты: инвестор получает источник регулярного дохода, плюс приятный бонус — возможность оставить повседневную суету и безмятежно отдохнуть в своем жилье с видом на море. Но для многих фраза «вилла в Испании» все еще звучит как красивая мечта, с этой мечтой люди многие годы проживают в старой хрущевке: «Хотелось бы, да как?».

Как оценить рынок, составить стратегию, разобраться с местными налогами и начать зарабатывать? Что лучше – сдавать в аренду или делать спекулятивные покупки? И наконец, в недвижимость каких стран сейчас лучше вкладываться?

💬 На проектах добавленной стоимости можно заработать до 20% годовых. 

В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв. м уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых. 

❕ Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%) (данные Numbeo).

◾️Купи, почини, продай◾️

Что же делать тем, кто, не обладая большим капиталом, хочет выгоднее вложить средства в европейскую недвижимость и получить от своих инвестиций более высокую доходность? Один из вариантов – инвестировать в проекты добавленной стоимости. Их суть можно выразить тремя словам: «купи, почини, продай». Такие проекты могут принести несравненно больший доход – до 15–20% годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду и местных налогов.

Еще один немаловажный плюс у таких проектов – это короткий срок инвестирования (как правило, один год) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении. Объекты выбирает и покупает команда специалистов, которые также структурируют сделку, организуют финансирование, нанимают подрядчика и продают объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 000 евро.

Однако, несмотря на преимущества таких инвестиционных продуктов, в СНГ они пока не пользовались большой популярностью. Прежде всего потому, что эти проекты требуют наличия опыта и управляющей компании, которой инвестор может доверить свой капитал. В СНГ пока очень немного компаний, которые предлагают потенциальным инвесторам такие продукты. Но поскольку доходность депозитов упала, а доходность евробондов продолжает сокращаться, то все больше россиян начинают смотреть на альтернативные варианты размещения капитала.

📎 Надежнее всего – в Германии 📎

Не все европейские рынки одинаково привлекательны для реализации проектов добавленной стоимости. Из крупных европейских городов наиболее подходящими для таких целей выглядят Лондон, Лиссабон, Мадрид, Варшава, Бухарест. Отдельно можно отметить Барселону, где новостройки стоят дороже вторичного жилья, а отремонтированные вторичные квартиры сразу возрастают в цене и продаются по стоимости новостроек, у которых сохраняется высокий потенциал роста. Кроме того, в городе не хватает нового жилья (мало земли), и эта нехватка частично восполняется за счет реконструкции существующих зданий.

Однако наиболее перспективной и надежной для проектов добавленной стоимости выглядит Германия. Причин несколько. Первая – это доступное финансирование. Нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50% стоимости недвижимости под 1,5% годовых, резиденты – до 100% стоимости и под 1% годовых. Вторая причина – это высокая ликвидность недвижимости. На самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходится 20–40 покупателей. Наконец, третье – это высокий спрос на аренду. В среднем по Германии жилье снимает примерно 50% населения, а, например, в Берлине – более 70%.

Однако покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется, конечно же, только в экономически здоровых городах Германии. Среди них города Баварии (это самый богатый и благополучный регион Германии), Берлин (столица и крупнейший город страны), Гамбург (один из главнейших портов Европы), Франкфурт (европейский банковский центр и крупный транспортный хаб) и Штутгарт (центр промышленности, ориентированный на глобальный рынок, в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

🔥 ЧАСТЬ 1 🔥

‼️🗣 Вопрос - Ответ от с Виталием Яковлевым – руководителем отдела продаж международной инвестиционно-строительной компании Hayat Estate с офисами в 5 странах мира

❓ - Стоит ли сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость?

— Я не знаю времени, когда в недвижимость не нужно вкладывать деньги. Кажется, что этот рынок – только камни и кирпичи, на самом деле он постоянно развивается. А кризисное время находится у нас в голове: нам говорят, что кризис в стране, так мы и думаем. Кризис – не значит, что у людей стало меньше денег, это значит, что в какой-то момент у кого-то денег стало меньше, а у кого-то их стало больше. Вопрос надо ставить так: где на данный момент выгодно и надежно вложить деньги в недвижимость. Иначе можно просто «заморозить» свои деньги или потерять какую-то их часть.

❓ — А с каким капиталом можно начинать это дело?

— Если у вас есть 2 тысячи долларов – это ваш первый взнос и, конечно, определенные стабильные доходы в валюте. Под вас уже можно будет расписать рассрочку, возможность получения кредита. Не факт, что вы будете выплачивать деньги до конца за это жилье, может, вы захотите его перепродать, когда цена увеличится. Заработаете на этом, пойдете и купите другую недвижимость.

❓ — Какие же страны в тренде по вашим наблюдениям?

— Самые привлекательные сегодня для инвестиций страны, на мой взгляд, это прежде всего Турция, где после девальвации лиры цены сейчас находятся на локальном минимуме и имеют тенденцию к росту, затем следуют Испания, Таиланд. Очень интересными стали такие направления как Кипр и Болгария. Нельзя обойти вниманием и такие страны, как Германия, Черногория, Польша, Греция. В каждом государстве есть свои входящие условия и свои цены. 

Если у человека ограниченный бюджет, но он хочет купить жилье на первой/второй линии моря, либо заработать на строительстве, то это Турция. Здесь цены сейчас на уровне Болгарии и Грузии, хотя длительность сезона и, как следствие, заработок от туристической аренды, вдвое выше! Также есть высокий потенциал роста цены за счёт того, что в 2018 цены просели на 20-40% вследствие девальвации лиры.

Для Испании лучше долгосрочные инвестиции – купить сейчас и продавать через 5-10-15 лет, когда недвижимость в этой стране придет на круги своя. Потому что испанский рынок только последние два-три года показал тенденцию к росту. До этого он практически десять лет падал.

Если мы рассматриваем Таиланд, то, безусловно, здесь самая выгодная арендная ставка — это хорошая страна для того, чтобы купить и сдавать. Именно для инвесторов есть программы по гарантированной аренде: человек просто покупает недвижимость, отдает ее управляющей компании и получает свои доходы. Но тут, чтобы приехать и отдохнуть в своей квартире, вам нужно будет заплатить деньги — это бизнес. Есть гарантированная аренда под 7% годовых, под 10% и даже под 12% — но это инвестиция на 5-10-15 лет. Для инвестора – это очень удобно, не нужно думать об амортизации квартиры, о клиентах, об уборке, налогах. Недвижимостью зачастую управляют не безымянные тайские компании, а такие гиганты отельного бизнеса как Sheraton, Best Western, Wyndham, Marriott.