Зачем два брата из Калининграда купили в Москве 39 заброшенных кинотеатров и как на этом хотят заработать
Мало кому известные братья Печерские выкупили у московских властей 39 бывших советских районных кинотеатров. Как они собираются вернуть инвестиции, вложенные в недвижимость, которая годами никого не интересовала?
Летом 2014 года на окраине спального района Зюзино в Москве бойко шла торговля на уже привычной для местных жителей выставке-ярмарке белорусских товаров. Рядом с шумной ярмаркой за серой оградой стоял ветхий советский кинотеатр «Ангара». В 1990-е часть его площадей тоже отдали под торговлю, в 2005-м прекратили кинопоказ и полностью закрыли. Открылся он только через 14 лет сильно преображенный. Теперь в нем четыре современных кинозала, магазины, кафе и рестораны, пространства для мастер-классов и детских секций. Такими со временем должны стать 39 бывших советских районных кинотеатров, которые в ноябре 2014 года выкупили у правительства Москвы мало кому известные братья Печерские — Григорий и Михаил. Они заплатили за эти объекты 9,6 млрд рублей и готовы вложить еще почти 50 млрд рублей. Как два брата из Калининграда делают бизнес в Москве?
Элита янтарного края
Москва давно пыталась избавиться от разрушающихся советских районных кинотеатров, продавала их сначала мелкими лотами, потом крупными. В 2013-м на торги были выставлены сразу 10 кинотеатров, но желающих тратить деньги на их возрождение не нашлось. Первая и пока единственная крупная сделка у мэрии Москвы состоялась с братьями Печерскими, пообещавшими создать «уникальный проект, соответствующий мировым тенденциям развития инфраструктуры». Их планы вписывались в новую концепцию правительства Москвы по созданию районных центров притяжения с клубами для встреч, местами семейного отдыха, спортивного и культурного досуга. Средние инвестиции в объект превышают 1 млрд рублей, весь проект Печерские оценивают в 57 млрд рублей, из них почти 50 млрд рублей — кредиты ВТБ.
Отец Михаила и Григория Печерских Борис — личность в Калининградской области известная. Он 27 лет преподавал в Калининградском высшем инженерном морском училище, а в начале 1990-х занялся бизнесом — дистрибуцией питьевой воды. Сейчас кулеры с водой «Янтарный айсберг» его производства стоят во многих офисах и квартирах региона. Но братья решили заняться совершенно другим. «Они создали компанию ADG Group, которая стала успешно работать с недвижимостью. Секрет успеха — хорошее образование», — считает Макс Ибрагимов, владелец калининградской мебельной компании «Максик».
Старший из братьев Михаил начал зарабатывать деньги еще студентом Калининградского государственного технического университета: сначала перегонял машины из Европы на калининградский авторынок, позже с товарищем организовал сеть фотопечати Fuji. В 1998 году, после окончания университета, его пригласили в Москву работать в Альфа-банк, где за шесть лет он дорос до должности вице-президента по развитию среднего бизнеса. В беседе с Forbes Михаил признается, что за это время так и не стал «альфовцем», но полученный опыт считает очень полезным. «Я наблюдал, как акционеры и первые лица банка мыслят масштабно. Со своим местечковым калининградским взглядом я, конечно, не испытывал тех амбиций, которые у меня появились после работы в банке», — говорит он.
В 2004 году Михаил Печерский уволился из банка. «Решение принял в один день. Чтобы двигаться по карьерной лестнице, нужно было идти в другое место. Я выбрал свой бизнес», — объясняет он. В Москву к тому времени уже перебрался и его младший брат Григорий, он учился в Московской юридической академии. Первым проектом их компании ADG Group стало строительство в родном городе торгового центра «Калининград Плаза». «Взяли кредитную линию в Сбербанке, нашли турецкого подрядчика, наняли консультантов из Jones Lang LaSalle, чтобы сформировать концепцию», — рассказывает Михаил Печерский. Но, похоже, средств не хватило.
В 2006 году партнером ADG Group стал известный калининградский предприниматель, основатель «Эльдорадо» Игорь Яковлев. Благодаря его деньгам удалось достроить ТЦ, говорит Михаил Печерский. Открытие осенью 2007 года стало настоящим событием для горожан. «Это была бомба — первый современный торговый центр с мультиплексом «Каро», магазинами известных брендов», — вспоминает Макс Ибрагимов. Вскоре ADG Group продала этот объект международному фонду London and Regional. Сумму сделки братья не раскрывают. «Можно сказать, что это был такой первый бизнес-успех в жизни», — говорит Михаил.
После сделки Печерские и Яковлев объявили о масштабной программе строительства в российских регионах более 2,5 млн кв. м коммерческой и жилой недвижимости на $3 млрд. За год с небольшим они приобрели под будущую застройку площадки суммарной площадью более 1 млн кв. м в Липецке, Астрахани, Новосибирске, Брянске. Но после кризиса 2009 года все они перешли в собственность чешской группы компаний PPF, получившей бизнес Игоря Яковлева.
«Очаги культуры»
В марте 2013 года братья Печерские пришли на встречу в Министерство культуры с новым предложением по проекту «Митино парк». Комплекс на западе Москвы (118 000 кв. м) с ледовым дворцом для академии спорта Владислава Третьяка наделал тогда немало шума: из-за превышения разрешенных объемов строительства и протестов жителей московская мэрия с и. о. мэра (на тот момент) Сергеем Собяниным заморозила стройку. Помимо «Митино парка», речь зашла и о другом, куда более перспективном проекте — реконцепции 39 городских кинотеатров советских времен.
В 1960-е кинотеатры называли «очагами культуры» и строили рядом с жилыми домами наряду с библиотеками, столовыми и магазинами из расчета один объект на 100 000 жителей. После распада СССР многие кинотеатры перестали обслуживаться, кинопоказы отменили, а полезную площадь либо сдавали в аренду мелким фирмам, либо вовсе не использовали. Городские власти давно хотели пристроить их в хорошие руки. Департамент по конкурентной политике Москвы не раз выставлял на торги объекты частями: 10 кинотеатров за 4,8 млрд рублей, затем еще четыре за 1,2 млрд рублей, позже «Горизонт» и «Стрелу» в престижных Хамовниках за 573 млн рублей, но претендентов ни на один лот так и не появилось. В августе 2014-го московские власти все-таки продали старейший кинотеатр «Баррикады» малоизвестному бизнесмену и пообещали, что эта сделка не последняя.
Осенью был объявлен аукцион по продаже сразу 39 кинотеатров совокупной площадью около 170 000 кв. м по стартовой цене 9,576 млрд рублей. Было два претендента, победителем стала компания «Эдисонэнерго», аффилированная с ADG Group. «Жестокой борьбы за лот не было, потому что никто не видел потенциала в этих зданиях», — вспоминает Григорий Печерский, управляющий партнер ADG Group. Из всех кинотеатров 18 были закрыты, еще девять использовались не по назначению, в каких-то поселились бомжи. Абсолютно все объекты признали ветхими, Печерские планировали снести все и построить новые объекты общей площадью втрое больше первоначальной — 480 000 кв. м. «Нам пришлось выйти из всех других проектов, чтобы сосредоточиться на одном масштабном и самом сложном, сформировать команду под него и отдать 100% сил и времени», — объясняет Григорий.
Инвестиции в реконструкцию должны были составить до 40 млрд рублей. В 2017 году было объявлено об увеличении инвестпрограммы до 57 млрд рублей. «Изначально речь шла о полной или частичной реконструкции старых объектов, а не просто о косметическом ремонте, поэтому заявленный объем инвестиций выглядит оправданным и сопоставимым со стоимостью нового строительства в Москве», — говорит руководитель департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина.
Основным кредитором «Эдисонэнерго» с самого начала выступал банк ВТБ, но размер и сроки кредитной линии стороны никогда не называли. По данным «СПАРК-Интерфакс», владелец «Эдисонэнерго» — кипрская компания Dvorik Cyprus Limited. В декабре 2014 года ей был выдан кредит на 17 млрд рублей структурами JSC VTB Bank согласно информации кипрского реестра. К весне 2016 года кредит от JSC VTB Bank составлял уже 46 млрд рублей. Кроме того, осенью 2015 года был получен транш на $62,8 млн от кипрского банка RCB Bank Ltd, дочерней структуры ВТБ на Кипре.
В 2015 году к проекту реконцепции присоединился Сергей Васильев, член совета директоров Национального рекламного альянса, бывший гендиректор крупнейшего рекламного селлера Vi (ранее компания «Видео Интернешнл») и друг Печерского-младшего. «Идея построить больше трех десятков смарт-центров в жилых кварталах мне показалась интересной, яркой и нестандартной. Всю жизнь я занимался неосязаемым рекламным бизнесом, а теперь можно прийти в новую «Ангару», которой можно гордиться», — говорит Васильев, вложивший в проект $8 млн собственных средств. Какую долю он получил за эти деньги, Васильев не раскрывает, но инвестицией бизнесмен доволен: несмотря на сдвинутые сроки реализации (примерно на год позже заявленных) и удорожание строительства, он верит в проект и интересы страны профильных инвесторов.
«В 2000-е ADG была известна как девелопер региональных ТЦ и МФК, но со стартом реконструкции 39 столичных кинотеатров вышла на новый уровень, — считает Полина Жилкина из JLL. — Строить одновременно такое количество объектов разного размера — настоящий вызов для девелопера. До Печерских никто в России не брался за подобное». Для разработки дизайн-концепции ADG Group пригласила лондонского архитектора Аманду Ливит, которая работала над проектом реконструкции Музея Виктории и Альберта в Лондоне и здания Музея искусства, архитектуры и технологии в Лиссабоне (MAAT). Ее опыт позволит возродить историческую функцию кинотеатров как мест времяпрепровождения для местных жителей, считают в ADG Group. «В пешей доступности от центров живут 2,5 млн москвичей, они испытывают нехватку качественного досугового и торгового предложения, и наша задача — дать им все необходимое для комфортной и интересной жизни рядом с домом», — подчеркивает Григорий Печерский.
В ноябре 2019 года идея Печерских обрела наконец реальный облик — открылся первый районный центр «Ангара» площадью 12 700 кв. м. На первых этажах расположились сети «Лента», «М.Видео», «Золотое яблоко». «ADG, реализующая такой нестандартный проект, стимулирует арендаторов быть креативными, гибкими и создавать новые форматы», — говорит Полина Жилкина. Например, в «Ангаре» открылся один из первых магазинов электроники m_mobile от «М.Видео» площадью 200 кв. м и с небольшой кофе-зоной. Косметическая сеть «Золотое яблоко» открыла в тестовом формате магазин почти втрое меньше стандартного (всего 380 кв. м). С «Лентой» девелопер заключил пакетную сделку — супермаркеты откроются сразу в 36 районных центрах. Ретейлера привлекает возможность стать частью современной социальной инфраструктуры. «Супермаркеты удачно дополнят районные центры, предлагая покупателям широкий выбор качественной свежей продукции и готовой еды», — считают в компании.
Согласно условиям реконцепции городских кинотеатров 30% площади ADG должна отдать под объекты «культурно-просветительского назначения» — в «Ангаре» это кинотеатр корейской сети CJ CGV и целый этаж для детского досуга и творчества. В партнерстве с оператором веревочных «Панда-парков» открыли образовательный центр Lego Education, игровое пространство для детей до пяти лет «Можно» и детскую секцию «Цирк».
Среди 39 кинотеатров Печерских есть «Родина» на Семеновской площади, признанная объектом культурного наследия. ADG Group сохранит ее исторический облик (построена в 1938 году), отреставрирует фреску на фасаде, колонны и портал. Объект закроется на реконструкцию в 2020 году, инвестиции превысят 400 млн рублей. «Это дороже, чем средние вложения в один райцентр, многое зависит от размера и расположения», — уточняет Григорий Печерский. К весне 2020-го откроется еще шесть реконструированных центров: «Эльбрус», «Рассвет», «Высота», «Нева», «Будапешт» и «Марс». Печерские рассчитывают, что объекты будут окупаться за пять лет с момента запуска.
«Знаю, проект очень амбициозный, — с улыбкой признает Григорий Печерский. — С 2014 года мы с Михаилом только им и живем, но у нас есть непреодолимое желание его завершить». Братья не скрывают: их цель вполне рациональна — получить возврат инвестиций и заработать. «Но есть и еще одна, не связанная с деньгами, — делает оговорку младший Печерский, — пройти самим этот путь от идеи до реального комфортного города для миллионов москвичей».