Ориентация на первичку. Как льготная ипотека разгоняет цены и может ли государство на это влиять?

Ипотека всегда являлась драйвером продаж на рынке недвижимости, но в 2023 году ее роль стала небывалой. По словам директора агентства недвижимости "Этажи-Сота" Дмитрия Ончурова, на август 2023 года, доля сделок с использованием ипотечных средств в продажах недвижимости достигла 69,7%, что является рекордным показателем.

А если говорить только о сегменте новостроек, то здесь абсолютное большинство сделок осуществляются с привлечением ипотеки. Директор Эстейт Групп Алексей Терентьев приводит цифру: 97%. При этом на рынке новостроек 90 % спроса закрывают программы с господдержкой. Ключевую роль играют семейная ипотека по ставке 6% годовых, льготная — по ставке 8% годовых, для IT-специалистов (начинается от 5% годовых).

Инвестиционная инфляция

Фактически, сейчас именно ипотека в значительной мере определяет динамику цен на рынке недвижимости. “Влияние льготных программ нельзя оценить однозначно, - говорит эксперт Banki.ru Инна Солдатенкова. - С одной стороны, за счет разницы в ставках они поддерживают сегмент новостроек, привлекая потребительский спрос туда, а, с другой, выступают одним из ключевых факторов удорожания первичного жилья за счет реализации инвестиционного спроса”.

Так совпало, что темпы роста цен с начала 2023 года на вторичную недвижимость и новостройки составили порядка 10%, продолжает генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина. Первичная недвижимость росла благодаря льготной ипотеке и инфляционным ожиданиям населения. Люди рассуждали примерно так: "Хоть цены и высокие, но ставка низкая. Куплю новостройку — это лучше, чем вкладывать деньги в депозиты под 4-5% годовых". Вторичная скорее следовала за динамикой первичной недвижимости, чем имела собственные причины для подорожания.

Крен в новостройки

Льготные госпрограммы ипотечного кредитования сейчас позволяют купить квартиру в новостройке, взяв кредит по ставке не более 8% годовых. Столь низкая цифра, в сравнении со стандартной ипотечной ставкой (около 14%) привела к тому, что сейчас ипотечное кредитование оказывает явное влияние на рынок новостроек, тогда как ее связь с рынком вторички фактически сошла нет, говорит Регина Давлетшина.

Как следствие сильной зависимости первичной недвижимости от ипотеки, на рынке отмечаются волны роста и спада спроса в зависимости от движения ключевой ставки. Ожидание ее очередного повышения в краткосрочном периоде вызвало реактивный спрос по ранее одобренным кредитам, вал сделок, очереди в МФЦ, завал документов в банках. Теперь, когда ожидания реализовались, произойдет спад спроса с последующим его восстановлением.

В целом же при повышении ключевой ставки Центробанка доступность жилья в новостройках при покупке по льготным программам остается на предыдущем уровне, говорит Дмитрий Ончуров. При этом привлекательность ипотеки на вторичном рынке резко падает. По этой причине, считает эксперт, произойдет перекос в направлении новостроек с ближайшим сроком ввода в эксплуатацию.

Это мнение поддерживает и Инна Солдатенкова: “Стандартные ипотечные программы позволяют купить в основном вторичное жилье, апартаменты, коммерческую недвижимость. В периоды низких ставок они стабильно поддерживали покупательский спрос, но в текущих реалиях начинает прослеживаться смещение интереса покупателей в первичный сегмент”.

В то же время в Banki.ru не ожидают существенного перекоса спроса на первичное жилье, поскольку в большинстве регионов его стоимость остается высокой и продолжает расти, в том числе из-за роста инфляции и удорожания проектного финансирования для застройщиков. Кроме того, заемщики, оформляющие ипотеку по рыночным программам, могут рассчитывать на ее рефинансирование в дальнейшем, из-за чего с их использованием сейчас могут по-прежнему приобретать менее выросшую в стоимости вторичную недвижимость.

Сезонное похолодание

Тем не менее, резкий рост объемов ипотеки, достигший на 1 сентября 30% в годовом исчислении, заставил власти предпринять меры для сдерживания рынка. Правительство повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15% до 20%.

По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, низкий первоначальный взнос приводит к разрыву цен на жилье на первичном и вторичном рынке. “Он до сих пор сохраняется на уровне около 40%, это является проблемой завышения стоимости залогов по ипотечным кредитам на первичном рынке со всеми вытекающими последствиями".

Кроме того ЦБ снизило на 0,5 процентного пункта размер субсидий банкам на финансирование такой ипотеки. Изменения коснутся льготной программы с господдержкой под 8%, семейной, IT-ипотеки и сельской.

Увеличение первоначального взноса оказало существенное влияние на рынок. Это сдерживает тех, кто ориентировался на первичку. Поэтому эксперты ожидают некоторого охлаждения спроса на жилье в четвертом квартале 2023 и первом квартале 2024 года.

“Сейчас задача государства - сократить расходы населения, перевести его в сберегательную модель. В том числе Центробанк говорит о длительных мерах сдерживания инфляции, которые продлятся до конца этого да и весь 2024 год”, - рассуждает Регина Давлетшина.

По мнению аналитиков ВТБ, объемы продаж новостроек могут снизиться на 10-15%. Потенциально компенсировать падение могут промо-активности от застройщиков за счет собственной рентабельности. Повышение ставок по льготным программам представляет основной операционный риск для застройщиков.

В Сбербанке ожидают снижения выдач ипотеки в четвертом квартале на фоне проводимой Центробанком политики по охлаждению рынка жилищных кредитов не менее чем на 30%. Предположительно, ипотека останется менее доступной и в первом квартале следующего года.

В то же время из-за того, что повышение ставок по льготным программам будет незначительным (в среднем до 0,5 процентного пункта) Инна Солдатенкова не ожидает существенной просадки спроса на них, поскольку разница в ставках по сравнению с рыночной ипотекой все равно будет ощутимой, что сохраняет их привлекательность.