«52 Инвестора»: Сэм Зелл. Миллиардный риск и мудрые ставки, которые вывели его на вершину
«Пока вы не станете главным в стае, обстановка не поменяется»
Введение
Он был сыном польских беженцев, которые едва успели спастись от нацистской армии, и вырос в стране, где создал империю, изменившую ландшафт американской недвижимости.
Начав с малого — управления студенческим домом, он смог превратить свою страсть к недвижимости в многомиллиардное дело.
Сделки, которые он заключал, встали в ряд с величайшими в истории.
Кто он? Кто смог превратить рынок недвижимости в игру, в которой он всегда был на шаг впереди? Знакомьтесь, это Сэм Зелл.
Краткая биография
1941: Рождение в Чикаго в семье еврейских иммигрантов из Польши
Родившийся в 1941 году в Чикаго, Сэмюэл Зелл унаследовал от своих польских родителей, эмигрировавших в США в 1939 году, предпринимательскую жилку. Отец Зелла, успешно торговавший зерном на родине, после переезда в Америку занялся оптовой торговлей ювелирными изделиями, приобщая сына к основам бизнеса и инвестирования.
Еще в школьные годы Сэм Зелл проявил предпринимательскую жилку, организовав небольшой бизнес по перепродаже журнала Playboy. Закупая журнал в центре Чикаго за 50 центов, он реализовывал его одноклассникам в пригороде уже за $3. Этот опыт, как позже признавался Зелл, стал первым шагом на его пути к миллиардным состояниям, ведь суть его будущих бизнес-проектов сводилась к тому же – к приобретению активов по одной цене и их последующей продаже с существенной прибылью.
1960-е: Начало предпринимательской деятельности
Зелл управляет студенческими общежитиями, демонстрируя свой талант к недвижимости.
Окончив школу, Сэм Зелл поступил на юридический факультет Мичиганского университета. Параллельно с учебой он активно занимался предпринимательской деятельностью, управляя 15-квартирным домом в обмен на бесплатное проживание и питание, что позволило ему получить практический опыт в сфере недвижимости еще в студенческие годы.
Получив в 1966 году степень доктора юридических наук, Сэм Зелл быстро осознал, что его призвание не в юриспруденции, а в сфере недвижимости. Проработав юристом всего неделю, он полностью посвятил себя девелопменту. Еще во время учебы в университете, совместно с партнером Робертом Лури, Зелл активно инвестировал в недвижимость, управляя портфелем, включающим более 4 тысяч квартир, и лично владея около 200 из них. Этот бизнес принес молодым предпринимателям первые $150 тысяч.
«Ключ моего успеха не в том, что я обращаю внимание на радужные перспективы того или иного проекта. Ключ моего успеха в том, что я всегда в первую очередь оцениваю, на сколько процентов не реализован текущий потенциал»
1970-е: Создание Equity Group Investments
Компания быстро растет, скупая заложенную недвижимость и превращая ее в прибыльные активы. Зелл становится известен как «король недвижимости».
В 1968 году Сэм Зелл учредил инвестиционную компанию Equity Group Investments, положив начало новой эры в сфере недвижимости. Впоследствии, на базе этой корпорации были созданы такие гиганты рынка, как Equity Residential (лидер по количеству жилых объектов в США), Equity Office Properties Trust (крупнейший владелец офисных зданий в стране) и Equity Lifestyle Properties, специализирующаяся на коммерческой недвижимости и курортных объектах.
Нестабильность рынка недвижимости конца 60-х – начала 70-х годов, кульминацией которой стал кризис 1973 года, предоставила Зеллу и Лури уникальную возможность. Массовые дефолты по кредитам на коммерческую недвижимость и отказ застройщиков от проектов позволили им приобрести качественные объекты по значительно сниженным ценам. К концу кризиса партнеры сформировали обширный портфель, включающий жилые, офисные и торговые здания. Инновационный подход Зелла к управлению недвижимостью – сдача в аренду для погашения долгов – позволил не только преодолеть кризис, но и значительно увеличить стоимость активов. Долгосрочная стратегия инвесторов оказалась успешной: цены на недвижимость восстановились и превысили докризисный уровень.
В статье для New York University Review Сэм Зелл образно охарактеризовал свою инвестиционную стратегию в сфере недвижимости как «танец на костях ошибок других людей», что впоследствии стало его своеобразным брендом и его стали называть «танцор на костях».
1980-е: Агрессивная экспансия Equity Office Properties
Компания становится одним из крупнейших владельцев офисных зданий в США.
Не ограничиваясь исключительно недвижимостью, Зелл и Лури активно диверсифицировали свой бизнес-портфель в 1980-х годах. Они приобретали компании из различных отраслей, включая железнодорожные перевозки, контейнерный лизинг, круизную индустрию, агрохимию и промышленное производство. При этом они придерживались своей проверенной стратегии: инвестировали в компании на грани банкротства, видя в них потенциал для роста. Одновременно Зелл активно использовал возможности налогового законодательства для оптимизации налоговой нагрузки, не нарушая при этом закон.
1990-е: Диверсификация бизнеса
Зелл инвестирует в различные секторы экономики, включая СМИ и производство энергии.
К концу 1980-х годов более половины активов Equity Group Investments приходилось на долю компаний, работающих в различных отраслях, помимо недвижимости. После кончины Роберта Лури в 1990-х годах, Сэм Зелл продолжил развивать бизнес самостоятельно. В 1993 году компания провела успешное IPO на Нью-Йоркской фондовой бирже, оценив свою капитализацию в 800 миллионов долларов. К 2013 году рыночная стоимость Equity Group Investments превысила отметку в 30 миллиардов долларов.
2000-2010-е: Продажа Equity Office Properties за рекордную сумму
Зелл продолжает инвестировать в недвижимость через другие компании.
Продажа компании Equity Office, входившей в портфель активов Зелла, инвестиционной корпорации Blackstone Group в 2006 году за 36 миллиардов долларов стала рекордной сделкой с использованием заемных средств на тот момент.
Несмотря на многочисленные успехи, инвестиционная деятельность Сэма Зелла не была безоблачной. Приобретение медиагруппы Tribune Media в 2007 году за 315 миллионов долларов стало для него серьезным испытанием. На фоне глобального финансового кризиса компания столкнулась с резким падением доходов и ростом задолженности до 13 миллиардов долларов. Публичная критика в адрес Зелла и топ-менеджмента компании за неэффективное управление и неэтичное поведение усугубила ситуацию, и миллиардер даже столкнулся с обвинениями в мошенничестве.
В 2009 году, чтобы предотвратить полный крах медиаимперии, Зелл инициировал процедуру банкротства Tribune, продав бейсбольный клуб и часть акций компании за 900 миллионов долларов. В 2019 году, чтобы урегулировать обвинения в мошенничестве, он и другие бывшие руководители выплатили дополнительную компенсацию в размере 200 миллионов долларов. Несмотря на этот серьезный финансовый и репутационный удар, Зелл быстро восстановился и вернулся к привычной инвестиционной деятельности, вложив 1,5 миллиарда долларов в коммерческую недвижимость.
«Я сделал своё состояние, повернув направо, когда все остальные шли налево»
2023: Смерть Сэма Зелла
Скончался Сэмюэл Зелл, видный американский предприниматель и инвестор в сфере недвижимости. Как сообщает Associated Press, 81-летний магнат недвижимости из Чикаго ушел из жизни 18 мая.
Ключевые достижения
- Инновационные подходы к инвестициям в недвижимость: Зелл был одним из первых, кто начал использовать сложные финансовые инструменты для инвестирования в недвижимость, что сделало его пионером в этой области.
- Создание крупнейшей в США компании, владеющей офисными зданиями: Equity Office Properties под руководством Зелла стала одним из самых влиятельных игроков на рынке коммерческой недвижимости.
- Филантропическая деятельность: Зелл активно поддерживал различные благотворительные организации и проекты.
Три принципа «танцующего на костях»
Принцип 1: Инвестиции в проблемные активы
Зелл специализировался на приобретении компаний или активов, находящихся в сложной финансовой ситуации или имеющих негативную репутацию. Он искал недооцененные активы с потенциалом роста, которые другие инвесторы избегают. Этот подход позволял ему приобретать активы по более низкой цене и получать большую прибыль при их последующей перепродаже или реструктуризации.
Принцип 2: Потенциал роста
Важным критерием для Зелла являлись наличие у приобретаемого актива потенциала для роста. Он тщательно анализировал рынок, отрасль и сам актив, чтобы убедиться в наличии возможностей для увеличения его стоимости. Это может быть связано с улучшением операционной эффективности, расширением бизнеса, изменением рыночной конъюнктуры или другими факторами.
Принцип 3: Оптимизация налогообложения
Зелл активно использовал различные налоговые инструменты и схемы для минимизации налоговых платежей при осуществлении сделок. Он структурировал сделки таким образом, чтобы легально снизить налоговую нагрузку и увеличить свою прибыль. Этот подход позволял ему получать конкурентное преимущество и более выгодные условия сделок.
«Если точка входа достаточно дешева и привлекательна, мы, не колеблясь, принимаем решение»
Книга Сема Зелла
Название книги «Am I Being Too Subtle?: Straight Talk From a Business Rebel» можно перевести как «Я слишком хитер? Прямые ответы от бизнес-бунтаря».
Это отражает стиль Сэма Зелла, который в своей книге делится откровенными мыслями и подходами к бизнесу, не стесняясь выражать свое мнение и подходы, которые могут быть непривычными для традиционного мира бизнеса.
Вот несколько ключевых тем, которые он раскрывает в книге:
- Нестандартный подход к бизнесу — Зелл объясняет, как его философия предпринимательства основывается на принятии рисков, противостоянии общепринятым нормам и поиске возможностей в нестабильных или трудных ситуациях.
- Уроки из личного опыта — книга наполнена рассказами о реальных сделках, ошибках и успехах, которые помогли Зеллу стать одним из самых успешных инвесторов. Он подробно объясняет, как строились его стратегии и какие решения оказались наиболее важными.
- Риск и интуиция — Зелл рассматривает важность принятия рисков и как он использовал свою интуицию для успешных инвестиций. Он подчеркивает, что бизнес требует готовности к неопределенности и способности быстро адаптироваться.
- Прямолинейность и честность — в своей книге Зелл не стесняется высказывать острые мнения и делиться прямыми, порой жесткими, оценками. Он подчеркивает важность честности и открытости в бизнесе, а также того, как эти качества помогают достигать успеха.
- Философия «не следовать за толпой» — Зелл часто подчеркивает, что настоящий успех приходит к тем, кто готов идти против общего течения и принимать решения, которые другие считают слишком рискованными или нестандартными.
Сэм Зелл был не просто бизнесменом, он был новатором, который изменил облик рынка недвижимости в США. Его история служит вдохновением для многих предпринимателей по всему миру.