Во что инвестирует Сэм Зелл?
Зелл считается создателем современного инвестиционного фонда недвижимости (REIT), и он и его команда создали одни из крупнейших в мире публичных фондов REITS.
К ним относятся Equity Residential (EQR), квартирный REIT с рыночной капитализацией почти 20,5 миллиардов долларов и Equity Commonwealth (EQC), офисный REIT с недвижимостью в США и рыночной капитализацией почти 3,32 миллиарда долларов по состоянию на октябрь 2020 года.
Ранняя жизнь и образование
Зелл родился в 1941 году и вырос в еврейской семье в Чикаго. Его родители эмигрировали в Соединенные Штаты в 1939 году, незадолго до вторжения Германии в Польшу, а его отец занимался оптовой торговлей ювелирными изделиями. С самого раннего возраста Зелл интересовался миром бизнеса. В 1953 году, когда ему было 12 лет, он покупал копии Playboy оптом по два квартала каждый и перепродавал их по цене от 1,50 до 3 долларов. «До конца года я стал импортером журналов Playboy в пригород», – вспоминал Зелл на собрании Urban Land Institute в 2013 году, назвав этот опыт своим «первым уроком спроса и предложения».
Предпринимательский путь Зелла продолжался на протяжении его студенческих лет. Во время учебы в Мичиганском университете он и его друг Роберт Лурье управляли студенческими квартирами домовладельцев. В их первом концерте участвовали 15 домов. Но на самом деле они потратили много времени на покупку и улучшение проблемной собственности с целью либо продать ее, либо сдать в аренду студентам. К тому времени, когда он закончил учебу в 1966 году, Зелл управлял в общей сложности 4000 квартир и лично владел от 100 до 200 из них. Он продал свою долю в бизнесе по управлению недвижимостью Лурье, прежде чем вернуться в Чикаго.
Помимо недвижимости
После своего успеха в превращении проблемной собственности в ценную, Зелл решил диверсифицировать свои вложения. К 80-м годам он начал покупать компании. Примечательно, что его инвестиционная стратегия осталась прежней.Как он описал это в интервью журналу LEADERS : «Я заработал состояние, повернув направо, когда все остальные уходили налево. В конце 80-х – начале 90-х годов я покупал офисные здания по 50 центов за доллар. Оглядываясь через плечо, чтобы увидеть, кто мой соперник, но никого не было. Я не мог не сомневаться, был ли я неправ. Страх и отвага очень тесно связаны».
Зелл сосредоточился на том, чтобы взять на себя управление провалившимися предприятиями, чтобы изменить их положение. С момента расширения инвестиционного портфеля Equity Group Зелл инвестировал в компании, которые работают в различных секторах, включая железнодорожный транспорт, лизинг контейнеров, пассажирские круизы, упаковку пластмасс, сельскохозяйственную химию и промышленное производство. В свое время он принадлежал контрольный пакет акций в компании Tribune, владелец в Chicago Tribune и Los Angeles Times. Покупка вызвала широкую критику, так как, сделав компанию частной, Зелл загрузил ее таким долгом, что она обанкротилась.
Зелл попал в новости в 2007 году после того, как он продал свой портфель из 573 офисных объектов, Equity Office REIT, компании Blackstone Group (BX), крупнейшему в мире управляющему альтернативными инвестициями, за 39 миллиардов долларов. В то время сделка была самой крупной сделкой по выкупу заемных средств в истории. В ретроспективе это также считалось проницательным шагом, поскольку это произошло незадолго до кризиса субстандартной ипотеки и последующего спада на рынке недвижимости.
Главный урок, который предприниматель извлек из кризиса, звучит так: ликвидность равнозначна стоимости. Это один из множества «сэмизмов» – Зелл не брезгует цитированием самого себя. 11 избранных фраз даже изданы специальным мини-буклетом, который миллиардер иногда раздает вместо визитки (Среди них такие: «Пока вы не станете главным в стае, обстановка не поменяется», «Мы страдаем из-за того, что знаем цифры» и любимое авторское «Не слишком ли я хитер?»).
Фонд Equity Residential вышел на Нью-Йоркскую биржу в 1993 году. Инвесторы оценили его в $800 млн. 20 лет спустя фонд – крупнейший в отрасли публичный игрок с капитализацией свыше $30 млрд. Зелл за все эти годы не продал ни одной акции.
Могильный танцор
В статье для New York University Review Сэм Зелл описал свою стратегию в сфере недвижимости как «танец на скелетах чужих ошибок». Эта линия принесла ему прозвище «Могильный танцор». Хотя его деятельность сделала его фигурой неоднозначной, он, несомненно, является одним из самых богатых предпринимателей в мире.
Медиапровал
На первый взгляд, сделка по покупке Tribune соответствовала всем классическим параметрам Зелла. Традиционные медиакомпании стремительно теряли позиции под натиском интернета, инвесторы все более настороженно относились к отрасли и предпочитали не вкладывать средства в стагнирующий сектор. Но качество актива при этом сомнений не вызывало: помимо крупных городских газет – неоднократных лауреатов Пулитцеровской премии, покупателю доставался еще и известный бейсбольный клуб. Выкуп акций The Tribune был организован по сложной схеме, при этом сделка по приобретению компании (с учетом долга актив стоил $13 млрд) не должна была вызвать вопросов у налоговиков. Но, зациклившись на фискальных манипуляциях и просчитавшись с темпами снижения выручки, Зелл упустил из виду важный аспект: в 2008 году случился обвал рекламного рынка – доходы прессы упали на 30%. «В наших действиях не было никакого злого умысла. Если бы все развивалось по плану, сделка получилась бы безупречной», – настаивает Зелл.
В 2009 году участвовавшие в сделке инвесторы обвинили миллиардера в мошенническом присвоении имущества Tribune. Из-за долгого процесса урегулирования претензий процедура банкротства самой компании затянулась. В начале 2012 года Зелл выплатил $32 млн почти 13 000 бывших и действующих сотрудников холдинга. К декабрю 2012 финансовое оздоровление Tribune завершилось. Однако уловки Зелла теперь преследуют реструктурированную компанию. Налоговое управление США предъявило к Tribune требования о доплате $245 млн за продажу в 2008 году нью-йоркского издания Newsday. Продолжается аудит сделки по продаже бейсбольного клуба Chicago Cubs бизнесмену Джо Рикетсу в 2009 году. Сумма санкции налоговиков может составить $225 млн.
«За три года рецессии не менее 14 американских печатных СМИ прошли процедуру банкротства, но случай Tribune уникален в силу масштаба компании и сопутствующих обстоятельств, — говорит аналитик Newonomics Кен Доктор. — Зелл думал, что покупает актив «на дне» рынка, но просчитался, да еще и потерял чужие деньги. Сделка навсегда останется одним из самых вопиющих примеров финансовых провалов в медиа той эпохи».
После скандала с Tribune миллиардер предпочел сосредоточиться на том, в чем разбирается лучше всего, — девелопменте. Помимо мегасделки с Archstone, Зелл потратил $1,5 млрд на коммерческую недвижимость. Он купил за $95 млн люксовый отель Elysian в Чикаго (на 35% дешевле себестоимости строительства) и еще столько же заплатил за апартаменты 200 South Wacker Drive (один только ремонт здания обошелся предыдущим владельцам втрое дороже). В Нью-Йорке фонд Зелла Equity Residential в альянсе с Toll Brothers, также хорошо сэкономив, занялся строительством небоскреба Sky Couture на пересечении 28-й улицы и Парк-авеню.
«Ключ моего успеха не в том, что я обращаю внимание на радужные перспективы того или иного проекта, — с улыбкой подытоживает Зелл. — Ключ моего успеха в том, что я всегда в первую очередь оцениваю, на сколько процентов не реализован текущий потенциал».
4 совета по инвестициям и бизнесу от Сэма Зелла
Сэм Зелл знаменит также своими афоризмами и высказываниями. Давайте познакомимся самыми популярными из них:
1. «Первое, что вам нужно понять, это то, как мало вы знаете». Лучшие инвесторы понимают, что чем больше они узнают, тем больше становится очевидным отсутствие у них знаний. Не преувеличивайте своей компетентности, так как проблемы возникают в жизни преимущественно из-за незнания того, что вы делаете.
2. «Когда все пойдут направо, посмотрите налево». Сэм Зелл выражает точку зрения, что, не будучи противоположным в некоторых случаях невозможно превзойти рынок. Вы просто не можете следовать за толпой и победить толпу. Быть противоположным самому себе, конечно, неразумно. Сэм Зелл говорит, что вы должны «смотреть» налево, что не обязательно означает, что вы должны «идти» налево. Но иногда этот взгляд влево даст вам достаточно уверенности, чтобы сделать противоположные ставки, так как вы увидите, что шансы существенно в вашу пользу.
3. «Послушайте, бизнес – это просто. Если вы в небольшом минусе и большом плюсе, действуйте! Если вы в большом минусе и маленьком плюсе, уходите!» Это утверждение полностью о ценности поиска позитивной опциональности. Время от времени, если вы усердно ищете возможности, то обнаружите неверно оцененную ставку в пределах вашего круга компетенции с относительно ограниченным минусом и огромным потенциалом роста. В таких случаях разумно делать агрессивные ставки, так как это позволяет получить положительный результат.
4. «Я говорю своим людям: рисковать – это здорово. Вам должны платить, чтобы вы рисковали. Соотношение риска и доходности, вероятно, является наиболее важным фактором, определяющим успех инвестора.» Измерение и оценка коэффициента вознаграждения за риск – это самая большая проблема безопасности, которая есть у каждого инвестора. Получение платы за любой риск, который вы принимаете, является ключевой частью контроля риска.
Сэм Зелл сейчас
Несмотря на почтенный возраст, он продолжает активно инвестировать по всему миру в недвижимость и другие перспективные отрасли. Для начинающих инвесторов его жизненный путь и стратегия должны быть интересны своей непредсказуемостью и отсутствием страха поступить вопреки существующим трендам. Поступайте, не так как все, и вы сможете стать такими же богатыми как Сэм Зелл.
• Как продать ипотечную квартиру?
• Как сэкономить на кредите? Рефинансирование.
• 10 рабочих способов улучшить кредитную историю.
• Хочу еще больше кэшбека на всё!