Цена выше, ставка ниже – идем ли мы по пути Америки?

Как влияет ипотечная ставка на стоимость квартиры? Есть ли между ними связь – этот вопрос интересует как потенциальных инвесторов, так и тех, кто покупает недвижимость для проживания. Стоимость квартир тем выше, чем ниже ставка на них. Увеличение цены в среднем по рынку в России составляет от 12 до 31 процента. Благодаря низкой ставке покупатели действительно могут платить ежемесячно гораздо меньше: до двух раз даже в сравнении с программами государственной поддержки или семейной ипотекой. При этом потребителю не выгодно гасить ипотеку досрочно – дешевле долго платить ее.

Связано это с тем, что рост инфляции в долгосрочной перспективе, например, пять лет, делает такие платежи незаметными и необременительными для семейного бюджета. В США многие семьи живут именно так – по несколько десятков лет выплачивают ипотеку и не стремятся погасить ее побыстрее.

Американская динамика

С марта 2022 года в США наблюдается рост стоимости ипотечного кредитования: средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке взлетела, превысив 5%, сообщает Mortgage News Daily. И это заставляет продавцов жилья снижать запрашиваемые цены, пишет CNBC. Около 12% домов для продажи упали в цене в течение марта. По данным Redfin, это на 9% больше, чем год назад. Тем не менее стоимость жилья в США по-прежнему значительно выше уровня прошлого года. Более высокие ставки по ипотечным кредитам делают дома менее доступными. Согласно Realtor.com, средний заемщик в США сейчас платит ежемесячно примерно на 38% больше, чем он заплатил бы за тот же дом год назад.

Согласно данным Института урбанистики (США), с 1976 года наблюдается взаимосвязь между снижением процентных ставок по ипотеке и повышением цен на жилье. Именно с этого года в Соединенных Штатах снижались ставки по ипотечным кредитам. Было всего несколько периодов, когда банковский процент увеличивался более чем на 1,5 пункта в годовом исчислении.

Выделяют два периода, в течение которых ипотечные ставки росли быстро:

· С сентября 1979 года по март 1982 года;

· С сентября 1994 года по февраль 1995 года.

В течение этих периодов темпы роста цен на жилье снижались. Так, с сентября 1979 по март 1982 года повышение стоимости недвижимости замедлилось с 12,9% в год до 1,1%, а с сентября 1994 по февраль 1995 года – с 3,2% до 2,6%. Для каждого из указанных периодов реальное повышение цен на жилье, то есть с поправкой на инфляцию, было отрицательным в течение некоторого времени. Тем не менее номинальная стоимость жилья не снижалась.

Авторы исследования, Laurie Goodman и Michael Neal, приходят к выводу, что сильная экономика и высокая инфляция способствуют росту цен на жилье. Этому есть несколько причин:

· Высокая заработная плата, низкий уровень безработицы стимулируют спрос на недвижимость;

· Потенциальные домовладельцы ожидают, что арендная плата будет расти так же быстро, как инфляция (или быстрее, если спрос будет высоким).

В российских условиях увеличение спроса на жилье связано с желанием людей сохранить свои сбережения от обесценивания. И снижение банками процентов за пользование средствами на протяжении длительного периода времени способствует этому.

Выгодно покупать квартиры по программам низкой ставки как для себя, так и инвестирования – в целях последующей сдачи в аренду в качестве долгосрочного пассива.

Рынок меняется, и у покупателей есть выбор: оформить договор купли-продажи на недвижимость с низкой ценой, но под большую ставку кредитования, или дороже по стоимости, но за меньший процент выплаты заемных средств.

Опытный расчет

Произведем расчет, действительно ли выгоднее покупать квартиру по высокой стоимости, но низкой ставке.

Квартира стоит 6 050 000 рублей.

Первоначальный взнос 1 150 000 рублей (19,0%)

Сумма ипотечного кредита – 4 900 000 рублей.

Ставка по программе господдержки 8,7%. Срок кредита 30 лет.

При покупке по субсидированной ставке 0,1% участниками программы государственной поддержки цена квартиры увеличивается на 1 440 000 рублей (удорожание +23,8%) и составит 7 490 000 рублей.

Следовательно, сумма кредита становится больше на указанное число и составляет 6 340 000 рублей.

Первоначальный взнос остаётся неизменным - 1 150 000 рублей (15,0%).

Теперь сравниваем ежемесячные платежи по обоим вариантам.

Как видно из таблицы, в первом случае ежемесячный платеж составляет 38 400 рублей, из которых 2 900 рублей уходит на погашение тела кредита, а 35 500 рублей – процентов банку. С каждым месяцем указанное соотношение меняется, но очень медленно. К примеру, через 10 лет в тело кредита будет уходить 6 700 рублей, а на проценты – 31 700 рублей.

Во втором случае ежемесячный платеж составляет 17 900 рублей, из которых 17 400 рублей – тело кредита, и всего 500 рублей – проценты.

Ежемесячный платёж по субсидированной ипотеке более чем в 2 раза ниже, чем по обычной ставке в рамках господдержки.

За 30 лет первый кредит приведет к переплате по процентам в 8,9 млн. рублей, то есть через 30 лет квартира в результате обойдется почти в 15 млн. рублей.

Во втором варианте переплата по процентам равна всего 96 тыс. рубля за 30 лет выплаты ипотеки. Суммируем 1 440 000 рублей, которые изначально заплатили в виде удорожания. Итого: совокупная переплата составила 1 536 000 рублей, а стоимость квартиры без малого 7,6 млн. рублей.

Разница в переплате – 8,9 млн. рублей в первом случае против в 1,54 млн. рублей во втором, цене недвижимости – 15 млн. рублей в первом случае против 7,6 млн. рублей во втором.

Результат отличается в два раза.

Осталось понять, когда удорожание по второму варианту компенсируется за счет снижения ставки.

Если посмотреть на график платежей по первому варианту, то увидим, что сумма процентов, уплаченных банку за 43 месяца, составит 1,5 млн. рублей. Указанный период и является временем, в течение которого удорожание компенсируется. Соответственно, если вы уверены, что продадите квартиру в течение этого срока или погасите ипотеку раньше, чем через 43 месяца, то стоит выбрать первый вариант: стоимость объекта ниже, ставка кредитования – выше.

Если планируете выплачивать средства по кредиту без досрочного погашения более 43 месяцев, то вам подходит второй вариант: цена квартиры выше, ипотека – дешевле.

Субсидируемая программа у каждого застройщика имеет разные условия. Как показывает наш опыт, в среднем срок, за который льготная ставка окупает удорожание, составляет 35-60 месяцев.

Бывают более сложные для расчета случаи. Например, клиент планирует через какое-то время досрочно погасить часть ипотеки за счет продажи имеющейся квартиры после того, как получит ключи от новой. Каждая ситуация просчитывается отдельно в зависимости от сроков кредитования, условия субсидируемой программы, величины планируемого частичного досрочного погашения и т.д.

Какой вариант ипотеки будет выгоднее, рассчитают специалисты нашего агентства исходя из ваших жизненных обстоятельств.

График платежей первый вариант под обычную программу Господдержка, под ставку 8,7% стоимость квартиры без удорожания.

График платежей второй вариант под субсидированную ставку 0,1 % стоимость квартиры с удорожанием.

Подводя итоги

Процентные ставки важны для рынка жилья по нескольким причинам. Во-первых, они определяют, сколько нам придется заплатить, чтобы занять деньги для покупки недвижимости. Во-вторых, от них зависит стоимость недвижимости. Низкие процентные ставки, как правило, увеличивают спрос на недвижимость, повышая цены на жилье, в то время как высокие процентные ставки обычно предполагают снижение стоимости объекта.

Американская тенденция 30-летних кредитов без досрочного погашения через пять лет уже будет само собой разумеющейся и в России: люди будут покупать квартиры по низким ставкам, но очень дорого. При этом они не будут стремиться погасить ее быстро, особенно с учетом возможности продажи ипотечного жилья. Все указанное будет свидетельствовать о том, что мы двигаемся по западному пути.