Торги без страха: что нужно знать, чтобы взять участок и не потерять деньги
Когда слышите слово «торги», у многих сразу возникают сомнения, ведь кажется, что это дорого, сложно и вообще туда попадают только «свои». Из-за этого большинство даже не пробует, хотя на практике именно через торги можно получить землю дешевле рынка. И иногда речь идёт о десятках тысяч рублей за участок, который потом продаётся за сотни тысяч где-нибудь на Авито.
На связи Юлия Толстихина, и я:
✔️ юрист с красным дипломом (да, зубрила, но пригодилось 😅);
✔️ 2 года отработала в администрации Красноярского края;
✔️ 9 лет руковожу юридическим центром «10 соток»;
✔️ владею практикой в 59 регионах России (лично и через выпускников);
✔️ обучила более 3000 человек оформлять участки и зарабатывать на этом.
Разберём, как устроены торги на самом деле, что проверять перед сделкой и каких ошибок лучше избежать👇
Чек-лист: как действовать шаг за шагом
Чтобы торги перестали казаться «тёмным лесом», полезно видеть весь процесс целиком. Тогда становится понятно, что это не хаотичная гонка за лотом, а чёткая последовательность действий.
1. Найти подходящий лот на torgi.gov.ru или на площадках банкротных торгов.
2. Изучить информационное сообщение и договор: какие документы нужны, какой задаток и шаг аукциона, какие условия аренды или выкупа.
3. Проверить участок по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ): зона, вид разрешённого использования.
4. Убедиться, что нет ограничений или зон с особыми условиями (ЗОУИТ), которые могут помешать.
5. Съездить на место: дорога, рельеф, электричество, вода.
6. Продумать стратегию: перепродажа, переуступка аренды, строительство с выкупом.
7. Подать заявку и оплатить задаток.
8. Принять участие в аукционе и, в случае победы, оформить участок.
Где чаще всего ошибаются:
Когда видишь перед глазами пошаговый план, кажется, что всё просто, но именно на этих же шагах новички чаще всего и спотыкаются.
• Покупают участок только по документам, а на месте оказывается болото или овраг.
• Не читают договор аренды и удивляются запрету на переуступку.
• Игнорируют ЗОУИТ, из-за чего построить дом невозможно.
• Увлекаются в процессе торгов и поднимают цену выше своей верхней планки.
Такие ошибки обходятся дороже всего, поэтому проверка перед торгами – это не формальность, а залог будущей прибыли.
Как же считать? Мини-пример расчёта
Чтобы не уходить в эмоции и не переплачивать, нужно уметь считать заранее.
Допустим, участок для ИЖС выставлен со стартовой ценой 20 000 ₽.
✔️Дополнительные расходы: госпошлина и оформление около 3 000 ₽.
✔️Рынок показывает, что такие участки продаются примерно за 250 000 ₽. Значит, верхняя планка на торгах должна быть около 50 000 ₽.
✔️Если выиграть лот за 45 000 ₽, итоговые вложения составят 63 000 ₽.
✔️При продаже за 250 000 ₽ чистая прибыль выходит около 170 000 ₽.
Такой расчёт кажется простым, но именно он позволяет сохранить холодную голову и не попасть в ловушку завышенной цены.
Мои выпускники используют именно такой грамотный подход и подтверждают, что торги действительно работают.
Как видно, суммы вложений могут быть разными, но принцип одинаков: правильная проверка, трезвый расчёт и понятная стратегия.
А где искать участки?
После примеров у вас точно возник закономерный вопрос – где же искать такие лоты?
• Муниципальные торги. Участки от государства публикуются на официальном сайте torgi.gov.ru.
• Банкротные торги. Здесь продают имущество должников. Популярные площадки: «ПроБанкрот», «Торги России», «ТБанкрот».
И важно понимать, что на обоих видах торгов можно найти подходящие варианты, но они отличаются правилами площадок.
И несколько подсказок для новичков
✔️ Если вы только начинаете, не пытайтесь охватить всё сразу. Сосредоточьтесь на одном-двух лотах и разберитесь в них детально.
✔️ Электронную подпись лучше оформить заранее: она стоит 2–3 тысячи ₽ и может понадобиться уже на этапе подачи заявки.
✔️ А ещё не недооценивайте маленькие участки. Земля на 6–10 соток уходит быстрее всего, потому что это понятный запрос (дом, дача, огород).
Это инструмент, который работает, если проверять документы, считать и придерживаться своей стратегии. И не обязательно выигрывать каждый аукцион, достаточно одной удачной сделки, чтобы покрыть все попытки.
И если вам интересно попробовать себя в этой сфере, важно начинать с базы. Именно для этого я сделала экспресс-курс «Земля с нуля», где вы увидите, какие вообще есть способы получить землю дешевле рынка, сможете понять, как устроена система торгов и какие возможности открываются в земельной сфере.