Спрос на квартиры падает, а что с ценами? Как рынок недвижимости Перми реагирует на ужесточение условий госпрограмм, рост ипотечных ставок и другие “хорошие” новости весны 2024  

Вторичное жильё

— Рынок вторичного жилья очень зависит от ключевой ставки Центробанка, так как проценты на рыночные кредиты, в том числе на ипотечные, обычно не ниже этого показателя. Ключевая ставка у нас 16%, на последнем заседании ЦБ её не снизили. Эльвира Набиуллина обещает, что, возможно, снижение произойдет только во второй половине года. Но даже тогда, скорее всего, это не будет какое-то серьезное снижение на 4-5 %, максимум на 1-2%.

Таким образом, мы до конца года, как минимум, будем жить в условиях высокой ставки. Сейчас ипотека выдается в среднем под 17% и это неподъемный уровень для большинства людей.

Пример: если человек хочет купить квартиру по цене 3 млн рублей, (1-комнатная хрущевка, даже не в центре), то его ежемесячный платеж будет порядка 35 тысяч при сроке кредита 20 лет. А если, например, семья захочет купить трехкомнатную квартиру в старом фонде стоимостью около 4,5 млн, это значит, что их платеж  банку вырастет до 50 тыс в месяц. И это мы говорим о покупке самых бюджетных вариантов! Людей, готовых пойти на такие условия, очень и очень мало. Поэтому из-за недоступной ипотеки, количество покупателей вторичного жилья сократилось в разы И такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока ключевая ставка ЦБ не снизится.

Вторичку сейчас  в основном покупают те, у кого есть сбережения. Люди продают что-то, используют какие-то накопления, добавляют материнский капитал, у кого-то есть сертификат «Молодая семья»,  добавляют к своим сбережениям небольшую ипотеку. Но брать 80-85% стоимости жилья в кредит мало кто способен.

Рынок вторички реагирует на сложившуюся ситуацию. Цены на квартиры в так называемых стандартных домах — сталинки, хрущевки, брежневки, серая панель, 97 серия — всё, что строилось до 90 годов прошлого века —  начинают снижаться. Это не очень видно по ценникам на Авито, но мы, риелторы, видим это по ценам реальных сделок – тенденция именно такая.

Но в то же самое время, как дешевеют хрущёвки и брежневки, растут цены на ликвидные квартиры, прежде всего 1-комнатные в новых домах, построенных в последние 15 лет, с хорошей планировкой, в центре города. У нас в Перми таких квартир не много в принципе, на них есть спрос, и их покупают за наличные. В основном, это точечная застройка в центре города - Горького, 60, ул. Пермская, 8,10 и 30, ул. Ленина,10, ул. Островского, 29,30,60/1 и другие. В середине марта вокруг  таких объектов в центре поднялся настоящий ажиотаж, люди начали вкладывать деньги в недвижимость. Я думаю, в первую очередь это желание вложиться во что-то стоящее, чтобы инфляция не съела сбережения.

Меньшим спросом по сравнению с точечной застройкой пользуется жилье в больших типовых ЖК. Это относится и к ЖК «Гулливер», и к «Солдатской слободке», и к ЖК «Арсенал», и даже к “Солнечному городу”, который жители Перми традиционно очень любят.

Новостройки

— На рынке новостроек ситуация тоже достаточно неоднозначная,  рынок тоже просел – если на вторичке процентов на 30, то с новостройками процентов на 13-15 продаж стало меньше. При этом цены на квартиры в новостройках не падают, застройщики продолжают их поднимать – пусть не намного, но они растут.

Надо понимать, что все кредиты завязаны на ключевую ставку, которая растёт, поэтому, если стоимость кредита дорожает, то и цена жилья увеличивается. Застройщики не вкладывают 100% своих денег в проект, а тоже берут взаймы у банка. Деньги дольщиков сейчас использовать нельзя, они поступают на эскроу-счета, доступ к которым у застройщиков появляется только в тот момент, когда дом сдан.

С другой стороны, постепенно ужесточаются условия по ипотеке с господдержкой.

Да, там сравнительно низкая процентная ставка – 8%, но размер первоначального взноса увеличился. Еще осенью был он 15% от стоимости жилья, сейчас - 30%. И если ты покупаешь 1-комнатную в новостройке, а это около 5 млн руб, надо иметь первоначальный взнос 1,5 млн руб. - а это уже сбережения, которые есть не у каждого.

По семейной ипотеке тоже произошло изменение условий: с сентября 2023 года первоначальный взнос по ней составляет 20%, ставка 6%, но сейчас в правительстве идут обсуждения, что ставку 6%  надо сохранить только семьям с детьми младше 6 лет, а для семей с детьми старше 6 лет обсуждается ставка на уровне 12%. А вот льготную ипотеку под 8% правительство просто планирует прикрыть.

Кроме того, на первичном рынке жилья ситуация осложняется тем, что купить квартиру у определенного застройщика сейчас получится не с каждым банком, и в зависимости от того, с каким банком ты пришел покупать, стоимость жилья для покупателя будет разная.

Но не думаю, что спрос на новостройки сократится - скорее, напротив, увеличится, в связи с планируемым ужесточением условий, а также тем, что госпрограмма подходит к концу, она действует до 1 июля 2024 года.

Выводы по рынку квартир

— Таким образом, на вторичном рынке в Перми  в настоящий момент сложилась ситуация, когда предложение превышает спрос. Покупателей  “вторички” сейчас, условно говоря, раз в 10 меньше, чем продавцов. Как следствие - жилье стало намного сложнее продать.

Сильно увеличился срок экспозиции квартиры - срок, когда объявление находится на рекламных ресурсах от момента выставления до продажи. Полгода назад  срок экспозиции составлял в среднем около 60-100 дней, сейчас, по аналитике агентств недвижимости и рекламных агрегаторов, квартиры продаются в среднем за 4-6 месяцев. Стало много сложных сделок с цепочками, когда к тебе приходит покупатель, который продает что-то свое, а его покупатель тоже продает что-то свое, стало много сделок с обременениями и материнским капиталом, и вот это вот всё надо собрать воедино и провести сделку —  и это непростая работа даже для профессионалов рынка.

Стало намного больше отказов по ипотеке, а также случаев, когда покупателю сначала одобряют кредит, а затем, уже перед самой сделкой, заемщик получает отказ от банка.

Этот сложный рынок изменится только тогда, когда ключевая ставка пойдёт вниз. 12%  по ипотеке —  блокирующий уровень для среднестатистического покупателя. Когда ставка вернется к уровню 12% и ниже — ипотека снова оживёт, а вместе с ней и рынок недвижимости. А пока мы продолжаем жить и работать в ситуации сильного дисбаланса между количеством продавцов и покупателей. И именно поэтому сейчас покупатель — король на рынке, который диктует условия и цены, который может выбирать и торговаться, ну и, конечно,  мой совет тем, кто планирует купить и на это есть средства — этим нужно пользоваться.

Индивидуальное строительство

— На рынке земельных участков все вполне благополучно.  На земельные участки в населенных пунктах с назначением ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (для личного подсобного хозяйства) — спрос высокий. На этих участках можно построить дом, взяв ипотеку по госпрограмме, по низкой ставке.

Застройщики поняли это и сейчас очень активно осваивают большие участки земли, в основном это локации по  дороге на Усть-Качку, в районе Протасов, за Чусовским мостом – в районе деревни Гари, Бобков и другие. Там строят дороги, тянут коммуникации, сейчас для строителей частных домов это очень выгодный бизнес.

Земля за последний год ощутимо подорожала. Еще год назад можно было купить дом 100 кв.метров с участком 10 соток за 5-6 млн руб, а сейчас уже средняя стоимость таких объектов – 7-8 млн руб., а это в настоящий момент равно стоимости 3-комнатной квартиры в новостройке (7,5-8,5 млн. руб.). Но для многих людей свой дом всё равно интереснее, чем квартира, особенно если это семья с детьми, и поэтому спрос на индивидуальные дома, несмотря на цену, растет.

Бонус

— В 2024 году очень сильно подняли кадастровую стоимость объектов недвижимости. Если раньше, например, кадастровая стоимость могла составлять 50%-60% от реальной стоимости квартиры, то сейчас она  практически сравнялась с реальной стоимость. А из кадастровой стоимости у нас исчисляются налоги на недвижимость. И когда придет срок уплаты налогов, боюсь, очень многие сильно удивятся и расстроятся.