Гайд: как проверить юридическую чистоту земельного участка?

Представьте, что вы нашли идеальный участок: живописный вид, приятная цена… Но уже после покупки выясняется, что на нём нельзя строить или он постоянно затапливается во время дождей. Или ещё хуже — у земли есть скрытые юридические проблемы, из-за которых вы можете потерять право собственности. Чтобы избежать подобных ситуаций, нужно знать обо всех аспектах проверки юридической чистоты земельного участка.

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Это основной документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) содержит информацию о владельце участка, его площади, кадастровой стоимости и других характеристиках.
• Доверенность на продажу участка. Если продавец действует через представителя, убедитесь в подлинности доверенности. Проверьте срок её действия и полномочия представителя.

• Залог, арест, ипотека. Используйте выписку из ЕГРН, чтобы узнать, не находится ли участок в залоге, аресте или ипотеке. Эти обременения могут стать препятствием для совершения сделки.
• Сервитут. Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Он может быть установлен для прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т. д. Убедитесь, что на участке нет сервитута, который может ограничить ваши права пользования им.

Покупая участок без межевания, вы фактически приобретаете кота в мешке.

Если в особых отметках в выписке из ЕГРН написано, что граница земельного участка не установлена, это означает, что межевание земельного участка не проведено. Это приведет к дополнительным затратам на межевание, а также возможным проблемам с соседями.

Возможные ситуации:

• Ситуация 1. Соседи не согласны с границами участка. В связи с этим процедура межевания плавно перетекает в судебные разбирательства.
• Ситуация 2. Если соседние участки уже отмежевались, при межевании может выясниться, что их зарегистрированные границы накладываются на фактические границы по сделке со всеми вытекающими последствиями. Это, опять же, споры, суды и т. д.
• Ситуация 3. При межевании может оказаться, что уточненная площадь участка меньше, чем была при его покупке.

Поэтому лучше провести межевание земельного участка ДО заключения сделки купли-продажи. Не рекомендовано покупать участок с неустановленными границами!

• Выписка из ЕГРН. Выписка из ЕГРН содержит информацию обо всех сделках с земельным участком. Изучите историю сделок, чтобы выявить возможные риски.
• Проверка продавца. Узнайте, кто является собственником участка в настоящее время и кто был его предыдущими владельцами. Проверьте, не было ли судебных разбирательств, связанных с участком.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ, в котором содержится информация о градостроительных регламентах, границах зон действия публичных сервитутов, а также о границах земельного участка и расположенных на нём объектах капитального строительства.

• Проверить наличие ГПЗУ. Это можно сделать, обратившись в органы местного самоуправления или заказав выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
• Изучить содержание ГПЗУ. В этом документе содержится информация о разрешённом использовании земельного участка, ограничениях и обременениях, а также о возможности строительства на участке.
• Сравнить информацию из ГПЗУ с фактическим состоянием участка. Необходимо убедиться, что информация, содержащаяся в ГПЗУ, соответствует действительности.
• Обратиться за консультацией к юристу или специалисту по недвижимости. Они помогут вам разобраться в сложных вопросах, связанных с проверкой юридической чистоты земельного участка.

Следуя этим шагам, вы сможете проверить юридическую чистоту земельного участка и избежать возможных проблем в будущем.