Договор аренды с двумя арендаторами, возможно ли ?

НормыГлавы 34 Гражданского Кодекса предусматривают, что существует всего лишь две стороны сделки. В связи с этим, некоторые правоведы считают, что включение третьей стороны в договор прямо противоречит действующему законодательству, но несмотря на это, такие договоры имеют место быть.

Договор аренды может быть заключен с множественностью лиц как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора. В случае если соглашение достигнуто всеми участниками правоотношений, сложностей с заключением договора не возникает.

К договору аренды с множественностью лиц применяются общие правила о заключении договоров (гл. 27 - 29 ГК РФ) и положения о договоре аренды (гл. 34 ГК РФ).

Специальных требований к форме и государственной регистрации договора с множественностью лиц закон не предусматривает. Обязательная письменная форма предусмотрена для договора, который заключен на срок более года или одной из сторон которого является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ). По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Особенности возникают в связи с распределением прав и обязанностей между участниками договора, которые находятся на стороне с множественностью. По общему правилу такие права и обязанности считаются равными (ст. 321 ГК РФ): каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.

С этой точки зрения при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора необходимо обратить внимание на следующие моменты:

- передача каждому арендатору отдельной части объекта или всего объекта в общее пользование арендаторов (при этом важно, заключается один или несколько актов приема-передачи имущества, как осуществляются пользование и владение имуществом);

- порядок внесения арендной платы - отдельно каждым арендатором или совместно;

- порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов (например, расходов, связанных с государственной регистрацией договора или нотариальным удостоверением договора, если стороны договорились о необходимости такого удостоверения);

- порядок расторжения договора по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ);

- последствия нарушения условий договора одним арендатором для остальных арендаторов (ст. 619 ГК РФ);

- возможность требования досрочного расторжения договора (ст. 620 ГК РФ) одним из арендаторов и последствия такого требования для остальных;

- порядок распределения отделимых улучшений арендованного имущества между арендаторами (ст. 623 ГК РФ).

В случае если возможность самостоятельных действий арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне с множественностью. Например, если арендодатель достигнет соглашения о расторжении договора только с частью арендаторов, договор не будет расторгнут.

#адвокаталферьев