Судова математика. Чому дорівнює «земля мінус нерухомість»?

Серед усієї багатоманітності речей земельні ділянки займають особливе місце. Насамперед, земельні ділянки є просторовою основою для будь-якої людської діяльності. Необхідно усвідомлювати, що без динамічного обігу земельних ділянок жодна економіка не зможе нормально функціонувати. Чим простіше інвестору отримати земельну ділянку для здійснення своєї інвестиції, тим більше інвестицій надійде в економіку, тим швидше вона буде пристосовуватися до потреб сьогодення, тим ефективніше працюватиме. Таким чином, очевидним є завдання законодавця, судової влади та суб'єктів правозастосування — забезпечити якомога швидший та простіший обіг земельних ділянок.

Загалом, законодавець в Україні намагається йти цим шляхом. Однією з ключових правових категорій, які символізують факт зближення і гармонізації правових систем України та європейських країн, є категорія нерухомого майна. Імплементація цієї категорії в законодавствах різних країн свідчить про єдність певних загальних напрямків і змісту розвитку правової думки та правового прогресу народів світу. З прийняттям та введенням в дію 01.01.2004 р. Цивільного кодексу України правова категорія нерухомого майна знайшла відображення в земельному законодавстві України. Згідно зі ст. 181 Цивільного кодексу України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення. Отже, Кодекс відніс до нерухомих речей не тільки будівлі та споруди, але й земельні ділянки, на яких вони розташовані, а також земельні ділянки, вільні від забудови.

Таким чином, можна стверджувати, що законодавство України, яким визначається правовий режим будівель (споруд) та земельних ділянок, успішно розвивається в контексті загальносвітових правових орієнтирів. Однак маємо зазначити, що незважаючи на імплементацію в законодавство України категорії нерухомого майна, його стан у цій частині є далеким від досконалості. Так само як недосконалими є окремі аспекти судової практики в цій царині, про що піде мова нижче.

Аналіз законодавства різних країн світу щодо правового режиму землі, будівель та споруд дає підстави для висновку про різноплановість правових зв'язків між земельними ділянками та розташованими на них будівлями й спорудами. За характером зазначених зв'язків можна виділити три основні концептуальні підходи до правового регулювання відносин щодо нерухомого майна.

Перший — земельна ділянка та розташована на ній будівля (споруда) являють собою єдиний об'єкт правових відносин. Наприклад, об'єктом транзакцій, згідно із законодавством США, є лише земельні ділянки, а розташовані на них будівлі (споруди) розглядаються як її приналежності. Відповідно, у разі відчуження земельної ділянки новий власник автоматично стає володільцем всіх розташованих на ділянці об'єктів нерухомості, інших природних ресурсів, включаючи надра. Аналогічний підхід був сприйнятий правовою системою Великобританії, в якій основним об'єктом транзакцій виступає будівля, а земельна ділянка розглядається як її приналежність.

Другий підхід базується на роз'єднаності, відокремленості правових режимів земельних ділянок та розташованих на них будівель і споруд. Він полягає в тому, що земля (земельні ділянки) та будівлі (споруди) визнаються окремими незалежними один від одного об'єктами правових відносин. Роз'єднаність і відокремленість правових режимів земельних ділянок та розташованих на них будівель і споруд була характерною для соціалістичної правової системи (зокрема, для правової системи колишнього СРСР).

Третій концептуальний підхід до правового регулювання відносин щодо нерухомого майна полягає у закріпленні в законодавстві правового режиму «єдиної юридичної долі» земельних ділянок та розташованих на них будівель і споруд. Суть цього підходу полягає у встановленні правової взаємозалежності між земельними ділянками та розташованими на них будівлями й спорудами, які вважаються окремими, самостійними об'єктами речових прав, щоб у випадках набуття і відчуження земельні ділянки та розташовані на них будівлі й споруди поділяли єдину юридичну долю — мали однаковий власнісний статус, перебували у володінні та користуванні однієї особи. Саме цим шляхом зараз йде Україна, адже зрозуміло, що динамічний обіг земельних ділянок неможливий за умови, якщо в законодавстві не реалізований принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд (далі — «принцип єдності юридичної долі»).

Водночас послідовній та ефективній реалізації цього принципу сьогодні заважає те, що перехід прав на земельну ділянку та перехід права на розташовані на ній будівлі й споруди сьогодні відбувається за різними процедурами. До того ж перехід прав на земельну ділянку відбувається набагато довше, складніше та нерідко дорожче, ніж перехід прав на будівлю або споруду. Таке становище істотно підриває ефективність приписів ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України та інших норм, які вимагають одночасно з відчуженням будівлі та споруди відчужувати земельну ділянку.

Згідно з ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Однак тут виникає деяка неоднозначність. Що означає переходить: одразу, дещо пізніше чи може перейти, якщо існуватимуть якісь юридичні факти? Така законодавча двозначність суттєво підсилюється, якщо звернутися до правил про виникнення речових прав на земельні ділянки. За загальним правилом, такі права виникають при державній реєстрації. Водночас є ще деякі норми, які передбачають обмеження суб'єктного кола за певними різновидами речових прав (насамперед, тут йдеться про постійне користування).

Проте наведені норми закріпили положення, які, на нашу думку, забезпечують юридичну цілісність майна, що складається із земельної ділянки та розташованої на ній будівлі (споруди). Адже, по‑перше, при відчуженні будівлі (споруди) земельна ділянка, на якій розташована будівля (споруда), поділяє юридичну долю (власнісний статус) останньої. До того ж, на відміну від попередньої редакції цієї норми, її чинна редакція не містить такого винятку з наведеного правила, яке дозволяє сторонам договору про відчуження будівлі (споруди) домовитися про іншу юридичну долю земельної ділянки.

Окрім того, наведеними приписами ст. 120 Земельного кодексу України введена нова підстава для припинення права власності на земельну ділянку, яка доповнює перелік таких підстав, що закріплені у ст. 140 Кодексу (Підстави припинення права власності на земельну ділянку). Суть цієї підстави полягає в тому, що якщо власник будівлі (споруди) відчужує її іншій особі, то таке відчуження тягне за собою такий юридичний наслідок як припинення права власності цієї ж особи на земельну ділянку, на якій розташована будівля (споруда). Припинення права власності на землю в цьому випадку слід розглядати не як примусове, а як добровільне. Власник, відчужуючи належну йому на праві власності будівлю (споруду), таким чином виражає свою волю на припинення належного йому права власності на земельну ділянку під цією будівлею (спорудою).

Саме така особливість наведених правових приписів дає підстави говорити про задум законодавця забезпечити автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача будівлі (споруди). Однак детальний аналіз положень ч. 1. ст. 120 Земельного кодексу України дає підстави для висновку, що в сучасних умовах правового регулювання відносин щодо нерухомого майна вони не забезпечують не тільки автоматичний, а навіть більш-менш синхронний перехід прав на об'єкти земельної та не земельної нерухомості.

Наприклад, у господарських відносинах вже усталеною є практика, що у разі придбання об'єктів нерухомості на аукціоні до власника переходять права на землю. Цей принцип випливає з природи речей: незалежно від того, хто «на папері» є власником земельної ділянки, фактично володіє, користується та навіть розпоряджається ділянкою той, кому належить право власності на відповідний будинок, будівлю або споруду. Тому допускати «розщеплення» власності на земельну ділянку та розташовані на ній об'єкти нерухомості означає просто називати речі не своїми іменами та водночас породжувати масу практичних проблем.

Єдине розумне та справедливе рішення — визнавати, що перехід права власності у таких випадках відбувається автоматично, а правила про перехід повинні «перебивати» ст. 92 Земельного кодексу щодо суб'єктів права постійного користування та правила про державну реєстрацію речових прав. В іншому випадку ситуація просто позбавлена сенсу. Усіма силами потрібно прагнути, щоб юридичний стан справ відповідав фактичному. Фактичний стан є таким — чия нерухомість, той фактично володіє та користується нею, визначає подальшу юридичну долю цієї земельної ділянки під «різним соусом». Тому все це разом називається правом власності. Це є обґрунтуванням для вирішення всіх суперечливих та проблемних ситуацій. На жаль, судова практика далеко не завжди йде цим розумним шляхом.

За прикладами не потрібно далеко йти. Кейсом для роздумів може послугувати справа №910/32643/15 (постанова Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2020 р.) http://reyestr.court.gov.ua/Review/87335370. У справі позивач звернувся до господарського суду з позовною заявою про визнання недійсними результатів аукціону, проведеного 27.10.2017 р. у межах справи про банкрутство щодо реалізації майна банкрута, а саме лоту №1: земельної ділянки. Позиція позивача, окрім формальних порушень аукціону, зводиться до того, що спірна земельна ділянка не могла бути продана на аукціоні, оскільки після набуття права власності на нерухомість, що на ній розташовувалася, право власності банкрута на цю земельну ділянку припинилося та автоматично перейшло до власника нерухомості. Наразі справа перебуває на розгляді в Касаційному господарському суді, оскільки суди попередніх інстанцій проігнорували зазначений принцип.

Насамперед, варто звернути увагу на такі меседжі судів першої та апеляційної інстанцій:

• «Законодавець допускає як поєднання власника земельної ділянки та розміщеної на ній нерухомості в одній особі, так і можливість перебування у власності різних осіб будівлі та земельної ділянки як самостійних правових інститутів».
• «Колегія суддів дійшла висновку про те, що хоча у власника нерухомого майна виникає право на придбання земельної ділянки, на якій воно розташоване, законодавець не зазначає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки має укладатися саме з власником такого нерухомого майна. Судова колегія також звертає увагу на те, що положеннями вказаних статей не передбачається заборона здійснювати продаж нерухомого майна окремо від земельної ділянки, на якій воно розташоване».
• «Оскільки зазначений офісно-складський комплекс був придбаний окремо від земельної ділянки, на якій він розташований, у свідоцтві про реєстрацію права власності, виданому ТОВ «N» за результатами проведених електронних торгів у виконавчому провадженні №Х, відсутній кадастровий номер земельної ділянки. Вказане додатково свідчить про помилкове посилання скаржника на ст. 120 ЗК України як на підставу для набуття ним права власності на земельну ділянку, що була реалізована на спірному аукціоні».

Спочатку розберемо «відсилання» до істотних умов договору та зазначення кадастрового номера. Формально суди праві, адже ми пам'ятаємо, що свого часу Верховний Суд України, розглядаючи справу №6‑194цс14, зазначив: «Істотними умовами договору купівлі-продажу, за загальним правилом, є умови про предмет та ціну. Інші умови договору купівлі-продажу можуть набувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в інших правових нормах». Дійсно, відповідно до ч. 2 ст. 377 ЦК України та ч. 6 ст. 120 ЗК України, кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків). Як наслідок, на думку окремих суддів, у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) обов'язково повинен позначатися кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Водночас Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду наголошує на інших аспектах у подібних ситуаціях (постанова у справі №907/68/18 від 16.04.2019 р.). В цьому випадку Верховний Суд скасував постанову суду апеляційної інстанції, в якій було вказано, що у справі відсутні докази того, що туристичний комплекс був виставлений на продаж разом із земельною ділянкою, позивач не оскаржував результати торгів, в інформації про лоти не було даних про кадастровий номер земельної ділянки та її вартість не враховувалася у вартості лота, який придбав позивач, а отже, він придбав об'єкт нерухомості без земельної ділянки (подібність справ, на нашу думку, є очевидною — прим. авт.).

Отже, безпідставність цих аргументів Верховний Суд обґрунтував, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду у справі №910/18560/16, в якій було зазначено, що чинне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди. Такий перехід відбувається відповідно до законодавства, незалежно від волі особи — попереднього власника земельної ділянки. Принцип спільної юридичної долі нерухомого майна і земельної ділянки має на меті дотримання законних прав та інтересів власника нерухомого майна, а також забезпечення можливості реалізації ним відповідних правомочностей власника щодо володіння, користування та розпорядження цим майном.

Таким чином, ВС дійшов висновку, що право на земельну ділянку автоматично переходить до нового власника об'єкта нерухомості, розташованого на ній, навіть якщо він був придбаний на прилюдних торгах, а інформація про лот не містила даних про земельну ділянку та його вартість була визначена без врахування вартості земельної ділянки.

Тепер йдемо далі. Поговоримо про висновок суду стосовно необґрунтованості твердження щодо наявності підстав для застосування положень ст. 120 ЗК України та ст. 377 Цивільного кодексу України. Вочевидь, Північний апеляційний господарський суд у постанові від 29.01.2020 р. не взяв до уваги наявну судову практику, яка підтверджує існування єдиного принципу цілісності земельної ділянки та розташованого на ній об'єкта нерухомості, а саме рішення Першотравневого районного суду м. Чернівці від 29.05.2015 р. у справі №725/2392/15‑ц (номер провадження 2/725/489/15), ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25.11.2015 р. №6‑27 057ск15, рішення Господарського суду м. Києва від 23.02.2017 р. у справі №910/10339/16, рішення Маньківського районного суду Черкаської області від 18.10.2017 р. у справі №701/949/17‑ц, рішення Господарського суду Київської області від 27.12.2016 р. у справі №911/3489/16, постанову Вищого господарського суду України від 06.04.2010 р. у справі №6/147‑09, рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 09.07.2009 р. у справі №2‑1366/09, рішення Довгинцівського районного суду м. Кривого Рогу від 18.11.2008 р. у справі №2‑3045/2008, рішення Барського районного суду Вінницької області від 18.06.2015 р. у справі №125/1182/15‑ц тощо.

Нарешті, ми не дуже розуміємо, на підставі чого суд дійшов висновку про різність правових станів об'єктів нерухомості та земельних ділянок, на яких вони розташовані. Ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом (зокрема, з правочинів). Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Водночас підстави та порядок переходу права на земельну ділянку при переході права власності на розташований на ній житловий будинок, будівлю або споруду визначаються ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, де чітко закріплено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018 р. (п. 7.40) у справі №910/18560/16 наголосила на імперативному характері цього законодавчого припису. При цьому перехід права на таку земельну ділянку відбувається відповідно до прямого припису закону, незалежно від волі особи — попереднього власника земельної ділянки (п. 7.42 цієї ж постанови Великої Палати Верховного Суду).

Враховуючи, що перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю у набувача об'єкта нерухомості, можливість реалізації ним таких прав не може залежати від того, чи додержувався попередній власник земельної ділянки порядку припинення прав на земельну ділянку. Адже юридичною підставою для такого переходу виступає закон, договір, рішення суду, інші обставини, що мають юридичне значення (Суд у цьому висновку враховує mutatis mutandis висновки, викладені в п. 8.11 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 р. у справі №910/18560/16).

Врешті-решт, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній будинку, споруди, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під таким будинком і спорудою після їх набуття (п. 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.12.2018 р. у справі №713/1817/16‑ц).

Текс статті взято з https://yur-gazeta.com/publications/practice/neruhomist-ta-budivnictvo/sudova-matematika-chomu-dorivnyue-zemlya-minus-neruhomist.html