11 способов как заработать на недвижке

Знакомство

Приветствую меня зовут Типухин Михаил.

Я не скрываю что я хотел бы вам рассказать про торги банкротов и как они выгодно отличаются от других бизнесов.

Но я как и вы пришел к этому не сразу, что то попробовал на своем опыте, что то услышал от коллег. Поэтому имею полное право сравнивать торги и другие способы заработка на недвижимости представленные в этой статье.

СОДЕРЖАНИЕ

• Купля продажа

• Аренда

• Заработок на услугах

• Гибридный подход

Способы заработка

1) КУПИТЬ И ПРОДАТЬ большая группа

2) Риэлторские услуги

3) Инвестиционная покупка квартиры в новостройках

4) купить квартиру чтобы сдавать ее долгосрочно

5) Поделить квартиру на студии и сдавать ее

6) Купить участок разделить на 2 и больше, затем продать.

7) Изменить назначение объекта

8) Улучшить объект, сделать перепланировку, раздробить.

9) Купить с торгов банкротов и делать все что хочешь)

10) Гаражи и машиноместа

11) Продажа квартир государству.

Экстремальные способы:

Снять квартиру в долгосрок и сдавать посуточно.

Снять многокомнатную квартиру и сдавать по комнатам как комуналку.

Рекомендуемый способ

Торги банкротов

3 основные группы стратегий заработка на недвижимости

l) купля продажа

ll) Недвижимость приносит рентный доход

III) Заработок на услугах

Разбор групп стратегий

Способы будут ниже, пока поговорим стратегически.

Купля продажа

надо понимать что при купле продажи мы должны купить как можно дешевле, а продать как много дороже и при этом еще получить деньги

Есть несколько ситуаций

I) Мы купили значительно ниже рыночной стоимости, и даже с учетом наших расходов, себестоимость гораздо ниже рыночной стоимости

В этом случае мы можем не сомневаться что недвижимость мы продадим быстро и в любом случае в плюс. В этом случае нам даже не нужно будет продавать объект будет продавать себя сам

В таком случае объект продается быстро и без головной боли. маржа средняя

II) мы купили по рыночной цене или близко к рыночной и для того чтобы нам поулчить прибыль нужно очень постараться, т.к. продажная цена будет так же близко к рыночной или даже чуть выше.. В этом случае продажа делается на эмоциях, нам нужно будет конкурировать с другими объектами и здесь на продажу будет влиять все, даже внешний вид продавца. Эта стратегия возможна и она работает. Но нам нужно иметь навыки продавца

В таком случае продается дольше, маржа средняя, много головняка

III) купили намного ниже рыночной, продаем выше рыночной

Это комбинированная стратегия. и в этом случае мы всегда можем вернуться к первой

Аренда.

В любом случае нас будет интересовать окупаемость в годах.

нам всегда хотелось бы чтобы в годах была как можно меньше. Когда я строил свой торговый центр в 2007 году используя дешевых подрядчиков, дешевые стройматериалы у меня по расчетам окупаемость могла быть в 3-4 года.

Сейчас инвесторы готовы вкладывать в объекты со сроком окупаемости 7-10 лет.

Для того чтобы снизить окупаемость у нас есть так же как и в купле продажи 3 пути

• купить дешевле

• продать дороже ( в нашем случае сдать в аренду дороже)

• купить дешевле продать дороже

Заработок на услугах

очень много специалистов зарабатывают на недвижке.

Оценщики, строители и ремонтники, проектировщики, дизайнеры интерьеров, риэлторы, агенты.

Я сам одно время, когда стройка на подъеме, а законодательство было более мягким, хотел стать проектировщиком, и даже поступил в строительный институт.

Но как вы понимаете - это долго, для того чтобы начать зарабатывать мне бы пришлось инвестировать 3 года своей жизни (второе высшее) и плюс 300-400 тысяч только на обучение, не считая дополнительных расходов.

Из этого всего разнообразия нас интересует только возможность быстрого и легкого входа, потому что через несколько лет, все может поменяться.

Гибридный подход

Есть еще один вид он гибридный и также часто используется совместно со стратегией покупки на торгах банкротов. Покупается коммерческая недвижимость иногда даже вместе с арендаторами. Производятся улучшения и оптимизация выжимания из этого объекта арендной платы.

Например оптимизация и перепланировка помещений, если было одно помещение. можно разбить на несколько мелких и сдавать дороже.

Таким образом можно выжать из объекта по максимуму.

Рассмотрим полный вариант

Покупаем ниже рынка на торгах банкротов ( за 3х годовую окупаемость по текущим ценам - в текущих реалиях это очень дешево)

Увеличиваем арендный сбор с помещения.

Продаем за 7 годовую окупаемость, но уже с увеличенной арендной платы.

Если слишком сложно, то задавайте мне вопросы, я вам помогу разобраться.

Способы заработка

1) КУПИТЬ И ПРОДАТЬ большая группа

Есть риски не продажи, есть налог

Основной стратегией является найти объект ниже рыночной стоимости. Самое очевидное что приходит в голову. Взять купить на авито и продать тут же на авито

Какие стратегии для максимизации прибыли выгодны?

• Искать неприглядный объект и сделать из него конфетку

• Прожимать по цене

Также в этом случае на долгосрок будет срабатывать инсайдерская информация

Например:

• Строительство метро рядом

• Постройка нового микрорайона рядом

• Постройка новых привлекательных объектов инфраструктуры ( школы, садики, торговые центры)

2) Риэлторские услуги

Отличный способ без вложений!

Хороший риэлтор также должен подсказать хозяину как сделать так чтобы квартира продавалась. большинство делает ужасные фото. Квартира в презентабельном виде. Бывает заменить обои стоит тысяч 10, а квартиру можно продать дороже на 100, это все деньги.

Есть минусы - волка ноги кормят, пока работаешь бегаешь есть деньги.

Часто клиенты соскакивают, т.е. ты тратишь время на встречи поиск недвижимости под клиента, а он потом через 3 месяца работы перестает брать трубку. Не редко сделки срываются, по разным причинам, одна из них это отказ банка выдать ипотеку.

В целом если вы хороший риэлтор, у вас всегда будут клиенты по сарафанному радио, часть клиентов будет обращаться повторно, но это долгий путь.

3) Инвестиционная покупка квартиры в новостройках

Да этот способ работает, особенно в тех городах где идет масштабное строительство и приток людей. Больше всего сейчас приток людей идет в 3 города Москва, Санкт-Петербург, Краснодар.

Также стоит отметить что неплохие варианты есть в Сочи, но одна проблема, что в Сочи рынок жилья очень сложный и даже бывалые риэлторы удивляются тому что там происходит. Очень легко попасть на самострой, а потом вашу недвижимость снесут.

4) купить квартиру чтобы сдавать ее долгосрочно

Вообще этот стандартный вариант использовали наши родители. Он отличается относительной стабильностью, но у этого варианта очень низкая окупаемость, в некоторых случаях даже сейчас проще положить деньги в банк.

5) поделить квартиру на студии и сдавать ее

Это отличный вариант, вы можете увеличить стоимость сдачи своей недвижимости в 2-3 раза. Есть одно но. Кто бы вам что не говорил есть ограничения и минусы.

• Разделить квартиру на студии можно только если квартира находится на первом этаже или над нежилым помещением. Проблема в так называемых мокрых точках, Это туалет ванная, кухня. По законодательству нельзя размещать мокрые помещения над сухими.

• Вы не сможете продать отдельно эти студии. Т.е. я утверждаю и можете проверить, сейчас невозможно провести кадастровое ( документальное официальное) деление квартиры на студии, вы не сможете отдельно продать каждую студию. Да возможно вы слышали что можно продать долями, но при продаже долями происходит ущемление ваших прав и накладывает определенные ограничения.

6) купить участок разделить на 2 и больше, затем продать.

Такая практика возможна.

Ранее покупали дешево землю сельхоз назначения и переводили ее в ИЖС, сейчас такое даже с административным ресурсом не всегда возможно.

Даже если вы купили ИЖС (назначение земли для индивидуально жилищного строительства) также разделение не всегда возможно, за последние годы очень сильно поменялись СНиПы.

Введено понятие минимального неделимого участка. Средняя величина наделов под строительство примерно 300м2.

Процесс разделения состоит из пяти основных шагов:

• Получение разрешения других собственников, если они есть.
• Межевание земли.
• Прохождение кадастрового учета.
• Прохождение государственной регистрации.
• Получение права на собственность.

7) Изменить назначение объекта

Была квартира, стало нежилое помещение.

Еще недавно покупали квартиры на первых этажах, делали магазины, парикмахерские, салоны красоты или офисные помещения и сдавали коммерсантам, сейчас это сделать тяжело, но есть и другие варианты.

8) Улучшить объект, сделать перепланировку, раздробить.

Выше я рассказывал про невозможность кадастрового деления жилых помещений на студии, но в случае с нежилыми помещениями - это возможно.

Крупное помещение тяжело продать, но если произвести кадастровое деление, то каждую часть можно продать дороже.

Тут срабатывает такой же принцип как и при обычной торговле, оптом покупаем дешевле и потом в розницу продаем дороже.

9) Купить с торгов банкротов и делать все что хочешь)

Все вышеперечисленные способы вы также можете реализовать купив имущество с торгов банкротов.

10) Гаражи и машиноместа

Еще недавно я сам не представлял об этом виде заработка, но недавно один человек которым давно занимается сдачей гаражей рассказал мне об этом.

Покупается простой гараж в гаражном кооперативе и сдается. Часто такой гараж можно купить за 6 месяцев будущей арендной платы.

Да поиск таких гаражей может занять время, но окупаемость больше чем у многих бизнесов.

Эти гаражи снимают не только для машин, но и для того чтобы было где складировать хлам из квартиры, велосипеды, лыжи, старую мебель которую жалко выбрасывать.

А машиноместа привлекательны тем что они являются востребованной недвижимостью, а стоимость их дешевле квартир и комнат.

11) Продажа квартир государству.

Самый крупный и главный покупатель недвижимости в нашей стране - это государство.

РФ постоянно покупает недвижимость у частных лиц под свои нужды. Это обеспечение сирот квартирами, обеспечение военных квартирам, а также другие категории граждан. Обычные люди не знают как это происходит, запрос делается либо в газетах, либо на специальных площадках по тендерам. Есть определенные критерии, т.е. можно продать не любую квартиру.

Один из способов заработка без денег это:

• Находите тендер

• Находите нужную квартиру

• Договариваетесь с собственником квартиры о том что поможете продать квартиру.

• Получаете комиссию

Экстремальные способы:

Я бы на эти способы не обратил бы внимание, но эти способы существуют.

Почему экстремальные? Потому что тут придется очень много и часто общаться с людьми и договариваться, идти на компромиссы, есть риски

12 ) Снять квартиру в долгосрок и сдавать посуточно.

Берете квартиру в аренду помесячно, сдается посуточно. Основные потребители данной услуги:

• командировочные

• туристы

• пары для совместного времяпровождения

Стоит понимать что выгоднее сдавать тем кто снимает дольше чем на одни сутки, таким образом вы экономите время. Также снижаете людской поток в квартире, а это снижает ваши издержки, т.к. с количеством людей, по закону вероятностей у вас могут возникать проблемы например с 10% гостей

Не все квартиры подойдут. Могут быть проблемы с жильцами на лестничной площадке. Также вы должны убедить собственника, что вы полностью отвечаете за квартиру и имущество которое находится внутри. Должны составить грамотный юридический договор, в котором приписываете ответственность сторон.

Кроме рисков нанесения ущерба, есть риски того что вы не правильно посчитаете бизнес модель и не сможете посуточно набрать необходимое количество народу, чтоб ывыйти вплюс. Так же могут быть форс мажорные обстоятельства, например как пандемия весной 2020 года.

13) Снять многокомнатную квартиру и сдавать по комнатам как комуналку.

Способ схож с описанным выше, принцип такой же, покупаете оптом, продаете в розницу.

Этот способ менее экстремальный чем посуточная сдача. Применяется в основном в больших городах.

Тоже зависит от ваших коммуникативных навыков. Вы должны договорится с собственником, что несете ответственность.

14) торги банкротов

Возможно я дополню это руководство, но хочу сказать, что все эти способы пересекаются с темой покупки недвижимости на торгах банкротов.

Всю эту недвижимость вы можете приобрести со значительной скидкой.

Через некоторое время после того как вы получили эту статью, вам придет рассылка с вводными материалами по торгам.

И я искренне желаю чтобы у вас получилось.

Я бы конечно хотел вас научить торгам банкротов. Но если вы воспользуетесь одним из способов которые я написал выше и получите прибыль, напишите мне пожалуйста об этом.

Я всегда очень рад результатам своих учеников.