Арендный депозит: Использование - Вот как арендодатели поступают (с образцом) Депозит, оплата которого в настоящее время делает почти всех арендодателей условием для заключения договора аренды, служит для защиты требований арендодателя к арендатору от аре
Арендный депозит: Использование - Вот как арендодатели поступают (с образцом)
Депозит, оплата которого в настоящее время делает почти всех арендодателей условием для заключения договора аренды, служит для защиты требований арендодателя к арендатору от аренды.
Депозит предназначен для обеспечения как тех требований, которые возникают в течение текущей аренды, так и тех, которые становятся оправданными или подлежат только прекращению или даже определенному сроку после окончания аренды. Многие арендодатели считают, что всякий раз, когда арендатор не выполняет требование от аренды, он может легко получить доступ к депозиту. Однако это заблуждение.
Даже после окончания аренды многие арендодатели сохраняют весь депозит или часть депозита, не достижимо информируя арендатора о том, что это должно быть подробно.
В этой статье мы информируем вас о допустимости доступа к арендному депозиту во время и в конце текущей аренды с учетом последних прецедентных норм.
Мы также показываем, что арендодатели должны учитывать в случае допустимого доступа, если они хотят использовать депозит для удовлетворения своих претензий к арендатору.
И. Доступ к депозиту во время текущей аренды
1. Арендодатель может получить доступ к депозиту только в течение текущей аренды, если его претензия является бесспорной, юридически обоснованной или явно обоснованной.
Во время аренды к арендатору предъявляется много претензий арендодателя, которые требуют защиты. Прежде всего, здесь следует упомянуть ежемесячные требования об оплате аренды. Однако цель обеспечения депозита не обязательно ограничивается этим. Например, могут быть приняты претензии арендодателя к арендатору за виновный ущерб арендованному имуществу. Если арендатор не выполняет свое обязательство по оплате аренды или только частично, например, потому, что он считает, что имеет право уменьшить арендную плату из-за дефекта, или если он не выполняет требование о возмещении ущерба, заявленного арендодателем, многие арендодатели быстро получают доступ к депозиту, чтобы получить удовлетворение таким образом из-за заявленных претензий. Однако это нелегко допустимо. Как недавно подтвердил BGH в своем решении от 07.05.2014- VIII ZR 234/13-, арендодательможет получить доступ к депозитутолько для удовлетворения искак арендатору во время текущей аренды, если он является спорным или юридически установленным.Таким образом, арендодатель, как правило, не может обойти судебное дело, получив доступ к депозиту во время аренды, что необходимо, если арендатор оспаривает иск арендатора и не урегулирует его. Иск юридически устанавливается только в том случае, если есть юридический правовой титул, который больше не может быть атакован с помощью средств правовой защиты.
Однако бесспорная претензия рассматривается преимущественно как такая претензия, которая оспаривается арендатором, но существование которого настолько очевидно, что спор арендатора кажется умышленным (ср. LG Halle, решение от 04.09.2007 - 2 с. 121/07).
2. Отклонение договоров в договоре аренды неэффективны
Чтобы обеспечить доступ к депозиту в течение текущей аренды, несмотря на принципы, описанные выше, происходит, что арендодатели включают в договор аренды, который предусматривает, что депозит также может быть использован во время аренды из-за спорных, неустановленных или явно обоснованныхтребований арендодателя.
BGH пришлось иметь дело с эффективностью такого соглашения в деле, лежащем в основе его решения от 07.05.2014- VIII ZR 234/13. В этом случае арендатор заплатил 1 400,00 евро на депозитный счет в начале аренды. Дополнительным соглашением между сторонами и договором аренды было:
Арендодатель уже может убедиться в депозите во время причитающихся требований по аренде. В этом случае арендатор обязан увеличить сумму депозита обратно до первоначальной суммы».
Когда арендатор претендовал на сокращение арендной платы в течение текущей аренды и, следовательно, заплатил только часть арендной платы, арендодатель выплатил остаток депозита во время текущей аренды, чтобы получить удовлетворение из-за оставшейся арендной платы. Затем арендатор потребовал от арендодателя зачислить сумму обратно на депозитный счет и инвестировать ее в защищенную от несостоятельности.
BGH согласился с арендатором. В качестве обоснования он заявляет, что соглашение, которое позволяет арендодателю получить доступ к депозиту во время текущей аренды, даже если претензии арендодателя не являются бесспорными или юридически обоснованными, соответствует § 551 пункт 4 BGB неэффективен. Это противоречит положениям § 551 пункта. 3 BGB, фидуциарный характер арендного депозита. В соответствии с § 551, пункт 3 стр. 3 BGB, арендодатель должен инвестировать предоставленную ему сумму денег в качестве обеспечения отдельно от своих активов. По мнению суда, законодательный орган хочет обеспечить, чтобы арендатор взыскал депозит без ущерба после окончания аренды, даже в случае неплатежеспособности арендодателя, в той мере, в какой арендодатель не имеет права на обеспечение требований. Эта цель была бы подорвана, если бы арендодатель мог уже использовать арендный депозит во время текущей аренды из-за спорных претензий.
Правовые последствия неэффективности распространяются не только на официальные положения, эффективность которых определяется, в частности, в соответствии с §§ 307 и последующими статьями. Судьи BGB. Даже с помощью индивидуальной договорной оговорки никакаясоответствующая претензия арендодателя не может быть оправдана.
3. Доступ во время текущей аренды разрешен - Что следует учитывать арендодателям
Если арендодательимеет бесспорный, юридически установленный или явно обоснованный иск к арендатору, он имеет право, но не обязан, получить удовлетворение, получив доступ к депозиту. Он также может преследовать или получать отчуждение заложенного имущества из уже существующего титула и исполнять его из него. Если требование арендодателя является требованием об оплате, во многих случаях предпочтительнее требования к депозиту, пусть арендатор не выполняет обязательства с суммой, которая требует чрезвычайного прекращения без предварительного уведомления в соответствии с §§ 543, пункт 2 стр.1 No 3, 569 пункт 3 No 1 BGB, а затем объявить о прекращении. Арендатор не имеет права направлять арендодателя на депозит и, например, «проживать» депозит вместо арендной платы (ср. OLG, Франкфурт, орден от 03.03. 2004 - 2 W 10/04).
Не трогать депозит всегда рекомендуется, если арендодатель не может быть уверен, захочет ли арендатор или сможет его пополнить.
Если арендодатель, тем не менее, решит получить доступ к депозиту, способ, которым арендатор предоставил обеспечение, зависит от типа использования.
Если арендатор заплатил денежный депозит, арендодатель может получить доступ к учетной записи, созданной для этой цели, без дальнейших трудностей, как это обычно происходит от его имени.
Может стать сложнее, если депозит был сделан путем залога сберегательной книжки, созданной от имени арендатора. Обычно это обеспечивается так называемой блокирующей запиской. В результате как арендатор, так и арендодатель могут распоряжаться требованием о сбережениях только с согласия другой стороны.Если арендатор не дает согласия добровольно, арендодатель должен подать на него в суд, если это необходимо для получения согласия.
Если арендатор предоставил гарант безопасности, арендодатель должен воспользоваться поручителем и подать на него в суд, если это необходимо. Однако немедленное использование поручителя возможно только в том случае, если это так называемая совместная и несколько гарантий. В этом виде гарантии гарант отказывается от соглашения. § 771 BGB grds. право отказать в удовлетворении кредитора до тех пор, пока кредитор не попытается добиться успеха основного должника.
Если поручитель запрашивает гарантийныйсертификат обратно после его использования, арендодатель не должен выполнять этот запрос.Право на возвращение не существует до тех пор, пока цель обеспечения полностью не прекратит свое существование. Однако это, в свою очередь, обычно происходит только после прекращения аренды.
Если арендодатель получил доступ к депозитуприемлемым образом, он может - даже без соответствующего договорного регулирования - в соответствии с юридической идеей § 240 BGB от арендатора пополнитьдо договорной суммы, но максимум до трехмесячной арендной платы (ср. § 551 пункт 1 BGB) (см. BGH, решение от 12.01.1972 - VIII ZR 26/71).
4. Недопустимый доступ к депозиту в течение текущей аренды - Арендодатели должны ожидать этих реакций от арендатора
а) Предотвращение доступа временной правовой защиты
Если арендодатель объявляет арендатору во время аренды, что он хочет получить доступ к депозиту из-за спорного, не юридически установленного, а также явно обоснованного иска, он должен ожидать этого, чтобы обеспечить свои права в соответствии с § 935 ZPO применяется к судебному запрету. Это в основном имеет право на это, потому что судебное утверждение судебного запрета, на которое арендатор имеет право в этом случае, занимает слишком много времени в обычной процедуре судебного решения, и решение обычно выносится только тогда, когда доступ уже имел место. (ср. LG Darmstadt, Приказ от 11.09.2007 - 25 S 135/07). С этим запретом арендодателю временно запрещен доступ к депозиту. Условия, при которых аккомпл. § 935 ZPO требует, чтобы озабоченность по поводу предотвращения претензий (причина рассмотрения) должна быть принята в утилизацию, однако оценивается по-разному. В то время как LG Darmstadt (см. решение от 11.09.2007 - 25 S 135/07) считает достаточным для принятия причины отчуждения, что депозит больше не создается отдельно от других его активов после доступа арендодателя и, таким образом, подвергается доступу любых кредиторов арендодателя, AG Ludwigslust требует конкретных фактов решением от 17.04.2009 - 5 C
б) Арендатор имеет право на эти права, если арендодатель уже получил доступ к депозиту недопустимым образом
Если арендодатель уже использовал депозит в течение текущей аренды для удовлетворения своих претензий, хотя он и не имеет на это права, он нарушает свои обязательства по договору аренды и делает себя в соответствии с § 280 пункт 1 BGB подлежит компенсации. Таким образом, арендатор может потребовать возврата депозита арендодателем. Также потерянные проценты из-за неустановки депозита должны быть возмещены арендодателем в качестве компенсации ущерба, а не в качестве процентной задолженности (ср. LG Gießen, решение 17. 04. 1996 - 1 S 529/95).
II. Доступ к депозиту после прекращения аренды
1. По окончании аренды арендодатель также может получить доступ к депозиту, если его требование не является бесспорным, юридически установленным или явно оправданным.
Как только срок аренды закончится, условия в соответствии с I. 1. по не бесспорному, но преобладающему мнению не так. Арендодатель также может получить доступ к депозиту, если его претензии к арендатору не являются бесспорными, юридически установленными или явно оправданными (ср. Высший областной суд Карлсруэ, постановление от 18. 8. 2008 - 8 W 34/08; однако LG Halle видит это по-другому с решением 25. 09. 2007 - 2 S 121/07).
2. Доступ к депозиту наличными осуществляется путем компенсации
Как и во время текущей аренды, способ доступа к депозиту зависит от типа обеспечения (см. объяснения в разделе I. 3.). Однако в наиболее распространенном случае депозит наличными тип доступа в конце аренды отличается от типа доступа до его прекращения. В этом случае арендатор имеет право на погашение депозитав отношении арендодателя - после периода рассмотрения и размышления, обычно не более шести месяцев. Против этого требования о погашении арендодатель может со своим требованием, по которому он хочет получить доступ к депозиту, в соответствии с § 387 и далее. BGB.
Если арендатор заплатил депозит другим способом, например, путем залогасберегательной книжки или путем предоставления поручителя, с другой стороны, зачет невозможен. В этих случаях нет недостатка в соответствии с § 387 BGB единообразие претензий, необходимых для компенсации, поскольку требование арендатора о возврате арендной безопасности не существует в форме требования об оплате (см. KG, Приказ от 09.05.2011 - 8 U 172/10).
3. Арендодатель также может зачитываться в соответствии с требованиями, запрещенными законом
Возможность компенсации в случае денежного депозита приносит арендодателю еще одно решающее преимущество в дополнение к экономии «в-сюда» при выполнении соответствующих требований. Это является результатом § 215 BGB, согласно которому зачеттакже может быть объявлен с уже запрещенным законом претензией, если иск еще не был запрещен законом в то время, когда впервые можно было зачетить. Это постановление приносит облегчение арендодателю, особенно если требование, по которому арендодатель хочет получить доступ к депозиту, соответствует короткому сроку исковой давности, предусмотренному § 548 пункт. 1 стр.1 BGB. Согласно этому, требования о компенсации со стороны арендодателя в связи с изменениями или ухудшением арендованного имущества истекают через шесть месяцев, начиная с момента его возврата арендованного имущества.
Таким образом, арендодатель все еще может компенсировать требования, заложенные законом, через шесть месяцев после возвращения арендатором арендованного имущества, если он еще не вернул депозит арендатору. Эта возможность удовлетворить свои претензии по депозиту существует даже в том случае, если арендодатель отозвал урегулирование депозита, к которому он обычно обязан в течение необоснованно длительного времени не позднее чем через шесть месяцев после окончания договора и возврата арендованного имущества (см. объяснения ниже) (ср. BGH, приказ от 01. 07. 1987 - VIII ДОКТОР 2/87).
Возможность арендодателя зачета иска, запрещенного законом, существует только в том случае, если право арендатора на погашение не было обязательным до истечения срока исковой давности требования, на которое имеет право арендодатель, был причитающийся, но, по крайней мере, осуществимым. Проблемы здесь не возникают регулярно, так как требование арендатора о погашении депозита может быть удовлетворено с момента возврата арендованного имущества, шестимесячного срока исковой давности арендодателя о компенсации i. С. д. § 548 пункт 1 BGB, с другой стороны, начинается только с получения арендованного имущества в конце аренды.
Чтобы не потерять возможность все еще быть удовлетворенным даже из-за претензий, запрещенных законом, арендодатель должен заявить о компенсации претензиейили претензиям, на которые распространяется короткий срок исковой давности, предусмотренный § 548 пункт 1 BGB, всякий раз, когда он имеет право на несколько исков к арендатору, для покрытия которых депозит недостаточно.
Даже если формулировка пункта 1 § 548 BGB не предполагает этого, в соответствии с прецедентным правом это также включает в себя претензии арендодателя о возмещении ущерба арендатору из-за непроизведаемого или неправильно выполненного косметического ремонта (см. BGH, суд 19-го 01. 2005 - VIII ZR 114/04).
4. Арендодатель должен предоставить арендатору подробный счет-фактуру
Однако тот факт, что арендодатель может получить доступ к депозиту в конце аренды, даже если его претензии не являются бесспорными, юридически обоснованными или явно оправданными, и он может получить удовлетворение своих претензий в случае денежного депозита путем компенсации, не означает, что арендодатель может просто удержать депозит без подотчетности перед арендатором. Предпосылки для законного доступа к депозиту являются то, что арендодатель дает арендатору подробноезаявление (ср. Высший областной суд Карлсруэ, постановление от 08/18 2008 -8 W 34/08).
Выставление счетов должно соответствовать требованиям § 259 BGB.
В случае денежного депозита он должен содержать следующее содержание:
- Текущая сумма депозита, включая проценты, причитающиеся арендатору,
- налог на прирост капитала, удерживаемый банком, надбавка солидарности и, если применимо, церковный налог,
- Претензии арендодателя к арендатору с момента аренды, с указанием причины и суммы понятным арендатору способом,
- заявление о том, что встречные требования против права арендатора на погашение заменяются, с точным описаниемтребований, их суммы и, если применимо, порядка в случае нескольких претензий,
- если применимо, упоминание оставшейсясуммы после зачета в пользу арендатора в сочетании с указанием того, что она была или будет выплачена на конкретный счет арендатора или будет удержана из счета за коммунальные услуги до ее создания из-за ожидаемойдополнительной оплаты (см. допустимость удержания депозита до подготовки счета за коммунальные услуги см. объяснения ниже),
- в случае, если требования, на которые имеет право арендодатель, превышают сумму депозита, включая проценты, просьба, адресованная арендатору выплатить оставшуюся сумму на конкретный счет арендодателя.
Вопрос о том, может ли арендодатель взимать с арендатора плату за ведение и роспуск депозитного счета и вычет его из своего требования о погашении, оценивается неравномерно. В то время как AG Büdingen, например, в решении от 28.06.1995 -2 C 489/95- для расходов на роспуск сберегательной книги постановил, что это расходы, вызванные управлением трастовыми активами и, следовательно, аналогичны § 1210, пункт 3 BGB за счет трастовых активов, т.е. за счет арендатора, LG München I постановил в своем решении от 03.07.1997- 7 O 18843/96-, что арендодатель обязан нести расходы по созданию и роспуску сберегательного счета. Такое же мнение относится к AG Bielefeld, решение от 06.04.1990 - 17 C 1261/89 - которое оправдывает обязательство арендодателя нести расходы на прекращение счета на том основании, что он обязан инвестировать арендный депозит, предоставленный арендатором, в проценты. Поэтому, по мнению суда, он также должен нести связанные с этим расходы самостоятельно.
AG Hamburg также считает недопустимым взимать плату за опеку над арендатором за обеспечение аренды (см. решение от 29.03.1990 - 49 C 1995/89).
Поскольку существует тенденция в пользу арендатора, арендодательне рекомендуется взимать плату за управление счетами арендатора и/или роспуск, чтобы не сделать выставление счетов уязвимым.
Если арендодатель претендует на депозит в конце аренды и урегулирует свои требования к праву арендатора на погашение, он должен приложить подтверждающие документы к урегулированию, которые арендодатель фактически понес с учетом расходов. Здесь прилагаются, например Счета-фактуры или сметы от специализированных компаний, которые провели косметический ремонт или другой ремонт.
5. Особый случай: Использование депозита для последующих претензий из счета за коммунальные услуги
Снова и снова арендодателям приходится решать вопрос о том, возможен ли и как доступ к депозиту из-за последующих претензий по счету за коммунальные услуги путем компенсации права арендатора на погашение.Проблемы возникают регулярно, потому что арендодатель несет ответственность за выставление счетов и, при необходимости, Возврат депозита арендатору не сразу после прекращения аренды, а только после разумного периода рассмотрения и рассмотрения (ср. BGH, решение 18-го 01. 2006 -VIII ZR 71/05), но, по подавляющему мнению, обычно обязан не позднее чем через шесть месяцев после возвращения арендованного имущества. Для подготовки счета за коммунальные услуги, который необходим для определения наличия и суммы требования о дополнительном платеже, арендодатель имеет аккав. § 556 пункт 3 стр.2 BGB, однако, через двенадцать месяцев после окончания расчетного периода. Независимо от этих несоответствующих сроков возврата арендной бумаги, с одной стороны, и подготовки счета за коммунальные услуги, с другой стороны, арендодатель часто еще не может подготовить счет за коммунальные услуги после окончания шести месяцев после возврата арендной платы, потому что у него еще нет необходимых платежных документов от коммунальных служб.По этой причине прецедентное право предоставляет арендодателю право использовать депозит для удовлетворения требований о дополнительном платеже даже через шесть месяцев с момента возврата арендованного имущества и удерживать депозит до тех пор, пока не будут определены наличие и сумма требования о дополнительном платеже (см. Решение BGH от 18. 01. 2006 - VIII ZR 71/05).
Однако на это право распространяются следующие ограничения:
- Депозитможет быть удержан арендодателем не в полном объеме, а только в разумной степени.
- Удержание депозита до составления счета за коммунальные услуги допускается только в том случае, если можно действительно ожидать последующего требования от арендодателя.
- Арендодательне может не торопиться с подготовкой счета за коммунальные услуги до конца двенадцатимесячного расчетного периода § 556 пункт 3 p.2 BGB, но должен подготовить счет за коммунальные услуги как можно скорее, насколько это возможно и разумно для него.
(ср. BGH, решение 18-го 01. 2006 - VIII ZR 71/05).
Вы можете узнать больше о деталях погашения депозита, особенно в случае ожидаемого возмещения дополнительных расходов с арендодателя, в нашей статье: «Арендный депозит: Погашение - Что нужно знать арендаторам и арендодателям».
6. Используйте наш образец для расчета депозита после прекращения аренды
Следующая модель предназначена, в частности, для того, чтобы помочь арендодателям, которые использовали депозит после прекращения аренды, удовлетворить открытые требования при подготовке заявления.
................................
.................................
(Название и адрес арендодателя (арендодателей)
................................
.................................
(Название и адрес арендатора (арендаторов)
............,............ (место, дата)
Тема: Аренда через квартиру на ........-улице.... в............ ; Выставление счетов за арендный депозит
после вышеупомянутого Договор аренды до............ закончился, теперь вы получите счет за арендный депозит.
Как вы можете видеть из прилагаемой банковской выписки от......, сумма депозита, включая проценты и минус подоходный налог и надбавка за солидарность, удерживаемая банком, составляет......... EUR.......
Против вашего требования о погашении депозита в вышеупомянутом Сумма, я объявляю зачет следующими встречными исками в следующем порядке:
- Право на возмещение расходов, понесенных за проведение причитающихся вам косметических ремонтов в соответствии с прилагаемым счетом-фактурой компании............от............ Евро......
- Право на возмещение расходов на ремонт дверного замка поврежденной вами двери квартиры в соответствии с прилагаемой сметой расходов компании. EUR....
- Право на задолженность по валовой теплой арендной плате за месяц........ включая проценты по умолчанию в размере EUR...
Это приводит к балансу в вашу пользу EUR......
Однако, поскольку подготовка счета за коммунальные услуги за расчетный период все еще находится на рассмотрении, и я, принимая во внимание счет за коммунальные услуги за предыдущий расчетный период, с дополнительной оплатой ок. EUR............, я также удержу эту оставшуюся сумму до тех пор, пока не будет составлен непогашенный счет за коммунальные услуги.
III. Заключение и резюме
1. Арендодатель имеет право на доступ к депозиту во время аренды только в том случае, если у него есть иск к арендатору, который
2. Соглашение, предоставляющее арендодателю права доступа сверх этого, является неэффективным.
3. Если арендодатель юридически получает доступ к депозиту во время аренды, он может потребовать возмещения от арендатора до согласованной по контракту суммы, но максимум до трехмесячной арендной платы.
4. Арендатор может предотвратить несанкционированный доступ с помощью судебного запрета.
5. Если арендодатель уже получил доступ к депозиту и он был неприемлемым, арендатор может потребовать возврата депозита арендодателем, включая потерянные проценты.
6. После прекращения аренды арендодатель может претендовать на депозит по подавляющему мнению, даже если его требование не является ни бесспорным, ни юридически обоснованным, ни явно оправданным.
7. Доступ к денежному депозиту осуществляется путем компенсации. В соответствии с § 215 BGB это также может быть объявлено с претензиями, запрещенными законом.
8. Как правило, арендодатель должен предоставить арендатору подробную выписку о депозите не позднее чем через шесть месяцев после возврата арендованного имущества, что также может показать, что и с какими встречными исками арендодатель компенсирует право арендатора на погашение.
9. Если арендодатель хочет претендовать на депозит из-за требования о дополнительных расходах, он также может сделать это через шесть месяцев с момента возврата арендованного имущества и удержать депозит до составления счета за коммунальные услуги, если