5 пунктов: как защитить свою землю в 2024-2025

Статья от земельного юриста с 15-летним опытом для тех, кто оформляет земельные участки и хочет обезопасить себя в связи с изменениями в законодательстве и практике.

📍 Сейчас — время, когда нужно пересмотреть свой подход к работе с землей. Процедуры, по которым многие оформляли земельные участки последние 5-10 лет, меняются. Часть ВРИ убирают из ПЗЗ, переуступку чаще обжалуют, надзор за использованием земельных участков ужесточается.

Значит ли это, что в земле станет «невозможно» работать и зарабатывать?
— Нет. Но нужно адаптироваться к изменениям, чтобы защитить себя и свои земельные участки.

В этой статье рассмотрим 5 основных пунктов, которых коснулись изменения и на которые важно обратить внимание.

№1. «Огороды»

Как было до недавнего времени: люди оформляли земельные участки для ведения огородничества, выкупали по 629-му постановлению, меняли ВРИ участков и продавали.

На что важно обратить внимание:

Оформлять «огороды» в неограниченных количествах на продажу сейчас небезопасно. В законодательстве ограничения не установлены, но на практике — участились отказы в предоставлении участков и проверки людей, которые уже наоформляли себе огромное количество «огородов».
ВРИ «для ведения огородничества» массово убирают из ПЗЗ. В связи с этим идут отказы не только в предоставлении участков, но и в выкупе «огородов», которые уже оформлены в аренду.
Изменение ВРИ спустя короткий срок после оформления участка могут счесть притворной сделкой. Такие сделки привлекают внимание прокуратуры и могут быть обжалованы.

№2. Переуступка земельных участков

Как было до недавнего времени: люди переуступали аренду участков за плату: ИЖС, ЛПХ на приусадебных, «сельхозку» и др. Для инвесторов и специалистов по земле это основная стратегия заработка без дополнительных вложений в выкуп участков и строительство.

На что обратить внимание:

Администрация и прокуратура стали чаще обжаловать сделки по переуступке.
Сейчас практика по переуступке часто меняется, и нельзя однозначно определить, как сложится в дальнейшем.
Рассчитывать на то, что вы оформите земельный участок в аренду и переуступите, небезопасно. Если возникнут трудности с переуступкой, нужно будет либо четко понимать, как действовать, либо выстраивать другую стратегию реализации участка. Могут понадобиться дополнительные вложения, которые вы изначально не учитывали (например, на строительство).

№3. 629-е Постановление

Как было до недавнего времени: благодаря Постановлению №629 люди выкупали земельные участки для ведения огородничества и ЛПХ, независимо от срока аренды и без строительства.

На что обратить внимание:

2 ноября 2024 года вступили в силу изменения в постановление №629, которые уже сказываются на практике оформления и выкупа участков. Эти изменения нужно изучить уже сейчас.
Постановление №629 действует до конца 2024 года. С учетом того, что в норму внесли изменения буквально за 2 месяца до истечения срока действия, можно предположить, что вероятность продления 629-го постановления на 2025-й год высока. Но практика и порядок работы изменятся, к этому стоит подготовиться заранее.
Сейчас на практике возникают спорные ситуации. Например, когда человек оформил участок для ведения огородничества, чтобы в дальнейшем выкупить по 629-му постановлению. Но далее ВРИ для ведения огородничества убрали из ПЗЗ, и теперь администрация отказывает в выкупе участка. Я как юрист уже разработала план действий для таких ситуаций, и в конце статьи расскажу, как его можно будет получить.

№4. Проверки участков и обжалование сделок

Как было до недавнего времени: надзор за использованием участков был всегда, но проверки происходили реже, как и случаи с обжалованием сделок.

На что обратить внимание:

Госорганы строже следят за соблюдением максимальных размеров участков для ЛПХ. Администрации разных регионов и районов связываются друг с другом и запрашивают информацию об участках, предоставленных конкретному лицу.
Усилился контроль за использованием земельных участков, особенно сельхозназначения. Важно обрабатывать участки в соответствии с их ВРИ.
Налоговый контроль тоже усилился. Сейчас важно убедиться, что у вас уплачены все налоги за совершенные сделки с участками.
Прокуратура строже следит за сделками по земельным участкам и выявляет фиктивные сделки. Например, когда человек отчуждает участок на родственников или знакомых, которые об этом даже не знают, и использует этот участок для своих целей.

№5. Противозаконные действия

Вы не представляете, насколько часто люди нарушают законодательство по незнанию. Я как юрист встречала множество таких случаев: человек нарушил ненамеренно, но от последствий это не освобождает. Понимаю, что изучить и главное понять земельное законодательство не так просто. Но этому нужно уделить время, чтобы уберечь себя от проблем с документами, штрафов и изъятия участков.

Как делать нельзя:

Нарушать максимальные размеры, установленные для ЛПХ (до 2,5 Га).
Оформлять участки без торгов в неограниченном количестве.
Менять ВРИ земельных участков, оформленных без торгов, спустя короткое время после оформления и в больших количествах.
Оформлять земельные участки в безвозмездное пользование в больших количествах.
Не использовать земельные участки по назначению в соответствии с ВРИ. Участки не должны простаивать!
Совершать фиктивные сделки, например, оформлять или отчуждать земельные участки на родственников, чтобы обойти ограничение в количестве/площади участков.
Пытаться выстраивать договорные отношения с госорганами.
Уклоняться от налогов.

Какое решение?

✅ По всем 5 пунктам решение одно: нужно изучать свежую практику по «огородам», переуступке, 629-му постановлению, обжалованию сделок, оформлению и использованию земельных участков.

Практика — это реальные сделки и документы, в которых можно увидеть позицию госорганов по нужному вам вопросы. Исходя из практики, мы выстраиваем план действий, который не будет противоречить законодательству и позиции администрации, суда или прокуратуры. Тем самым мы защищаем себя от нарушений и их последствий.

Я как юрист с 15-летним опытом в земельной сфере сейчас предпринимаю антикризисные меры, чтобы помочь вам оперативно разобраться в изменениях и предостеречь от ошибок.

Для этого я готовлю антикризисный чемоданчик земельного специалиста — это 5 видеоуроков с дополнительными документами, где мы подробнее рассмотрим все 5 пунктов из статьи:

Как работать с «огородами» в 2025 году, в том числе по изменению ВРИ и выкупу.
Как работает и как не работает переуступка права аренды земельных участков по ИЖС/ЛПХ.
Как работать по 629-му постановлению с учетом изменений.
Позиция госорганов и органов местного самоуправления. Проверки участков, обжалование сделок. Что предпринять, чтобы обезопасить себя.
Что категорически нельзя делать в 2025 году.

💼 Антикризисный чемоданчик создан не для новичков. Он подойдет:

тем, кто проходил обучение по оформлению земельных участков у других экспертов;
тем, кто самостоятельно занимается оформлением земельных участков и/или оказанием услуг в земельной сфере;
выпускникам курса «Твои 10 соток».

В антикризисных видеоуроках я доступным языком разбираю свежую практику и законодательство. И главное, рассказываю, как работать с землей в 2025 году законно и уберечь себя от ошибок. К видеоурокам приложены дополнительные документы:

чек-лист по проверке земельных участков для ведения огородничества;
судебная практика по выкупу «огородов» (положительная и отрицательная);
правовая позиция по переуступке;
отзыв на исковое заявление прокуратуры об обжаловании переуступки и др.

Вся информация о том, как приобрести антикризисные уроки, будет в моем Telegram-канале. Подписывайтесь, чтобы не пропустить.

👉Перейти в Telegram👈