Что делать если не платят за аренду
Только лидеры в своей области могут делиться своим опытом, для того что бы двигать рынок вперёд.
В этот раз, для всех клиентов мы расскажем о договоре аренды (найма).
При этом постараемся учесть изменение законодательства и в частности Гражданский кодекс ДНР.
Какие меры надо принять для правильного взыскания задолженности.
Договор аренды это поименованная, двухсторонняя сделка. Для ответа на данный вопрос надо понимать когда был заключён договор и когда возникла просрочка (до 01.07.2020 - дата вступления в силу ГК ДНР). После этого возможно понять какое гражданское законодательство применять к спорным правоотношениям.
При этом надо понимать кто Арендатор - физическое лицо, ФЛП, юридическое лицо. Имеет значение и предмет аренды - помещение, земля, права, товарные знаки.... Также надо детально изучить договор аренды. В большинстве случаев в договоре указаны последствия неисполнения условий договора сторонами (штрафные санкции). Если таковые в договоре не указаны то применяется Гражданский кодекс и/или Хозяйственный кодекс.
С целью фиксации неоплаты аренды (нарушение договора) надо:
- направить счета (под подпись либо по почте заказным письмом с описью вложения)
- направить претензию
- подписать акт сверки
- письменно предложить расторгнуть договор аренды. (как минимум за 30 дней).
Как мера воздействия к арендатору может применяться
- "в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд."
После получения ответа либо после не получения ответа на претензию в течении 30 дней, Арендодатель имеет формальное право на обращение в суд
- для взыскания задолженности по договору аренды
- для расторжения договора аренды и взыскания задолженности
При обращении в суд надо учитывать срок исковой давности по взысканию задолженности - общий срок 3 года.
Статья 728 ГК ДНР. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не осуществляет капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами или договором осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора.
2. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 560 настоящего Кодекса.
3. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Для правильного расторжения договора и подготовки к судебному заседанию необходимо обратиться к юристам имеющим соответствующую квалификацию. Основываясь на нашей судебной практике по спорам, связанным с арендой нежилых помещений, рекомендуем обратить особое внимание на правильность именно первых шагов в претензионно-исковой работе.
Разберём общий порядок действий арендодателя в случае просрочки исполнения обязательств арендатором.
Так, арендодателю необходимо подготовить документы, подтверждающие его право собственности (или владение) объектом аренды. Такими документами могут быть договор купли-продажи, дарения, также право может подтверждаться решением суда. Если арендодатель не собственник, то в распоряжении необходимо иметь оригинал договора аренды, ссуды, и т.п. Имея на руках правоустанавливающие документы арендодателю желательно получить подписанный акт сверки взаиморасчетов с арендатором должником. Следующим шагом является направление ценным письмом претензии, которая соответствует требованиям законодательства, арендатору.
