Новостройка в Подмосковье или «вторичка» в Москве: что выбрать
Сегодня на рынке недвижимости можно найти жилье на любой вкус и кошелек. Но квадратные метры стоит покупать с прицелом на будущее, ведь никто не знает, как повернется жизнь. Domofond.ru спросил у экспертов отрасли, что выгоднее в долгосрочной перспективе – новостройка в Подмосковье или вторичное жилье в Москве. И вот какие ответы мы получили.
Расположение
Новостройка в Подмосковье и вторичное жилье в Москве – совершенно разные предложения, аудитория которых кардинально отличается. Однако найти усредненные критерии можно. Так, одним из главных плюсов жизни в столице является локация. Большинство офисных сотрудников по-прежнему работает в центре Москвы или предполагает туда вернуться после вынужденной «удаленки», а квартира в Подмосковье существенно ограничивает их карьерные перспективы.
«Нужно либо ежедневно совершать длительные поездки, либо работать в своей локации. Но при выборе последнего варианта зарплата наверняка будет ниже. Если учитывать этот фактор, проживание в области становится уже менее выгодным», – рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Однако не всех людей пугает протяженность маршрута «дом – работа». А квартира в Подмосковье стоит, как правило, существенно ниже аналогичного лота недалеко от центра Москвы (подробнее об этом – далее). Поэтому при выборе жилья в области необходимо обращать внимание на транспортную доступность: есть или будет рядом станция метрополитена, как до нее добраться. «В том же Раменском районе сейчас планируется диаметр наземной ветки метро. С его появлением стоимость жилья там резко возрастет, так как существенно улучшится инфраструктура», – отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Деньги
Сегодня больший процент сделок купли-продажи на рынке российской недвижимости происходит с использованием средств ипотечного кредита. И, чтобы понять, насколько может быть выгодным каждый из обсуждаемых в данном материале вариантов, профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г. В. Плеханова Надежда Седова предложила рассмотреть ситуацию на конкретном примере.
Дано: покупатель рассчитывает приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке в Мытищах за 7,5 млн (54 кв. м) или однокомнатную квартиру в Москве (35 кв. м.) у метро «Преображенская площадь» (это «срединный пояс» столицы, граничащий с престижными «Сокольниками» – прим. ред.).
Первоначальный взнос по ипотеке составляет 1,5 млн (20%). При приобретении новостройки у застройщика (с высокой степенью готовности и вводом в эксплуатацию в течение полугода) на 20 лет ежемесячный взнос составит 42 640 руб. (под 5,9% с учетом государственной льготной программы). Переплата за этот период будет равна 4,2 млн руб.
При приобретении вторичного жилья в Москве ежемесячный взнос составит 50 186 руб. (под 8% годовых). Переплата за тот же срок – 6,05 млн руб.
«При этом сдавать двухкомнатную квартиру в Мытищах и однокомнатную квартиру в Москве можно примерно за 30-35 тыс. руб. Арендная ставка будет приблизительно одинаковой при условии, что ЖК в области обладает всей необходимой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благодаря чему квартира будет привлекательна для нанимателей. Получается, что покупка подмосковной новостройки более выгодна, так как переплата по процентам ниже на 1,8 млн руб.», – подводит итог Надежда Седова.
Вместе с тем, нужно принимать в расчет и стоимость услуг ЖКХ. Как отмечает Надежда Седова, в области ценник выше, чем в Москве: за однокомнатную квартиру в столице придется платить около 6 тыс. руб. (без электроэнергии). За «двушку» в Подмосковье – около 8,5 тыс. руб. (без электроэнергии)
Рост стоимости
При покупке квартиры будет дальновидным проследить и ее дальнейший рост в цене, даже если на сегодняшний день планов по продаже приобретаемого объекта в обозримом будущем нет.
«В случае приобретения квартиры в новостройке МО на начальной стадии строительства к моменту ввода в эксплуатацию можно ожидать прироста стоимости на уровне 15% или выше. Цена на такие лоты обычно растет с каждым построенным этажом. Стоимость «вторички» в Москве растет, в среднем, на 4-4,5% в год. Получается, что за 1,5-2 года, необходимых на то, чтобы возвести новостройку, вторичное жилье в Москве может вырасти в цене на 6-9%», – приводит цифры генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.
Необходимые траты
Вне зависимости от места расположения объекта, покупателю квартиры нужно четко определиться со своими возможностями и потребностями. Многие строящиеся ЖК привлекают выгодной ценой, однако проблема заключается в том, что сразу в них не заехать.
«Когда квартира приобретается в строящейся новостройке, тем более в ипотеку, на дольщика ложится двойная нагрузка. В течение нескольких лет (как правило, 2) он вынужден и погашать кредит, и выплачивать арендную плату за то жилье, где проживает в ожидании новоселья в своей новой квартире», – комментирует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Кроме того, многие новостройки сдаются с черновой или предчистовой отделкой. Это значит, что до того, как там смогут жить люди, нужно будет сделать ремонт. А это дополнительные траты. Также новые дома имеют свойство усаживаться в течение первых нескольких лет эксплуатации объекта, что может привести к появлению на стенах трещин. Тогда ремонт придется освежать.
Вторичное жилье в этом плане может быть более выгодным. Поскольку затраты на косметический ремонт обычно ниже, а работы по нему проходят быстрее. Так что в такую квартиру можно практически сразу въехать или начать сдавать ее внаем.
Семейные обстоятельства
Помимо финансовой стороны вопроса, во внимание следует принимать и перспективы семейного роста. Даже если сейчас вы не планируете вступать в брак или обзаводиться потомством, не факт, что эти события не случатся с вами в будущем. Поэтому будет правильным подбирать квартиру «на вырост»: как увеличенной площади, так и в ЖК с развитой социальной инфраструктурой (наличием поблизости детских садов, школ).
«Если вопрос экономии не стоит, и вы готовы потратить какую-то конкретную сумму, нужно понимать следующее. За одни и те же деньги вы можете приобрести либо «двушку» в Москве, либо четырехкомнатную квартиру в новостройке в Подмосковье, причем в ближайшем, где в шаговой доступности есть/будет метро», – рассказывает генеральный директор строительно-инвестиционной компании «САС» Николай Поздняков.
Что же касается вопроса о наличии детских садов и школ в шаговой доступности – Москва в этом плане более привлекательна. Не каждая новостройка в Подмосковье может похвастаться близким соседством с этими объектами или их наличием на своей территории. И даже если в проекте запланировано строительство социальной инфраструктуры, чтобы ей воспользоваться, придется подождать определенное количество времени.
Какой вариант выбрать – новостройку в Подмосковье или вторичное жилье в Москве – каждый решает для себя сам. Впрочем, перед покупкой любой квартиры эксперты рекомендуют тщательно все обдумать, рассмотреть все возможные варианты и не гнаться за призрачной выгодой: кому-то может показаться, что сейчас самое время покупать жилье в домах, включенное в программу «Реновации». Но когда будет снос каждого конкретного объекта – сказать сложно. Так что реализация перехода «из старого жилищного фонда в новый» может затянуться.
Текст подготовила Мария Гуреева