Рынок элитной недвижимости Москвы в 2020 году: тренды, цифры, пандемия

Российский рынок недвижимости всегда являлся важным маркером для оценки ситуации в стране в периоды экономического кризиса. Однако, премиальные сегменты Москвы и Московской области традиционно «держались особняком» от низших и средних ценовых категорий, не допуская резких падений цены и спроса. Это наблюдалось как в 2008, так и в 2014 кризисных годах.

Введенный в связи с пандемией COVID-19 локдаун на время изменил этот тренд. По данным агентства Savills, в апреле 2020 года спрос на первичный элитный рынок Москвы сократился сразу в два раза, хотя изначальные прогнозы были еще хуже. В сравнении с ситуацией на рынке элитного жилья Европы и Китая, где спрос упал практически до нуля, московские показатели являлись скорее положительным признаком.

Новый дом, не выходя из старого

Одним из логичных нововведений на рынке стало внедрение полного цикла продажи объектов бесконтактным способом: от показа лотов в онлайн-формате с эффектом полного погружения до оформления документов и передачи ключей. Например, таким образом были организованы продажи в клубном доме «Кутузовский,12» от Capital Group. По словам директора по продажам CG Оксаны Дивеевой, для обозначения использующих такой способ покупателей, на рынке сформировался новый термин – «карантинные клиенты».

Примечательно, что «Кутузовский, 12» стал первым подобным проектом на одноименном проспекте за последние 10 лет. Прогнозируется, что ранее популярные у девелоперов локации, окружающие Кутузовский проспект, могут вновь стать объектом притяжения для новых проектов элитного сегмента. Строительство Северного дублера Кутузовского, планируемое к завершению в 2023 году, помимо разгрузки самого проспекта, улучшит транспортную связность экономически активных зон центра Москвы (в первую очередь «Большого Сити») с пригородными районами, на территории которых сосредоточена большая часть элитного загородного жилья Московского региона. Окружение Кутузовского проспекта, особенно за ТТК (где остались свободные участки и активным ходом идет реновация), может стать для состоятельных покупателей удобным «хабом» между районами своей деловой активности в центре Москвы и загородной жизнью за ее пределами.

Пока все дома

Введенный весной 2020 года жесткий локдаун заставил потенциальных владельцев элитного жилья пересмотреть свое отношение к приобретаемой недвижимости. Таким покупателям стало важно получить комфортные условия для полноценной дистанционной работы и отдыха, не выходя при этом за пределы квартиры или жилого комплекса.

Большим спросом стали пользоваться ЖК с зонами для занятий спорта, отдыха и современными внутренними приватными территориями. За последние несколько лет в объектах премиум-сегмента с первых этажей практически полностью ушли коммерческие площади, в связи с этим появилась возможность обустройства небольшого огороженного личного участка во внутреннем дворе.

Квартиры с террасами стали в прошедшем году уникальным продуктом с повышенным спросом. По словам директора по ценообразованию и аналитике «Интеко» Полины Балашовой, наценка на данные объекты составила, в зависимости от других характеристик лота, от 20 до 40%.

В период пандемии также стал более заметным для рынка новый для России формат жилья – мезонаты. Это двух- или трехуровневые квартиры с собственной входной группой и небольшим прилегающим участком. О приходе такого формата недвижимости еще до пандемии заявляли при презентации проекта «The Residences at Mandarin Oriental», одного из знаковых жилых проектов Москвы последних лет. Помимо уникальной близости к Кремлю и видовым характеристикам, это первый в России комплекс под управлением мирового отельного оператора Mandarin Oriental, предлагающего клиентам сервис обслуживания высочайшего класса.

Загородом

Рынок загородной недвижимости в 2020 году объяснимо привлек к себе большое внимание. Проживание в собственном доме в период локдауна решало большинство проблем, появившихся у городских жителей из-за нахождения взаперти.

Однако, загородный элитный рынок московского региона за год просел на 18%, столкнувшись с проблемой «актуальности имеющегося предложения». Большое количество экспонируемых объектов на вторичном рынке не отвечают современным требованиям покупателей. Реализованные в 90-х и 00-х гг. объекты для многих стали пригодными для временной аренды лишь на период локдауна, своеобразным «пробником» возможной загородной жизни в будущем, но приобретать такие объекты многие посчитали неразумным. Потенциальных покупателей больше интересуют участки без застройки, однако в классических премиальных локациях их практически не осталось, поэтому в дополнение к Рублево-Успенскому шоссе и Новой Риге в ближайшие годы могут появляться новые направления, отражающие особый статус владельца недвижимости.

Примечательно, что и первичный рынок загородной недвижимости Московской области страдает от снижения предложения. Новые проекты поселков с коттеджами и таунхаусами элитного сегмента не выходили на рынок уже более 3,5 лет. Основное предложение сосредоточено на давно экспонируемых объектах в уже введенных поселках, имеющих очевидные недостатки для потенциальных покупателей, а также единичных частных лотах.

Вне пандемии

Некоторые из других трендов, проявившихся в 2020 году, стали лишь логическим продолжением происходящих до пандемии процессов.

Покупателями элитной недвижимости все чаще становятся представители более молодого поколения «миллениалов», имеющих свой взгляд на порядок вещей, вне зависимости от финансового положения. Вместо «шубохранилищ» и винных комнат, итальянской мебели в стиле барокко и прочих атрибутов состоятельного человека прошлых поколений, в моду пришел хоть и дорогой по материалам, но все же минимализм или даже аскетизм. Продуманность и функциональность пространства жилых помещений, отказ от лишних площадей – именно то, что хочет видеть современный владелец элитной недвижимости.

По словам директора департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристины Томилиной, квартиры в премиальном сегменте существенно уменьшаются в своих размерах. Если раньше лоты с 3-я спальнями можно было увидеть в квартирах от 200м², то сейчас планировка в 3 спальни может быть уместна и на объектах в 140м².