Как индивидуальному предпринимателю взять ипотеку

Если вы занимаетесь бизнесом с налоговым статусом ИП, получить ипотечный кредит будет чуть сложнее, чем обычному физическому лицу. Главная проблема в процессе — доказать банку вашу платежеспособность и надежность как заемщика. Разбираемся со всем и нюансами.

Что такое ипотека для ИП

Де-юре разницы между получением ипотечного кредита физическим лицом и индивидуальным предпринимателем нет. Правила такие же — человек берет кредит в банке на покупку квартиры, а жилье попадает в залог банку до тех пор, пока кредит не погасят.

Де-факто ситуация отличается. Предпринимателю сложнее взять ипотеку, потому что банки, хоть и декларируют доступность таких кредитов для всех, на деле считают ИП менее надежными заемщиками.

С точки зрения банка сложно понять, насколько ИП будет стабильно зарабатывать, какой конкретно у него будет будущий доход. Есть риски — бизнес ИП может быть убыточным или нестабильным, и потому он не сможет погашать кредит вовремя. Даже если предприниматель резко разбогатеет и досрочно погасит ипотеку — для банка это тоже потеря дохода.

Поэтому условия ипотеки для ИП обычно отличаются от аналогичного займа для физлиц — процентная ставка будет выше, потребуется больше первоначального взноса. Иногда бывают и дополнительные требования — например, банк может предложить выдать ипотеку под залог другого имущества, или попросит привлечь созаемщиков. Некоторые банки и вовсе не дают ипотечных кредитов ИП.

Это не значит, что индивидуальный предприниматель не сможет взять ипотеку — все реально, ИП тоже кредитуют. Но понадобится чуть больше документов и, возможно, ставка будет на 1–2% больше.

Разделяйте ипотеку для ИП и коммерческую ипотеку

Не путайте два разных термина:

Ипотека для ИП — это обычная ипотека, по которой приобретается квартира или апартаменты, но заемщик выступает не просто как физлицо, а как индивидуальный предприниматель. Если отдельно не указано иное, то действуют все программы поддержки жилищного кредитования.
Коммерческая ипотека — обычно так называют кредит, которые банк выдает предпринимателю на покупку нежилых помещений, предназначенных для коммерческих действий. Например, с помощью такой программы можно купить офис, гостиницу, склад или помещение под магазин. Название зависит от маркетинговой политики банка — просто «коммерческая ипотека», «бизнес-ипотека» или «ипотека на коммерческие помещения».

Обе ипотеки являются кредитом на покупку помещения, только в первом случае это жилье, а во втором — площади под бизнес. Но при этом покупая коммерческое помещение, рассчитывать на льготные жилищные программы предприниматель не сможет.

Каким предпринимателям дают ипотеку

Есть несколько базовых требований, которые предъявляют банки ко всем заемщикам. Если вы не совпадаете по каким-то признакам, это не значит, что ипотеку точно не дадут. Но, скорее всего, придется попробовать подать документы сразу в несколько банков, чтобы повысить вероятность одобрения заявки.

Гражданство. Вы должны быть гражданином Российской Федерации. Будет полезна и постоянная регистрация в том регионе, где вы планируете взять ипотеку.

Возраст. Для банка важно, чтобы вы находились в трудоспособном возрасте весь период выплаты ипотеки. Минимальный показатель — 18–21 год. Для мужчин младше 27 лет придется предоставить военный билет с отметкой о прохождении службы или решением комиссии о непригодности к ней.

Если вы еще не служили и военного билета нет, шансы получить кредит становятся меньше — банки неохотно выдают жилищный кредит тому, кто может уехать служить на год и потеряет источник дохода.

Еще нужно обращать внимание на возраст, в котором вы будете на момент окончания выплат. Например, если сейчас человеку 60–65 лет, то банк скорее всего откажет в выдаче кредита на 30 лет — слишком велика вероятность, что заемщик не сможет выплачивать займ стабильно до 90–95 лет.

Сейчас банки выдают ипотеку и пенсионерам. Но обычно рассчитывают так, чтобы возраст на момент полного погашения кредиты был не больше 70 лет.

Срок статуса ИП. Тем, кто только зарегистрировал статус индивидуального предпринимателя в налоговой, ипотеку скорее всего не дадут. Минимальный срок ведения бизнеса, как правило, составляет 6–12 месяцев. Это значит не просто сохранение статуса на такой срок, но и ведение бизнеса с получением дохода.

Отсутствие задолженностей. Требование подходит для любых заемщиков — если вы хотите взять ипотеку, у вас не должно быть просроченных долгов по кредиту. Еще важно вовремя платить налоги и обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд соцстрахования.

Кредитная история. Банки, как правило, проверяют не просто наличие долгов и просрочек, но и в целом кредитную историю. Узнать, что о вас думают кредитные учреждения, можно с помощью «Госуслуг».

В истории должна быть собраны сведения обо всех кредитах, которые вы когда-то платили. Банкам доступны данные и о просрочках, даже если вы их уже погасили.

Хорошая кредитная история, которая повысит вероятность выдачи вам ипотеки — это несколько займов, которые вы погасили вовремя. Плохая — кредиты с просрочками, пусть и уже закрытые. Еще хуже — наличие судебных решений по просроченным кредитам.

Плохую кредитную историю можно исправить — взять несколько небольших займов и погасить их вовремя.

Доход. Чтобы банк выдал ипотеку, как правило, ежемесячный платеж по ней не должен превышать 30–45% от вашего дохода. Причем в доходе учитывается и другая кредитная нагрузка. Например, получаете в месяц 100 тысяч рублей, но платите за потребительский кредит 20 тысяч. Доходом будет считаться 80 тысяч.

Перед тем, как заполнять заявление на ипотеку в конкретном банке, уточните требования к заемщику-ИП. Обычно банки максимально подробно описывают, кому они готовы дать кредит. Если не совпадаете по какому-то требованию, обратитесь к ипотечному менеджеру в банке, спросите, есть ли смысл тратить время на заполнение заявки.

Как подтвердить доход в банке

Чтобы взять ипотеку, индивидуальный предприниматель не может просто прийти в банк и сказать — хочу кредит, у меня такой-то доход. Ваши заработки нужно подтвердить.

Способ подтверждения зависит от системы налогообложения. Например. ИП на УСН «Доходы минус расходы» могут предоставить в банк декларацию с реальными доходами, которую обычно сдают в налоговую. Те, кто использует налоговые режимы без декларации, например, патентную систему, могут предоставить в банк выписки со счетов, договоры с клиентами, лицензии на работу.

Конкретный список документов зависит от банка. Спросите в учреждении у ипотечного менеджера, какие нужны документы для вашей системы налогообложения.

Еще пригодится наличие расчетного счета в том же банке, где вы хотите взять ипотеку. Сотрудники кредитного учреждения смогут сразу проверить движение всех средств — то есть поймут, как часто и как много денег вам приходит, на что вы их тратите.

ИП может взять ипотеку «по двум документам»

Есть исключение из правила обязательного подтверждения дохода. У банков есть программы выдачи ипотеки по двум документам, без подтверждений заработка. Например, приходите в отделение с паспортом и СНИЛС, пишите заявление на выдачу и этого достаточно.

В таких программах обычно выше процентная ставка, требуется большой первоначальный взнос, а срок кредита составляет 10–15 лет. Это не так выгодно, как программы с подтверждением дохода. Но это решение в случае, если дохода у вас нет или вы не можете предоставить в банк документы-подтверждения.

Обратите внимание — в таких программах вы можете не сообщать банку, что являетесь ИП. Например, написать в заявлении, что вы просто безработный. Получается, вы выступаете как обычное физическое лицо, а не предприниматель. Это не запрещено.

Но все же лучше сообщить банку о статусе — есть риск, что служба безопасности уточнит данные о вас, например. в налоговой инспекции и пенсионном фонде. И утаивание информацию о том, что являетесь предпринимателем, повышает риск отказа в ипотеке.

Какие документы понадобятся для обычной ипотеки для ИП

Если речь идет про стандартную ипотеку для ИП, а не ипотеку «По двум документам» или коммерческую ипотеку, то вам нужно собрать такой пакет документов:

паспорт;
свидетельство о регистрации ИП (или выписку из ЕГРИП);
документы, подтверждающие доход — декларации за прошедший период, отчет о доходах и расходах, выписки со счетов;
если ИП заключает с супругом брачный договор, его тоже стоит предоставить.

Еще нужно заполнить заявление на выдачу ипотеки. Форма у каждого банка своя, ну найти шаблон на сайте банка или запросить у менеджера кредитного учреждения.

Дополнительно, по запросу менеджера, могут потребоваться:

лицензии и сертификаты на ведение деятельности, если такие нужны в вашей отрасли;
выписки с других счетов, в том числе валютных;
документы, подтверждающие наличие коммерческого имущества в собственности — например, если у вас магазин, вы можете показать выписку из ЕГРН на помещение.

Банк может попросить подробнее рассказать о бизнесе, например, заполнить анкету с экономическим обоснованием деятельности. В ней нужно рассказать о вашей сфере деятельности, количестве сотрудников, количестве постоянных клиентов и прогнозах по росту прибыли.

Как ИП купить квартиру в ипотеку

Процесс покупки практически ничем не отличается от процедуры для физических лиц:

1. Найдите подходящее жилье. Вам нужно точно знать, сколько денег будете запрашивать у банка.

2. Подайте предварительные заявки на ипотеку. Обращаться можно сразу в несколько банков — сможете сравнить условия и выбрать самое выгодное предложение. Дождитесь одобрения предварительной заявки — это может быть звонок или смс-ка из банка.

3. Соберите документы и предоставьте их банк. Какие конкретно документы понадобятся, зависит от банка и вида жилья — полный список уточняйте у менеджера банка.

Дождитесь одобрения — менеджер сообщит, что с документами все в порядке и в целом банк готов выдать вам деньги на покупку квартиры.

4. Оцените недвижимость. Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, банк попросит у вас отчет об оценке — это документ, подтверждающий рыночную стоимость покупаемого жилья. Делают такой отчет специализированные оценочные компании — в банке посоветуют список аккредитованных, или вы можете сравнить цену и выбрать эксперта для оценки сами. Для новостроек такой отчет обычно не нужен.

5. Дождитесь, пока банк одобрит ипотеку. Сотрудники кредитного учреждения проверяют документы, вашу кредитную историю, отчет об оценке на соответствие закона. Если всё в порядке, вам сообщат об окончательном одобрении кредита — обычно это происходит в течение 1–7 дней. Если что-то не так, банк откажет в выдаче ипотеки — тогда придется искать другое жилье.

6. Подпишите кредитный договор. В нем должна быть указана информация о сроках кредита, полной сумме, должен быть приложен график платежей с указанием ежемесячной выплаты. Проверьте, чтобы в договоре была информация о покупаемой недвижимости, ее адрес и описание параметров.

7. Оформите сделку. Подпишите договор на покупку квартиры — договор купли-продажи, если покупаете недвижимость на вторичном рынке, договор долевого участия, если приобретаете новостройку у застройщика, или договор переуступки, если покупаете жилье у дольщика. Подайте все документы, включая ипотечный договор, на регистрацию в МФЦ. Через 5–10 дней вам придет ответ, что сделка зарегистрирована.

Если нет, нужно разбираться в конкретных причинах — может быть, что-то не так с документами на квартиру или есть проблемы в ипотечном договоре. Если такое произошло, стоит обратиться к эксперту в недвижимости или к компетентному в таких вопросах юристу.

8. Застрахуйте квартиру. Чтобы банк перевел продавцу деньги, а ипотечный договор не был признан незаконным, нужно оформить страховку квартиры. Здесь есть нюансы.

Существует обязательное страхование — страхование имущества. Такой полис требует от покупателя недвижимости в ипотеку закон. Страховать жилье можно в любой страховой компании, не обязательно в той, которую рекомендует банк. Стоит, в зависимости от компании, около 0,5–1% от стоимости квартиры. Такое страхование нужно повторять ежегодно, пока вы выплачиваете ипотеку. Если не покупать полис, ипотечный договор могут расторгнуть, а с вас через суд банк может потребовать все сумму с процентами сразу. Или примет другие меры, в зависимости от того, что написано в вашем договоре.
Есть добровольное страхование жизни. Если сделать такой полис, то банк, как правило, снизит процентную ставку — обычно на 1 процентный пункт. Требовать такое страхование нельзя.
И бывает титульное страхование — страховка от утраты квартиры. Это тоже необязательная страховка, которую вы можете оформить по желанию.

9. Получите подтверждение собственности. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит вам, можно заказать в МФЦ выписку из ЕГРН. Там должно быть указано, что вы владеете жильем, но оно находится в залоге у банка по причине ипотечного кредита.

Еще можно позвонить продавцу и спросить, перевел ли ему банк деньги — кредитное учреждение обычно выплачивает всю сумму в течение 1–5 рабочих дней после того, как сделку зарегистрируют.

Кратко: как ИП оформить ипотеку

Обратитесь в несколько банков, уточните актуальные условия для предпринимателей. Они могут отличаться от условий для обычных физлиц. Убедитесь, что менеджер в банке понял, о какой конкретно программе вы говорите — об обычной ипотеке на жилье или о «бизнес-ипотеке» на коммерческие помещения.

Найдите подходящую недвижимость — или несколько вариантов. Вам нужно знать точную сумму, которую вы хотите запросить у банка.
Отправьте заявки на ипотеку. Вы можете обратиться в один банк или сделать попытки получить кредит в нескольких учреждения. Шаблоны заявок возьмите на сайте банка или у менеджеров. Заявки для ИП обычно отличаются от заявок для физических лиц. Дождитесь предварительного одобрения. Сравните предлагаемые банками условия.
Соберите нужный пакет документов — конкретный перечень уточняйте у менеджера. Подайте документы в выбранный банк — там, где условия выгоднее.
Если банк предварительно одобрил документы, вас попросят сделать оценку квартиры. Найдите оценочную компанию, получите от них отчет об оценке, передайте его в банк. После банк озвучит вам окончательное решение и условия, по которым вам готовы дать ипотеку.
Подпишите договора — сначала ипотечный, а затем договор купли-продажи, переуступки или долевого участия. Оформите сделку в МФЦ.

Если Ваши друзья, родственники, сослуживцы или знакомые столкнулись с проблемой покупки или продажи недвижимости и им нужна помощь профессионала, Вы всегда можете связаться со мной:

tel: +7910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
🔻
📝 Визитка для Вас и ваших друзей
https://mssg.me/vladimirlyadov
🔻
💻 Подписывайтесь на наш канал и обязательно приглашайте своих знакомых https://bit.ly/3cDziHq

👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов🤝❗