Мы провели 4 эфира на радиопрограмме «Медиаметрикс» — «Недвижка в законе»:

• Обсудили ведомых продавцов с Олесей Бухтояровой;

• Само дело — с экс-представителем Лурье Владимиром Мнацакановым;

• Судебные аналогичные споры по недействительности и практику — с Василием Неделько;

• Эфир с Даном Гайнановым — по принудительному выселению и исполнению решения суда.

Подводим итоги в одном материале.

➡️ В иске Долиной о признании сделки недействительной отказано.

➡️ Решения первой, апелляционной и кассационной инстанций отменены.

➡️Суд оставил Лурье квартиру.

Требование Лурье о выселении Долиной, её дочери и внучки было направлено на новое рассмотрение в Московский городской суд

Суд удовлетворил требования о прекращении права пользования на жилое помещение и выселении из него.

ВС РФ применил норму п. 5 ст. 178 Гражданского кодекса: «Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учётом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон»

1. ВС указал, что нижестоящие суды не применили п. 3 ст. 178 ГК РФ.
   Заблуждение относительно мотивов сделки НЕ является достаточно существенным для признания сделки недействительной. То есть доказать надо не только заблуждение, но и подтвердить действительную волю и волеизъявление стороны.
2. В деле не было психолого-психиатрической экспертизы, представители Долиной отказались от её проведения. В материалах гражданского дела была приобщена экспертиза из уголовного дела, но ОНА не подменяет собой заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы, назначаемой в порядке гражданского судопроизводства, и не может подтверждать обстоятельства нахождения Долиной Л. А. в момент совершения оспариваемых ею сделок в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.
3. ВС применил п. 5 ст. 178 ГК РФ — суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учётом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
   Суд обосновал решение как раз статусом публичной личности, отметив, что она является педагогом, имеет ИП и на протяжении жизни заключает разные договоры, касающиеся творческой деятельности.
4. Лурье, в свою очередь, как покупатель, действовала добросовестно — данные факты подтверждают в том числе свидетели риелторских агентств и собранные документы: проверка подлинности паспорта, сведений о долгах у судебных приставов, долгах по налогам, участия в спорах в арбитражном суде, включения в реестр иностранных агентов.

Для юридического сообщества важны позиции и обзор решений в ВС РФ

Но без обзора судебной практики от ВС пока непонятно, как будут использовать суды дело, так как практика неоднозначна. Причём решения эти выносятся как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

В частности, Верховный суд не указал, что считать добросовестным поведением покупателя. В своем определении ВС сначала подробно описывает обстоятельства проведения сделки, а потом делает вывод:

«При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения Лурье П.А. при заключении оспариваемых сделок судами установлено не было».

Однако, на мой взгляд, из решений нижестоящих судов следовало, что покупка квартиры по цене ниже рыночной была признаком недобросовестного поведения Лурье.

По аналогичным делам покупка недвижимости по цене ниже рыночной является для судей основанием для признания непроявления должной осмотрительности покупателями.

До 2025 года суды строго защищали добросовестных покупателей. Если продавец действовал последовательно, а покупатель не знал о влиянии мошенников — сделку не признавали недействительной. Факт передачи денег преступникам после продажи не создавал порок воли на совершение самой сделки.

Сейчас практика меняется. Наличие справки о психическом здоровье продавца и заключения экспертизы больше не гарантируют защиту покупателя от возврата недвижимости обманутому продавцу.

Особенно строго суды стали относиться к риелторам и агентствам. Как профессиональные участники рынка они должны усомниться в воле продавца при срочности продажи или заниженной цене — даже если продавец объяснил это переездом.

Если в сделке продавцом является риелтор, агент, участники рынка то суд точно поставит под сомнение сделку при судебном разбирательстве.

Как быть готовым к сделке и не стать ещё одним пострадавшим от «Эффекта Долиной»? Для вас подготовили карточки с пошаговой инструкцией «Действия перед сделкой по купле-продаже недвижимости» в моём телеграмм-канале по ссылке: https://t.me/advokat_polikirzha/2635

За последние три года форум «Недвижка в законе» стал значимым и узнаваемым проектом в юридическом сообществе, объединив юристов, адвокатов, агентов, специалистов в сфере недвижимости, девелоперов и арбитражных управляющих. Проект развился от камерной конференции до масштабных региональных форумов с инновационными форматами и культурными элементами, охватывающих профессионалов со всей России.

Мы не просто организуем мероприятия — мы создаём профессиональную среду, в которой:

• формируется доверие через личный контакт;
• экспертность подтверждается делом, а не рекламой;
• каждый участник становится частью сообщества, а не просто слушателем.

Наше отличие — в том, что мы сами юристы-практики, а не ивент-менеджеры. Мы знаем реальную боль системы, работаем с кейсами и клиентами, ходим в суды и потому создаём честный, профессиональный диалог, в котором юридический маркетинг — это не реклама, а репутация.

Мы развиваем юридический маркетинг через прямое взаимодействие с профессиональной аудиторией. Сегодня это:

• классические конференции с практическими кейсами и живыми дискуссиями;
• бизнес-завтраки — камерный формат для обмена опытом и установления партнёрств;
• юридические дебаты — новый формат с вовлечением аудитории, дискуссиями и тремя раундами обсуждения;
• театрализованные конференции — сочетание истории и права в действии;
• выездные форумы в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и других городах.

На базе форума мы также предоставляем инструменты юридического продвижения:

• выступления в качестве спикера на наших мероприятиях;
• публикации статей в профессиональном канале и Telegram;
• участие в прямых эфирах — как видео, так и радио;
• представление реальных кейсов, раскрывающих экспертизу;
• доступ к профессиональному нетворкингу и коллаборациям.

Наши клиенты — это участники наших же мероприятий. Среди них:

• девелоперы и застройщики;
• агентства недвижимости;
• арбитражные управляющие;
• юристы и адвокаты по смежным направлениям.

Форум стал платформой для постоянного взаимодействия, обмена кейсами и юридического партнёрства. Мы не навязываем свои услуги — мы создаём пространство, где клиента не нужно убеждать. Он видит экспертизу вживую и делает осознанный выбор.

Ключевые особенности форума:

• брендинг и стилистика: узнаваемое название, визуальный стиль, оригинальные трейлеры к конференции (клипы с участием юридического сообщества), авторские подводки к выступлениям;
• форматная уникальность: конференции, театральные постановки, юридические дебаты, бизнес-завтраки, выездные мероприятия;
• география: Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, планы по расширению;
• интерактив: голосования, обратная связь, вовлечённость аудитории;
• рост охвата: от 70 до 300+ участников на каждом событии плюс онлайн-аудитория.

Результаты:

• более 10 мероприятий за 3 года;
• сформировано активное сообщество профессионалов;
• форум стал узнаваемым брендом среди юристов, девелоперов и экспертов рынка недвижимости.

Форум «Недвижка в законе» — это юридический маркетинг, построенный на ценности сообщества, реальной практике и профессиональной репутации. Мы продвигаем не услуги, а среду доверия, в которой клиент сам находит эксперта, которому готов доверять.

Ответим на поставленные вопросы

Почему юридический маркетинг работает только через практику и репутацию? 

Юридический маркетинг не про рекламу и упаковку. Он работает только тогда, когда за ним стоит реальная практика. В юриспруденции невозможно «продать образ». Клиенты выбирают опыт: суды, кейсы, принятые решения и ответственность за них. Поэтому для нас организаторов мероприятия — юристов важна

Практика, формирующая  репутацию. Репутация = доверие.

Я принципиально против пустой рекламы агентств и бюро. Выбор спикера для меня — это всегда вопрос экспертности: покажи кейсы и практику. Доверие возникает через выступления на профессиональной площадке — живой диалог, разбор реальных ситуаций, вопросы из зала. Без навязывания услуг и продающих презентаций.

Чем наш форум отличается от других?

Форум юристов-практиков объединяет пользу и вдохновение в одном событии. Практические доклады чередуются с театром, дебатами, музыкой и иммерсивными форматами — не отдельно, не «вечером», а внутри одной конференции. Это даёт глубину, вовлечённость и новое мышление.

Профессиональное сообщество как источник роста

• Для моей компании профессиональное сообщество — источник клиентов;
• Для участников форума — это партнёрства, рекомендации и рост.

Когда в центре практика и репутация, сообщество начинает работать само.

Готовим новое мероприятие в Москве — февраль 2026.

Мы погружаемся в правовую симфонию мира недвижимости, где юридическая виртуозность превращается в искусство, а знания становятся ключом к успеху в этой непростой, но захватывающей сфере.

Полезные и экспертные выступления спикеров мы разбавим живой музыкой фортепиано, балетом, выступлениями струнного и духового трио, классической атмосферой камерного зала.

Каждая тема — это отдельный музыкальный мотив, развивающийся по законам симфонии. Каждый юридический кейс — правовая мелодия со своими напряжениями, паузами, кульминациями.

Как всё начиналось

17 декабря 2022 года в Москве прошёл первый форум «Недвижка в законе». Его цель — объединить профессионалов в сфере недвижимости и создать специализированную площадку для обмена практическими кейсами и обсуждения изменений в законодательстве.

Форум собрал 70 участников офлайн, ещё 40 человек подключились онлайн. Мероприятие сразу получило высокую оценку аудитории за актуальность тем, предметность выступлений и дружелюбную атмосферу.

Рост интереса и расширение формата

10 февраля 2024 года состоялась вторая конференция в пространстве «Сфера» на Красном Октябре. Отличная площадка, вид на Храм Христа Спасителя, съемка интервью с гостями мероприятия. В этот раз участие приняли 140 офлайн-гостей и более 50 — онлайн. Форум сопровождался профессиональной организацией, живым нетворкингом, ярким трейлером в стилистике фильма «Бригада» и насыщенной деловой программой. Удивили организаторы спикеров роликами презентациями (подводки) к каждому выступлению.

Главный фокус мероприятия — полезный контент, практические кейсы и реальные решения для специалистов, работающих с недвижимостью.

«Недвижка в законе LITE»: регулярные бизнес-завтраки

С мая 2024 года начал работу дополнительный формат — ежемесячные бизнес-завтраки в отеле Mercure Arbat Москва. Эти встречи стали точкой притяжения для юристов, риелторов, экспертов и представителей агентств, заинтересованных в практическом обмене опытом.

Каждый участник может представить профессиональный кейс, обсудить правоприменительную практику и наладить полезные связи в неформальной обстановке. Завтраки проходят в конце каждого месяца — с 25 по 29 число. Камерный характер, а значит больше возможностей обсудить проблему, найти партнерства.

География расширяется: выездные конференции

По многочисленным просьбам участников, с осени 2024 года форум «Недвижка в законе» начал выходить за пределы Москвы. Первым городом расширения стала культурная столица — Санкт-Петербург, где 28 сентября 2024 года состоялась конференция «Недвижка в законе на Неве».

Мероприятие прошло в уникальном формате, объединившем деловую конференцию и театральную постановку, что позволило не только говорить о законе, но и увидеть его эволюцию в историческом контексте.

Живая театральная конференция включала инсценировки ключевых периодов развития законодательства в сфере недвижимости. Зрители выступали не просто слушателями, а активными участниками действия — формат сделал обсуждение юридических вопросов эмоционально насыщенным и глубоко вовлекающим.

Этот формат позволил по-новому взглянуть на историю права, увидеть закономерности и параллели, которые продолжают влиять на современную правоприменительную практику. Форум в Санкт-Петербурге стал важной вехой в развитии проекта — сочетание делового и культурного подхода позволило расширить аудиторию и сформировать новое восприятие профессиональных мероприятий.

Новый интерактивный формат: Юридические дебаты

15 февраля 2025 года форум вышел за рамки классических докладов и представил новый формат — юридические дебаты. Площадкой стал «Большевик Лофт» — современное пространство с насыщенной деловой инфраструктурой.

Юридические дебаты — это интеллектуальное противостояние, где участники отстаивают противоположные позиции без презентаций, в жёстком тайминге, у трибуны, под пристальным вниманием аудитории.

Формат дебатов вызвал живой отклик и стал одной из самых обсуждаемых частей форума, задав новую планку событий подобного уровня.

Выездной форум в Нижнем Новгороде: объединение форматов

28 сентября 2025 года «Недвижка в законе» прошла в Нижнем Новгороде. Выбор города был не случаен: историческое купеческое прошлое, архитектурное наследие и важное положение на рынке недвижимости сделали его идеальной точкой для расширения географии форума. Прекрасный, красивый город с слиянием двух рек.

Также организаторы ввели дополнительный день конференции «Культурная программа» с ужином в ресторане Пяткин.

Формат позволил задействовать участников в разных ролях — слушателей, комментаторов, оппонентов, экспертов — и придал форуму многослойную структуру.

Состав спикеров форума

Форум «Недвижка в законе» объединяет профессионалов юридического и девелоперского сообщества, представителей научных кругов и отраслевых практиков.

Что дальше?

Организаторы форума продолжают двигаться вперёд — в планах расширение географии, новые форматы, усиление регионального участия и углубление взаимодействия между юридическим, риелторским и девелоперским сообществами. Включение в программу мероприятий выступление государственного сектора и государственных служащих

Форум «Недвижка в законе» — это не просто конференция, а живой организм, который объединяет, обучает, вдохновляет и задаёт темп профессиональному развитию.

Сегодня это — новое дыхание в юридической и event-индустрии, где соединяются профессионализм, открытость, экспертиза и культура.

Пояснительная записка содержала необходимость внесения изменений в части освобождения должников — бюджетополучателей при неисполнении ими требований исполнительного документа неимущественного характера.

Но ко второму чтению редакция претерпела существенные изменения и отражены поправки также в части долевого строительства.

Почему так получилось?

Мы знаем про четыре моратория на взыскание неустойки — это те периоды, когда неустойка не начисляется и не взыскивается за просрочку передачи объекта долевого строительства:

• с 03.04.2020 по 31.12.2020
• с 29.03.2022 по 30.06.2023
• с 22.03.2024 по 31.12.2024
• с 01.01.2025 по 31.12.2025

При взыскании суды в резолютивной части прописывали приостановление исполнения решения суда до определённой даты.

С 01.01.2025 года действуют изменения 214-ФЗ — ограничение размера компенсации за недостатки отделки. Теперь максимальная выплата дольщику не может превышать 3% от цены квартиры по ДДУ.

Минстрой в своём разъяснении (<Письмо> Минстроя России от 28.03.2025 № 18103-НС/02 «О применении части 4 статьи 10 ФЗ № 214-ФЗ к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве») изложил следующую позицию по применению порога взыскания стоимости устранения недостатков в 3%:

«Важно не когда вы приняли квартиру, а когда вынесено судебное решение»

Поскольку, по мнению Минстроя, ссылаясь на пп. 3 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ (права и обязанности могут возникать из решений судов), по решению суда возникают новые права и обязанности по денежным требованиям.

И если это решение — уже в 2025 г., то ограничение 3% применяется всегда (даже если приёмка была в 2022, 2023 гг.).

На основе данного разъяснения сейчас работают все судьи, и практически ко всем отношениям применяют порог ограничения, вне зависимости от даты подписания акта приёма-передачи и фиксации недостатков в объекте долевого строительства.

Участникам долевого строительства, несмотря на меры государственной поддержки застройщиков, на протяжении мораторных норм удавалось взыскивать компенсацию в соответствии с Законом «Об исполнительном производстве». Решение выносилось, подавалось исполнительным приставам, возбуждалось производство, и деньги со счёта застройщика перечислялись истцу.

И именно поэтому законодатель, увидев пробел норм в целях защиты застройщиков, внёс корректировки, в том числе и в ФЗ «Об исполнительном производстве», добавив право застройщиков на отсрочку или рассрочку выплаты неустойки за нарушение обязательств по договорам долевого участия.

В случае удовлетворения заявления суд устанавливает срок отсрочки или рассрочки до 31 декабря 2025 г. или позже.

Если суд уже предоставил отсрочку до 30 июня 2025 г., она автоматически продлевается до 31 декабря 2025 г. без необходимости дополнительного обращения в суд.

В реальности практически 95% решений, вынесенных в 2024–2025 годах, уже содержали пункт об отсрочке исполнения решения, поэтому в соответствии с новыми нормами обращаться в суд не нужно, и неустойки, компенсации взыскиваться не будут.

Адвокат, к.ю.н. Поликыржа А.В. считает: дольщики теряют возможность получить компенсации за просрочку передачи объекта, за недостатки в квартире. Полностью блокируются гражданские нормы об обязательствах и исполнении договоров, качестве товара. Это ослабляет правовую защищённость граждан и может привести к росту многочисленных письменных обращений дольщиков, судебной нагрузке.

Как изменился 214-ФЗ, какие новые нормы введены — вы сможете узнать на бесплатной онлайн-конференции «Недвижка в законе» 5 августа 2025 года.

Конечно, для практикующего адвоката возможность попадания дела в «Вышку» очень значимо, поэтому делюсь кейсом, эмоциями от суда и перспективами дела….

Жилые дома переданы на достройку региональному фонду, Зейналова Н.В. обратилась в суд с заявлением о взыскании в ее пользу компенсации.

Зейналова включена в реестр денежных требований четвертой очереди, при этом суд в определении о включении в РТК не указывал с залоговым статусом или нет. Мы предполагаем, что такое указание и не нужно, так как в силу норм 214- ФЗ залоговое право возникает при первой регистрации первого договора долевого участия, а не с даты уступки.

Вторым важным вопросом было – какую норму применить?

На день рассмотрения требований о выплате Фондом Зейналовой компенсации действовал временный порядок выплаты, предусмотренный Постановлением КС №31-П о выплате ФРТ компенсации в размере 50-60% от цены ДДУ или реализации помещений на торгах.

Пока суд рассматривал наше дело 08.08.2024 года принят № 282-ФЗ и был утвержден постоянный порядок выплаты компенсации, значительно ухудшающий положение залоговых кредиторов объекта незавершенного строительства, так как установил механизм 10% от цены ДДУ и далее оплата оставшейся части по выполнению определенных условий.

В итоге в рамках судебного заседания в Верховном суде присутствовали и Фонд развития территорий, и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области при этом оба возражали, начав оспаривать не только возможность получения Зейналовой компенсации, но и сам факт включения в реестр денежных требований.

В заседании изучали и заключения договора на торгах, и произведенную оплату, и аффилированность юридическому лицу по первому договору долевого участия.

Странно и эмоционально было видеть представителей Фонда, которые спустя 5 лет банкротства выясняют вопрос законности включения в реестр первоначальных денежных требований и законности заключения сделки на торгах в рамках банкротства.

Но, ВС указал,

Договор участия в долевом строительстве от 21 июня 2013 г. недействительным не признан, в том числе по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 Закона о банкротстве. Вытекающее из этого договора требование к застройщику о возврате денежных средств, внесенных юридическим лицом – первоначальным участником долевого строительства, признано обоснованным вступившим в законную силу определением суда первой инстанции от 28 марта 2022 г. Тем же судебным актом данное денежное требование включено в реестр.

Залоговые отношения между первоначальным кредитором и застройщиком, обеспечивающие исполнение названного денежного обязательства, числящегося в реестре, возникли в силу закона с момента регистрации договора долевого участия в строительстве. Последующее прекращение залоговых прав произошло в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства региональному фонду в рамках дела о банкротстве застройщика.

Сама по себе уступка им требования к застройщику новому кредитору не является основанием для ограничения права последнего на получение компенсации.

На Залогового кредитора в полной мере распространялись положения постановления № 34-П о необходимости выплаты ему компенсации в связи с прекращением залога.

В настоящий момент дело направлено на новое рассмотрение в 10 арбитражный апелляционный суд и мы знаем, что мы добьемся достойной выплаты в отношении нашего клиента.

Более того, судебным актом нам удалось избежать формирования правовой неопределенности не только в отношениях, предусмотренных Постановлением 32-П, но и в части применения положений ФЗ от 08.08.2024 № 282-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)» в будущем, так как в настоящий момент множество исков юридических лиц, собственников нежилых помещений, иных залоговых кредиторов находятся на рассмотрении Арбитражных судов.

17 декабря 2022 года мы организовали первую «Недвижку»

Цель – проведение узкопрофильного форума в области недвижимости для лидеров индустрии.

В 2022 году собрали 70 участников и 40 посмотрели конференцию онлайн.

После офлайн мероприятия 2023 год – проведено четыре онлайн-практикума

10 февраля 2024 года состоялась Вторая Недвижка в законе

Собрали 140 участников и 50 просмотров онлайн.

Особенностью мероприятия стало создание трейлера конференции по мотивам фильма «Бригада».

Мощный нетворкинг всех участников конференции

9 апреля 2024 года создали НОВЫЙ продукт РАЗБОР ОТ АДВОКАТА

Особенность – разбора легкость материала, через таблицы, ссылки на информационные ресурсы спикер рассказал о хитростях договора, зашифрованных пунктах, даны чек-листы и алгоритмы проверки.

С мая 2024 года проводим офлайн Бизнес-завтраки «Недвижка в законе LITE»

Каждый участник бизнес завтрак имеет уникальную возможность быть спикером и представить личный бренд и свою эксклюзивную практику в области недвижимости.

Дату проведения всегда назначаем на конец месяца, в 25-29 числах. Место: Mercure Arbat, Москва, Смоленская площадь, 6.

Наша аудитория:

• Юристы и адвокаты;
• Риелторы и руководители агентств недвижимости;
• Девелоперы, загородный рынок;
• Арбитражные управляющие.

МЫ СТАВИМ АМБИЦИОЗНЫЕ ЦЕЛИ - ОБЪЕДИНИТЬ ЛИДЕРОВ ИНДУСТРИИ НЕДВИЖИМОСТИ

По многочисленным запросам аудитории решили проводить офлайн мероприятия не только в столице Москва, но и в других городах. Первый город нашего путешествия Культурная столица Санкт-Петербург. 28 сентября 2024 года «Недвижка в законе на Неве».

• НОВЫЙ город;
• НОВЫЕ участники;
• НОВЫЕ спикеры из Санкт-Петербурга;
• НОВЫЙ формат мероприятия Театр+Конференция.

Живая театральная конференция, где зрители являются не просто пассивными наблюдателями, а практически центром истории и главным действующим лицом. Исторические реконструкции правления семьи Романовых и изменение законодательства в сфере недвижимости. Какие театральные реконструкции вас ждут?

Мы не забываем про пользу и практический материал.
Наш девиз «Бери и делай».

Спикеры – адвокаты, к.ю.н
и титулованные юристы

• Дмитрий Некрестьянов – Адвокат, к.ю.н. Руководитель практики по недвижимости и инвестициям;
• Александр Симонов – Почетный адвокат России;
• Елена Крестьянцева – Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства, «Пепеляев Групп», рейтинги Best Lawyers, Право 300, The Legal 500
• Гаджимурад Магомедгаджиев – Советник президента ФПА РФ, адвокат АПМО;
• Михаил Шварц – к.ю.н, доцент юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, управляющий партнер адвокатского бюро
• Даниил Савченко – исполнительный директор ассоциации « Банкротный клуб»
• Юлия Смолянинова – руководитель агентства по кредитованию «ЭКОФОРМУЛА»;
• Марианна Белькова –маркетолог в недвижимости, бизнес-тренер.

Организатор, адвокат в сфере недвижимости судебный практик, внимательно изучает доклады и презентации спикеров.

Каждое выступление – кладез полезной информации, которую адвокаты и агенты смогут применить в работе.

Партнеры мероприятия

Не пропустите мощное инновационное мероприятие в Санкт-Петербурге!

Встречаемся 28 сентября в 10:00

Познакомиться с деловой программой вы можете на сайте мероприятия: https://realtyconf.ru/neva

Оценить сессии и выступление актеров в телеграмм-канале «Недвижки»: https://t.me/nedvigalaw

Друзья, и это только начало офлайн и онлайн мероприятий.

Впереди нас ждет много интересного и нового, «Недвижка в законе» создана для того, чтобы удивить юридическое сообщество и ворваться в мир event-мероприятий, объединив деловую и культурную программу!

Вспомним, как это было?

В ноябре 2022 года ко мне обратились дольщики ЖК "Центарльный". Мои контакты разлетелись по сарафанному радио, так как в Щелково, Московской области я в 2018 году сопровождала проблемный объект ЖК "Горизонт" Кстати, про него тоже писала, читайте в канале.

Меня сразу поразила активность дольщиков и их единая сплоченность. Поверьте, по опыту работы могу сказать, что зачастую в группах участников строительства есть конфликты, противоборствующие группы. В этом объекте была одна цель — достроить его, НИКАКИХ КОМПЕНСАЦИЙ, никаких противоречий. Единым фронтом идем только к получению ключей!

Когда активно ведется юридическая работа по всем направлениям, выигрывают только дольщики! Это и было сделано.

Два месяца активного юридического сопровождения дали результаты: на проблемный объект обратили внимание, ежемесячно проводились совещания, ЖК "Центральный" был на слуху и в работе чиновников.

Но мы не сдавались. Дольщики сделали красочный альбом объекта, степень готовности, фото дома, выявили инвестиционную привлекательность.

Несмотря на одинаковые шаблонные ответы и разговоры чиновников на совещании «ждите компенсации» мы продолжали бороться!

Главная проблемы ЖК — разделение одного многоквартирного дома на две очереди и разный механизм для дольщиков одного дома. По мнению властей, половина дома на дострой, а половина на компенсацию.

Упорная борьба и вот новые поворот — ЖК "Центральный" в городском округе Щелково достроят!

Механизм обеспечения прав обманутых граждан предусматривает завершение строительства ЖК с привлечением нового инвестора — ГК ФСК.

Подписано соглашение с Инвестором о достройке проблемного объекта, хотя на первых визитах в Министерство мне все говорили о компенсации.

Ура!

Одновременно с борьбой против чиновников, дольщики включались в реестр в рамках банкротства. При этом управляющий отказывался рассматривать более двух квартир, помог только суд. И Машино место отдельно от квартиры управляющий считал инвестицией, направляя дольщиков в суд для разрешения проблемы…

Разрешение на ввод получено, объект не проблемный.

Участники долевого строительства ЖК «Центральный» в городском округе Щелково могут оформить право собственности на квартиры. Жилой комплекс поставлен на кадастровый учет.

Поздравляю участников строительства с нелегкой победой! И горжусь напористостью и объединением группы, не часто такое встретишь в ЖК. Рада, что несмотря на все «разговоры» и препятствия дом достроен и поставлен на кадастровый учет! И конечно, благодарю Бога за возможность быть частью этой победы!

Московская область заявила, что все проблемы решены на территории их субъекта. Но, вспоминаются трудности!

Что стоило пройти и какие круги ада преодолеть в целях восстановления прав!

Один из таких сложных объектов ЖК "Горизонт" Щелково, Московская область

Начала сопровождать данный объект в 2018 году.

Первым блоком работы было признание объекта проблемным, это сейчас есть автоматическое признание дома проблемным при нарушении сроков строительства, а тогда НЕ БЫЛО.

Пришлось судиться с Администрацией и Министерством жилищной политики Московской области по вопросу бездействия и признания трех корпусов проблемными объектами, издания Постановления и разработки плана мероприятий по восстановлению прав дольщиков.

Щелковский суд выиграли. Московский областной суд отменил решение первой инстанции, так как в суд контролирующие органы приобщили продленное разрешение на строительство дома, тем самым подтвердив, что дом строится застройщиком и органы власти проверили документы, добросовестность застройщика и продлили разрешение на строительство.

Было печально, так как все понимали, что это не так и власть боится ответственности по данной теме, власти пришлось бы искать инвестора, деньги и работать в части выполнения плана мероприятий.

Законы о дольщиках, несостоятельности и банкротстве Застройщика с 2017 по настоящее время претерпевают колоссальное количество изменений, в которых порой сами юристы долго разбираются. ЖК Горизонт попал под все «негативные» изменения и об этом дальше, читайте до конца…

ЖК Горизонт включен в Единый реестр проблемных объектов с 01.07.2019 года с момента создания на базе Единой информационной системы жилищного строительства реестра проблемных объектов.

Администрация городского округа Щелково рассматривала вариант поиска Инвестора для достройки объектов, который получит преференции в виде свободного земельного участка под строительство без проведения торгов.

В октябре 2019 года в Арбитражном суде Московской области было возбуждено дело о банкротстве застройщика № А41-87464/19.

Заседания переносились на протяжении двух лет, при этом государственные органы продолжали обещать дольщикам дострой за счет инвестора. Многие дольщики уступали права требования на квартиры по договору уступки прав, росреестр регистрировал сделки без ограничения.

Пишу и слезы наворачиваются от истории этого объекта, так как здесь люди и мы с толкнулись со всеми возможными препятствиями на пути к цели:

- Администрация и министерство не смогли найти и согласовать Инвестора при высокой готовности домов на дострой

- Банкротство рассматривалось слишком долго – 2 года с момента возбуждения до решения о введении!

- Судья банкротного дела сменился

- Конкурсный управляющий сначала назначен Новиков Павел Васильевич , потом ходатайство об освобождении и поиск другого управляющего и только через 5 месяцев назначен Иванов Дмитрий Владимирович

- Пока происходила судебная и административная волокита в рамках банкротства застройщика начались политические вопросы в стране и как следствие дефицит бюджета, отсутствие денег в фонде на выплату компенсации.

Люди стояли в пикетах и писали многочисленные обращения.

Нами был подан АДМИНИСТРАТИВНЫЙ иск к Фонду развития территорий

- Признать незаконным бездействие в части нарушения сроков принятия на Наблюдательном совете Фонда Решения о финансировании

- Обязать принять на Наблюдательном совете Фонда Решение о финансировании или нецелесообразности финансирования

Осенью 2022 года выиграли Лефортовский суд и обязали фонд провести мероприятия.

Апелляционная инстанция отменила решение Лефортовского районного суда города Москвы. Тогда у меня замерло сердце и дыхание от несправедливости и непонимания ситуации при которой Фонд никому ничего не должен! Я решила бесплатно вести дело PRO BONO и написала кассационную жалобу, подали и приняли участие в суде

Второй кассационный суд обратил внимание на неправильное толкование норм и бездействие Фонда и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

После возврата дела, Осенью 2023 года, суд оставил решение Лефортовского суда в силе, ура МЫ выиграли.

30.11.2023 года Наблюдательный совет состоялся и принято решение о выплате компенсации участникам строительства.

В настоящий момент участники строительства получают выплаты

Долгий и трудный путь завершился и + один проблемный объект в копилку практики моей юридической компании.

Хотя, это не конец и продолжение следует…

Контакты нашей юридической компании:

📌 Будем рады ответить на интересующие Вас вопросы:

✅ В чате Telegram

✅ В WhatsApp +7 (910) 005-71-50

✅ По телефону+7(925) 855-22-50

✅ По электронной почте 5654057@mail.ru

Новый кейс о восстановлении прав дольщиков «Как мы спасли 130 человек, зарегистрировали права и не допустили мизерные компенсации от Фонда»

Амбициозный правозащитник иду и достигаю цели!

Застройщик ЗАО «Инвестиционная строительная компания «АНТ» начал строительство ЖК «Заречье» в 2012 году. Свои квартиры дольщики должны были получить в декабре 2015 года, однако стройка остановилась из-за финансовых проблем застройщика.

По документации были запланированы к строительству 3 жилых корпуса, земля в собственности Застройщика, Разрешение на строительство выдано, Договора долевого участия регистрировались в Росреестре.

Суд проиграли! Началось Банкротство застройщика, причем по старым правилам, было введено наблюдение. Включение в реестр, далее было подписано мировое соглашение о прекращении процедуры, которое кассационный суд ОТМЕНИЛ, было введено конкурсное производство.

Все это происходило без участия моей юридической команды! Многие действия были неправильными. Процесс затянут.

Дольщики ЖК Заречье обратились ко мне, когда силами Администрации и Министерства жилищной политики для достройки объекта был найден инвестор. Приступил к строительным работам, восстановил проектную и техническую документацию, корпуса достраивались, но никто не понимал, что делать с банкротством…

Конкурсный управляющий подал заявление об освобождении, а новая кандидатура не дала согласие на участие в банкротстве, денег нет, вознаграждения нет, объект был не интересен, а корпуса уже достраивались, продавать в конкурсной массе было нечего.

28 июля 2021 года было вынесено ОПРЕДЕЛЕНИЕ о прекращении производства по делу о банкротстве должника ЗАО «Инвестиционная Строительная Компания «АНТ».

Мной было предложено поддержать прекращение процедуры банкротства, так как на горизонте Фонд развития территорий, который в большинстве случаев в 2021 году принимал решения о выплате компенсации. Участники строительства хотели получить квартиры и дома практически были готовы. Банкротство и мероприятия Фонда развития территорий в данном случае затянули бы процедуру.

Возбуждено уголовное дело № 12001460021003048 по факту хищения денежных средств и участники долевого строительства были признаны потерпевшими.

Дольщики совместно с Инвестором провели строительную экспертизу о готовности дома и квартир, о подключении дома к коммуникациям. Подали иск о признании права собственности на квартиры.

Итог выиграли суд о признании права собственности.

Я пошла дальше мне нужно было без кадастрового учета дома на основании решения суда о признании права зарегистрировать собственность. Все мне говорили это НЕВОЗМОЖНО! Но я знаю, что судебный акт должен исполняться, а не оставаться просто БУМАЖКОЙ с печатями и гербом. Решение исполнили. Зарегистрировали собственность обманутых дольщиков на квартиры.

А далее начались непредсказуемые мероприятия...

Фонд развития территории подал заявления в Арбитражный суд Московской области о банкротстве застройщика, мотивируя, что дом в реестре проблемных объектов и в красной зоне.

То есть, одно банкротство было прекращено, а фонд снова подает заявление! Признанное право собственности и наличие выписки из ЕГРН их не интересовало.

Мной была проведена совместная работа с Инвестором, администрацией по подаче документов на ввод от имени ЗАО ИСК АНТ (восстановление в налоговой Застройщика после первого прекращения банкротства, подача документов на ввод, совещания и предоставления собственности от дольщиков).

Участвовала в заседаниях по НОВОМУ банкротству, представляла письменные доводы о необходимости прекращения производства, так как целью фонда развития территорий и введению банкротства застройщика является восстановление прав участников долевого строительства и достройка проблемного объекта, в объекте ЖК "Заречье" данной необходимости нет, т.к. дома построены и велась работа по получению разрешительной документации.

Дольщики зарегистрировали квартиры, получили и начали делать ремонт.
Очень многое в работе зависит от инициативной группы, в этом жилом комплексе она была мощной и единой!

Имея успешную судебную практику по договорам участия в долевом строительстве, восстановлению прав обманутых дольщиков, я осуществляю консалтинг разных проектов, даю юридические консультации, разрабатываю дорожные карты и алгоритм правовых рисков.

Если Вам, как дольщику, юристу или риелтору необходима такая помощь - пишите, оставляйте обращение, мы сообщим условия сотрудничества, обязательно свяжемся с Вами и поможем.

ОСТАЕМСЯ НА СВЯЗИ📲

Подпишитесь на ТГ-КАНАЛ Адвокат Поликыржа о недвижимости, читайте свежие статьи о проблемных объектах, а также последние новости из работы адвоката по недвижимости

Друзья, несколько лет я занимаюсь проблемой восстановления прав обманутых дольщиков в разных проблемных объектах. Это сложная долгая юридическая и психологическая работа, цель восстановить права и получить долгожданные ключи от квартир.

Решила еженедельно в канале размещать самые интересные истории по многоквартирным домам.

Сегодня расскажу о ЖК Белые Росы Котельники. 4 корпуса, два недостроенных и два построенное, но без кадастрового учета, а, следовательно, люди без права собственности.

Первая серия про недостроенные дома, количество дольщиков более 700 человек!

История долгая, детективная и просьба дочитывать до конца, реагировать смайликами или комментариями, брать на заметку.

12.07.2016 года было осуществлено межевание единого земельного участка и поставлены на кадастровый учет вновь образованные 15 участков без согласия дольщиков (залог права был нарушен). Первая птичка, которая говорила, что Застройщик что-то мутит…

Разрешение на строительство 1 и 2 корпуса ООО «СтройКомфорт» не было продлено, так как Застройщик в тот момент активно заявлял о готовности домов к сдаче и подаче в Главстройнадзор заявления о готовности корпусов, при этом акты итоговых проверок Главгостройнадзора выявили 159 нарушений, которые очень медленно исправлялись и до банкротства Застройщика дорогостоящие работы на объекте так и не были выполнены!

В письменных ответах государственных органов готовность объекта на 2017 год составляла 97% и стоимость достройки ориентировочно 120 000 000 рублей.

Дольщики столкнулись с оспариванием сделок

- Спор по 88 квартирам (Дело № А40-45102/17-8-59 Б) по заявлению конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества «Мосстройэкономбанк» в лице ГК АСВ о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвест»);

- Спор по 193 квартирам (Дело № А40-44361/16) по иску ОАО «Банк Российский Кредит» в лице ГК «АСВ» к ООО «Д-Лайн» в части обращения взыскания на заложенное имущество.

- Корпоративный спор учредителей компании - (Дело №А40-203271/17-62-1852) по иску ООО «ПРОМСНАБ» к Компании с ограниченной ответственностью «Риалтьюн Инвестментс Лимитед» при участии третьих лиц ООО «СтройКомфорт», ООО «Вариант» об исключении участника из ООО «СтройКомфорт» - Компанию с ограниченной ответственностью «Риалтьюн Инвестментс Лимитед», владеющую 67 % долей в уставном капитале Общества из состава участников ООО «СтройКомфорт»;

- (Дело № А40-191884/17-45-1689) исковое заявление REALTUNE INVESTMENTS LIMITED к ответчику: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙКОМФОРТ" о признании недействительным решение внеочередного общего собрания участников оформленного протоколом от 14.06.2016г №б/н и приложенные к исковому заявлению документы.

Все эти споры уже тогда в 2017 году явно говорили об остановке строительства ЖК и активном споре учредителей компании, выводе активов ЖК!

Дома не были признаны проблемными, я лично в суде в рамках административного производства признавала бездействие Администрации Котельников Московской области незаконным и обязывала признать дома проблемными.

Хочется сказать, что в момент судебных разборок в животе все аргументы и доводы уже слушал мой третий ребенок, я была беременна. Суд выиграли, апелляция поддержала дольщиков.

05 сентября 2018 года состоялись административные суды по искам дольщиков к Администрации Котельников и Минстрой МО об обязании разработать План по достройке и включить ЖК Белые росы в перечень проблемных объектов на территории Московской области.

Посредством судов мы добились представления документов и планов, в процессе судебного заседания нам были предоставлены Планы, графики. Ранее в досудебном порядке ни на одно письмо и обращение, государственные органы не предоставили Планы мероприятий.

После сентября 2018 года ЖК Белые Росы появился в Сводном перечне проблемных объектов Московской области. Также в сводном перечне проблемных объектов по достройке ЖК Белые Росы появился Соинвестор ГК ПИК.

Данный итог явился результатом именно борьбы на уровне судебных споров в Люберецком суде МО.

Сентябрь - Октябрь 2018 года Активно проводились переговоры ООО «СтройКомфорт» с ГК ПИК по передаче активов, площадки и незавершенных строительством домов.

БАНКРОТСТВО

В Арбитражном суде города Москва с 01.03.2018 рассматривалось заявление по по признанию застройщика банкротом. Заявление подано дольщиком, расторгнувшим договор, но не получившим деньги на счет.

В конце октября 2018 года банкротное дело Стройкомфорт набирает обороты (данный факт полностью совпадает с ранее описанными событиями по разработке Плана Мероприятий и начале переговоров с ГК ПИК) и не является случайным…

С 30.05.2019 года активно начинаю участвовать в ключевых обособленных спорах банкротного дела ООО «ЭКСИМА», ООО «Эстейт, ООО «ТРАНСТРИАЛ», ООО «БИЗНЕСИНВЕСТ» позволяющих сохранить активы!

Споры продолжают длиться вплоть до декабря 2019 года.

При этом мной от группы дольщиков, например, подавались:

- Ходатайства в соответствии с ст.42 УПК РФ СУ МУ МВД России «Люберецкое» о проведении следственных мероприятий в рамках возбужденного уголовного дела;

- Заявление о фальсификации доказательств в отношении представленных документов оплаты ООО «Эксима».

В итоге борьбы активы в виде земли, нераспроданных квартир, машиномест были сохранены.

25.12.2019 г. в 15:00 состоялось первое собрание кредиторов ООО «СтройКомфорт».

Проведена юридическая работа по Постановке дополнительных вопросов в повестку дня собрания кредиторов (Заявка о включении дополнительных вопросов в повестку дня, регистрация заявки, контроль за рассмотрением заявки.

В итоге ТОЛЬКО НАШИ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ вопросы внесены в повестку собрания и изготовлены бюллетени голосования по дополнительным вопросам.

Первое собрание кредиторов признано несостоявшимся по причине недостаточной явки кредиторов.

Уголовное дело

Отдельным блоком работы осуществлялась работа по линии УПК РФ в рамках уголовного дела ООО «СтройКомфорт»

01.11.2018 года состоялось судебное заседание по рассмотрению жалобы в порядке ст.125 УПК РФ на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. В итоге Прокуратурой предоставлены Постановления об отмене постановления органа дознания об отказе в возбуждении уголовного дела и о направлении материалов для дополнительной проверки. Таким образом, материалы проверки 12242/14 направлены в МУ МВД России «Люберецкое» для организации дополнительной проверки.

Далее последовали личные приемы в ГУ МВД, блок писем по линии правоохранительных органов, заявления от дольщиков по вопросу возбуждения уголовного дела.

23.05.2019 года СУ МУ МВД России Люберецкое было возбуждено уголовное дело ч.4 ст.159 УК РФ.

Мы активно участвовали и в иных важных спорах - дело № А40-57620/19 по иску конкурсного управляющего ООО «СтройКомфорт» к ООО «Эксима» и ООО «ГК СТРОЙ-ЛЮКС» о признании сделок недействительными (все договора долевого участия, заключенные между ООО «Стройкомфорт» и ООО «Эксима»), дольщики включены в процесс третьими лицами.

Я участвовала на стороне участников долевого строительства во всех ключевых судебных процессах ООО «СтройКомфорт», присутствовала и продолжаю присутствовать на многих встречах с государственными органами власти, веду активную работу, как в рамках комплексного сопровождения объекта, так и в отношении персонального консультирования дольщиков.

Неоднократно проводились бесплатные семинары и консультации по вопросам признания права, достройки объекта, банкротства застройщика, включения в реестр, механизмов достройки объекта и другие.

В период 2020 года Адвокатом участников строительства проводилась активная работа и взаимодействие с Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства по скорейшему принятию решения по достройке ЖК Белые Росы.

Во исполнение поручения Президента РФ о выделении бюджетных средств на решение проблем обманутых дольщиков 27.03.2020г. Правительство РФ выпустило распоряжение № 749-р, в соответствии с которым было установлено, что публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" за счет средств, выделяемых из федерального бюджета РФ, осуществляет финансирование проблемных многоквартирных домов в Московской области в размере 70% от необходимой суммы.

В этой связи, были проведены встречи с представителями Фонда и Министерства жилищной политики.

Параллельно конкурсный управляющий преследовал свои собственные цели по созданию комитета кредиторов должника для последующего утверждения положения о продаже активов застройщика.

И только активное участие дольщиков с адвокатом на тот момент не позволило конкурсному управляющему воплотить свои собственные интересы по продаже активов и тем самым потерять привлекательность в финансировании недостроенного объекта, благодаря чему в судебном порядке конкурсному управляющему дважды было отказано в утверждении положения о продаже имущества должника. Сорваны все планы конкурсного управляющего по созданию комитета кредиторов.

Указанное позволило сохранить имеющиеся на тот момент активы застройщика и потому особенно обратить внимание Фонда на данный объект. Нами было направлено ходатайство в арбитражный суд г. Москвы для вступления Фонда в дело о банкротстве застройщика и суд своим определением официально привлек в банкротное дело Фонд.

УРА Наконец, то Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.03.2021

«Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» были переданы права и обязанности ООО «Стройкомфорт» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 50:22:0050101:8912 площадью 3998 кв.м., 50:22:0050101:8913 площадью 3549 кв.м. со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства в виде двух многоэтажных многоквартирных домов.

В судебном деле по передаче прав и обязательств Фонду мы принимали судебное участие, т.к. на тот момент это было крайне важно и необходимо.

Фонд утвердил свою дорожную карту по достройке проблемного объекта и в течение года восстановил всю техническую документацию на объекты.

Таким образом, сегодня проблема дольщиков ЖК Белые Росы практически решена, объекты планируют достроить в 3-м квартале 2023 года и соответственно в этом же 3-м квартале планируется выдача ключей.

Как видится, в течение всех этих 6 лет была проведена огромнейшая работа по юридическому сопровождению для того, чтобы государство обратило внимание на острую проблему обманутых граждан – участников долевого строительства, которую все пытались только не замечать.

Но, нельзя сказать, что вопросов больше не осталось, их мало, но все же они имеются. Например: не так давно состоялась встреча участников строительства ЖК Белые Росы с Фондом из которой было сообщено, что в случае увеличения планируемой площади квартиры по ДДУ в адрес Фонда необходимо будет доплатить разницу за такое увеличение площади.

В обоснование своей позиции по взысканию платы за допметры Фонд ссылается на ст. 201.15-2. «Передача имущества и обязательств застройщика», несмотря на то, что объекты были переданы в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве и строго на основании определения арбитражного суда о передаче прав и обязательств от бывшего застройщика к Фонду.

Очевидно, что позиция Фонда остается не выработанной по данной проблеме, а судебная практика пока еще не сформированной, поэтому данный вопрос на сегодня - остается открытым и актуальным.

ОСТАЕМСЯ НА СВЯЗИ📲

Подпишитесь на ТГ-КАНАЛ Адвокат Поликыржа о недвижимости, читайте свежие статьи о проблемных объектах, а также последние новости из работы адвоката по недвижимости