Земля была в два раза дешевле. ПЗСП пытается возвести шестиэтажный дом в историческом центре Перми, хотя участок покупался с ограничением в три этажа

АО ПЗСП объявило о строительстве на участке по ул. Максима Горького, 10 жилой дом на 34 квартиры. По словам гендиректора ПЗСП Евгения Демкина, дом будет претендовать если не на люкс, то на премиум-класс.

Компания, принадлежащая родственникам мэра города Алексея Демкина, заявляет о своих планах так, как будто они — дело решенное. Между тем, земельный участок, на котором планируется строительство, находится в границах объекта культурного наследия регионального значения – достопримечательного места «Губернский центр». Для этой территории с целью сохранения её объемно-пространственных характеристик установлено ограничение высотности застройки.

В частности, для земельного участка, о котором идет речь, предельная максимальная высота составляет 10,5 метров, то есть порядка 3 этажей. Этот параметр не позволяет построить элитный дом на 34 квартиры при общей площади участка 1,3 тыс кв метров, как об этом объявлено.

То есть для реализации планов ПЗСП требуется изменение предельной высотности. Причем, поскольку речь идет об охраняемой территории, оно возможно только по усложненной процедуре: при условии прохождения историко-культурной экспертизы и при согласии инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края.

Соответствующая проектная документация уже подана застройщиком в инспекцию. Проект, разработанный в интересах ПЗСП, предлагает увеличить разрешенную высотность в два раза - до 22 метров. Его разработкой занималось ООО «Архитектурно-проектная мастерская «Решение» — организация, с поста гендиректора которого Елена Гонцова в 2021 году перешла на должность и.о. заместителя главы администрации Перми, начальника департамента земельных отношений.

Решение об изменении высотности инспекцией не принято, 5 декабря завершилось общественное обсуждение проекта, представленного ПЗСП.

Сейчас по восточной стороне ул. Горького, где расположен и участок Горького, 10, стоят 1-2-этажные дома, построенные в конце 19 века. Сам этот участок тоже был занят историческим жилым зданием (бывшая усадьба Подкидкиной), но в в середине 2010- х гг. оно было снесено.

Авторы проекта считают, что увеличение высотности не повредит сохранности ОКН и обеспечит эффективное использование земельного участка.

Первый аргумент в пользу ПЗСП выглядит так: градостроительная среда квартала уже претерпела значительные изменения. Это, по мнению авторов проекта, может служить обоснованием для строительства еще одного здания с превышением установленной высотности. Авторы ссылаются, в частности, на здания по ул. Петропавловская 13, Петропавловская 13а, Советская 3, а также 5-9 этажные многоквартирные дома в западной части квартала, которые разрушают образ исторической среды.

“Фактически как образец градостроительного искусства конца 19-начала 20 вв. территория проектирования может рассматриваться лишь с точки зрения квартальной планировки и сохранившимися элементами застройки вдоль фасадной части улиц Петропавловская и Максима Горького. Усадебный принцип застройки нарушен как изменением границ владельческих участков, так и хаотичной застройкой внутриквартальных пространств. Не в полной мере обосновано рассматривать территорию проектирования и как целостный фрагмент застройки 19-20 вв., прежде всего потому, что в квартале 42 не соблюдаются основные планировочные характеристики, отнесенные к предмету охраны достопримечательного места”, - говорится в документе.

Второй аргумент, выдвинутый в проекте, касается уклона улицы Горького. Благодаря ей, планирующееся 22-метровое здание ПЗСП по абсолютной высоте будет не выше исторических зданий улицы.

По мнению авторов проекта, здание высотой 22 метра вместо установленных 10,5 метров обеспечит архитектурно-стилистическую и композиционную связь зданий разных периодов и стилей постройки, а также объемно-пространственное взаимодействие типов застройки достопримечательного места «Губернский центр».

Также проект по увеличению высотности для участка по Горького, 10 уже получил положительное заключение историко-культурной экспертизы. Этот документ подписан тремя экспертами, один из которых — Лев Перескоков, краевед, заместитель председателя Пермского краевого отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры.

Кроме попытки изменить установленные ограничения по охране культурного наследия эта ситуация вызывает вопросы с точки зрения обоснования стоимости земельного участка.

Участок, на котором компания планирует построить элитный дом, куплен на аукционе, который мэрия провела год назад, в декабре 2021 года. АО “СЗ ПЗСП” стало единственным участником торгов. Цена покупки - 12,6 млн рублей.

Эта цена рассчитана с учетом существующих сейчас ограничений высотности — исходя из того, какие объекты могут быть построены на земле с такими характеристиками.

Увеличение предельной высотности вдвое увеличивает стоимость участка, разница в цене вполне могла поступить в муниципальный бюджет, если бы процедуры по изменению зонирования были проверены до начала аукциона.

Это не первый случай, когда застройщик добивается снятия ограничений в части охраны объектов культурного наследия. Так для за застройки участка в долине реки Егошиха на Бульваре Гагарина потребовалось снять ограничения по высотности на стадии проектирования параметров зон охраны и изменить охраняемый исторический ландшафт отсыпкой строительным мусором.