Как выгодно получить земельный участок на торгах

Забрать земельный участок с торгов, например, за 15-30 тысяч рублей и продать за 200-500 тысяч — это более чем реально. Но есть 5 важных пунктов, которые нужно соблюсти, чтобы сделка была успешной и вы не ушли в минус. Я вывела эти пункты из собственной 15-летней практики в земельной сфере и опыта моих выпускников. Сохраняйте чек-лист себе, чтобы не потерять.

✅ 1. Проверить документы на земельный участок

Прежде чем заявиться на лот, прочитайте внимательно всю документацию, которая к нему прилагается. В информационном сообщении к лоту важно обратить внимание:

• какие документы нужно приложить к заявке;
• какой размер задатка для участия в аукционе;
• куда переводить задаток;
• какой шаг аукциона установлен.

Также очень важно сразу изучить договор, который будет заключен с победителем аукциона. Если это договор аренды, обратите внимание:

• указан ли в нем запрет на переуступку (и если да, законный ли это запрет);
• есть ли возможность перерасчета арендной платы в том случае, если вы выкупаете участок раньше, чем истекает срок аренды по договору.

✅ 2. Проверить юридические характеристики земельного участка

Для этого в первую очередь нужно изучить ПЗЗ — правила землепользования и застройки, установленные по месту расположения земельного участка. В них нужно определить:

• В какой территориальной зоне находится участок. Например, это жилая зона, где можно строить дома, или же это земли сельхозназначения.
• Какой вид разрешенного использования участка (сокр. ВРИ). Эта характеристика определяет, как именно можно использовать данный участок. Например, на участке для ИЖС разрешено строить дом до 3-х этажей; а на участке для ЛПХ (на приусадебных) помимо строительства разрешено содержать сельскохозяйственных животных.

✅ 3. Проверить земельный участок на ограничения и ЗОУИТ

ЗОУИТ — это зоны с особыми условиями использования территорий. Если участок находится в такой зоне, на него могут быть наложены дополнительные ограничения.

Например, участок может быть для ИЖС, но расположен в ЗОУИТ, где строительство запрещено. В таком случае неважно, что вид разрешенного использования «ИЖС» предполагает строительство жилого дома: из-за ЗОУИТ построиться не разрешат. Это важно проверить заранее, чтобы не столкнуться с «сюрпризом», когда вы уже потратитесь на участок.

✅ 4. Проверить земельный участок на местности

Помимо проверки документов обязательно выезжайте и осматривайте участок на местности. Обращайте внимание на все нюансы, которые могут помочь или же помешать вам выгодно реализовать участок:

• Есть ли к участку круглогодичный подъезд.
• Нет ли подтопления или болотины.
• Где проходят ближайшие ЛЭП и есть ли возможность подключить электричество.
• Есть ли возможность подвести к участку воду и газ.
• Нет ли на участке оврага, какой рельеф.

✅ 5. Просчитать рентабельность участка и «верхнюю планку» на торгах

Важно ещё до начала аукциона определить, за какую сумму вы готовы взять данный участок, чтобы он точно окупился.

1. Решите, как именно вы будете реализовывать участок: переуступать аренду; строить дом и выкупать в собственность, чтобы продать; или др.
2. Посчитайте, какие затраты предполагает ваша стратегия. Например, если вы хотите взять участок с торгов в аренду и выкупить после строительства, просчитайте расходы на строительство + выкуп.
3. Проанализируйте рынок, чтобы понять, за какую сумму вы можете переуступить или продать участок.
4. Исходя из этого, просчитайте, при какой максимальной стоимости будет выгодно забрать участок с торгов в аренду или сразу в собственность. Во время аукциона придерживайтесь этой «верхней планки».

Торги — это лишь одна из стратегий, по которой можно оформить земельный участок дешевле рыночной стоимости. Например, в 2024-2025 гг. ещё есть возможность оформлять земли сельхозназначения вообще без торгов.