1. О проекте
2. Анализ участка и окружения
3. Концепция
4. Проектирование
5. Проблемы и трудности
6. Материалы и решения
7. Итоги

В конце 2022 года мы получили запрос от нашего давнего заказчика, который предложил нам поучаствовать в создании гостиничного комплекса в Московской области. Площадь участка — один гектар.

На территории должны были разместиться различные типы объектов: от глэмпингов до капитальных  строений. Также планировалось построить банный комплекс и здание под ресепшн.

Работа над проектом заняла пять месяцев. За это время мы разработали архитектурно-градостроительную концепцию, проекты индивидуальных зданий и типовых гостевых домов, а также всю необходимую рабочую документацию.

Мы стремились органично вписать современную архитектуру в природное окружение. Кроме того, мы продумали сценарии отдыха и развлечений для всех посетителей комплекса.

Далее мы подробно расскажем о том, как именно мы работали над этим проектом.

Как и любой другой проект, этот начинался с обследования  участка. Команда нашего бюро выехала на объект, чтобы изучить территорию. Мы обошли весь участок, сделали фото и видео материалы. Затем мы провели детальное интервью с заказчиком.

После этого мы приступили к сбору исходных данных и анализу. Обычно в этот набор документов входят:

* градостроительный план земельного участка;

* материалы топографической съемки;

* технические условия на подключение к инженерным сетям

* другие официальные документы

* отдельно мы заказали геологические изыскания.

Затем мы провели аналитическую работу. Выявили особенности участка, определили потенциал проекта и места притяжения . Оценили транзитные пути: подъезд и общественный транспорт. Вместе с заказчиком поняли преимущества  и недостатки всей территории, а также нашли видовые точки потенциального зонирования и расположения объектов.

Кстати, об этом мы уже писали в нашем блоге, вот ссылка: «С чего начинается работа при проектировании загородного гостиничного комплекса?»

На обследование  участка и анализ  данных ушло две недели. По итогам этой работы мы передали клиенту подробную дорожную карту реализации проекта с фиксацией всех выводов. Также мы подготовили техническое задание на проектирование и приступили к разработке концепции.

Это наш любимый этап. Перед началом работы над идеей мы разработали мудборд — подборку изображений, которые показывают стилистические особенности будущего объекта, отделочные материалы, архитектурные детали и другие важные элементы.

После чего, главный архитектор бюро Сергей Ситько на основе анализа участка подготовил идею будущего проекта. Её перенесли в графику и согласовали с клиентом.

На этом этапе мы также разработали:

• эскиз генерального плана
• схему функционального зонирования
• схему транспортной сети
• сформировали все объёмы зданий
• создали 3D-вид генерального плана

Кроме того, были подготовлены архитектурные концепции общественных зданий (банный комплекс  и здание под ресепшн с рестораном) и типовых решений (модульные дома и глэмпинги), а также концепции интерьеров и ландшафтного дизайна.

В результате на участке площадью один гектар нам удалось расположить следующие объекты:

• здание под ресепшн и ресторан
• пять отдельно стоящих домов
• один блокированный корпус
• банный комплекс
• глэмпинги в ближайшей к воде зоне

Суммарное максимальное количество гостей — 46 человек. В банном комплексе может отдыхать компания до 10 человек.

Кроме альбома, важным документом была укрупненная смета, так как помимо архитектурных решений, нашей задачей было разработать проект в рамках заданного бюджета, с чем мы успешно справились.

Весь этап, включая корректировки, занял у нас два месяца. С концепцией можно ознакомиться на нашем сайте.

Если вам тоже нужна концепция или консультация — пишите генеральному директору бюро Роману в Telegram или на электронную почту. Мы с удовольствием ответим на все вопросы.

Согласовав концепцию, мы приступили к разработке рабочей документации. Здесь всё стандартно, и рассказывать об этом нет особого смысла, но выделим основные тезисы по этой теме:

• Получение разрешения на строительство требовалось только для капитального здания  под ресепшн: для него была подготовлена вся необходимая документация для согласований. Остальные объекты являются некапитальными модульными.
• Значительная часть участка находится в водоохранной зоне, и это было большой проблемой. Об этом мы напишем чуть позже.
• Рабочую документацию мы делали с подрядчиками по инженерным сетям, также привлекали специалистов по ландшафтному дизайну. Срок проектирования — три месяца.

На этапе проектирования мы не только решаем архитектурные задачи, но и часто помогаем нашим клиентам в непредвиденных ситуациях, возникающих в ходе реализации всего проекта. В этом проекте тоже возникли некоторые сложности.

Участок находится вблизи Москвы-реки, и это, безусловно, плюс — водоём использовался  как привлекательный фактор при разработке концепции. Но есть и жирный минус: строить капитальные объекты в водоохранной  зоне запрещено.

Решением этой проблемы стало зонирование участка. В итоге в водоохранной зоне мы разместили банный комплекс и зону глэмпингов. Эти объекты предусматривают модульную технологию строительства и не являются капитальными сооружениями.

С канализацией нам помогли инженеры. Они предусмотрели очистные сооружения полностью герметичными, с перекачкой в поля рассеивания, расположенные в разрешённой зоне.

Все эти действия позволили нам согласовать проект и продолжить дальнейшую реализацию всего комплекса, — главный архитектор Сергей Ситько.

Все гостевые дома построены на основе деревянного каркаса с фундаментом на винтовых сваях. Кровля плоская, с наружным  водостоком и покрытием из ПВХ-мембраны.

Снаружи все дома отделаны лиственницей. Мы использовали прямой планкен  с покрытием фасадным маслом.

Интерьер выдержан в минималистичном стиле. Большие окна рядом с кроватью и зонами отдыха стирают границу между помещением и окружающей природой. А отделка фасада натуральным деревом создает ощущение экологичности и естественности.

В начале 2023 года начались строительно-монтажные работы. На данный момент завершено строительство глэмпинг-зоны и гостевых домов, ведется устройство фундамента для банного комплекса, подготовлена площадка под ресепшн с рестораном.

Текущие сроки реализации проекта:

• сбор исходных данных и анализ, разработка концепции и рабочей документации по всем объектам вместе с согласованием — 6 месяцев
• окончание строительства запланировано на октябрь 2024 года
• пусконаладка и ввод в эксплуатацию — ноябрь – декабрь 2024

Срок реализации всего гостиничного комплекса (плановый) — 2 года.

Спасибо за прочтение, будем рады вас видеть в нашем telegram

Если вам нужна консультация, либо хотите обсудить проект или узнать стоимость работ, то проще всего написать CEO Skaträ Роману – https://t.me/roman_andriya

В первой и второй частях мы обсудили важность выбора участка и предпроектных работ, а в этой статье поговорим об альбоме архитектурно – градостроительной концепции.

После того как собраны все исходные данные, определены целевые группы и рассчитаны предварительные технико-экономические показатели проекта, можно приступать к разработке альбома архитектурно-градостроительной концепции.

"Вкратце, альбом АГК — это набор графических и текстовых материалов, содержащих - объемно–пространственные, архитектурные решения и технико-экономические показатели  будущего объекта.

Альбом состоит как из документов, полученных в ходе сбора исходных данных и подготовки градостроительного анализа, так и из чертежей и других проектных материалов" – Сергей Ситько.

В завершении

Альбом АГК — важный документ на ранней стадии проекта, позволяющий заказчику увидеть будущий облик гостиничного комплекса, рассчитать необходимое количество зданий, которые будут располагаться на участке, их объемно – планировочные решения, а также оценить транспортную обстановку и перспективу ландшафта.

Мы постарались рассказать, как работаем над проектами в сфере гостиничного и загородного девелопмента. При правильном подходе, совместно с клиентом, мы всегда находим самые лучшие и креативные решения, оставаться в рамках утвержденного бюджета.

С 2017 года, мы разработали альбомы градостроительных концепций для следующих объектов:

• Rantala Park (гостиничный комплекс в Республике Карелия)
• Runa Holiday (гостиничный и СПА комплекс в Республике Карелия)
• Васкелово (загородный отель в Ленинградской области)
• Semeno Holiday (загородный отель – ферма в Московской области)
• Можайское (гостиничный и СПА комплекс в Московской области)
• Ресторан Тайга (Ленинградская область – в работе)

В первой части Сергей говорит о важности выбора правильной локации, а в этой статье он рассуждает о необходимости предпроектных работ.

"Важными характеристиками участка являются назначение территориальной зоны и виды разрешенного использования на участке, но также необходимо обратить внимание на водоохранные и санитарно-защитные зоны, близость к памятникам архитектуры и особо охраняемым природным территориям. Градостроительный анализ — это обширная тема, и сейчас мы не будем заострять на ней внимание, поскольку основная работа над этим документом ведется на этапе проектирования" – Сергей Ситько.

После изучения всех материалов, сбора исходных данных, необходимо совместно с заказчиком определить технико-экономические параметры будущего здания и благоустройства территории. Для коммерческих зданий важны бизнес-план, сроки окупаемости, финансовые вложения и стратегия реализации. Эти важные документы могут быть подготовлены заказчиком на начальном этапе, до встречи с архитектором, или после разработки архитектурной и градостроительной концепции.

"Уникальность и привлекательность гостиничного комплекса также создается его архитектурой. Это может быть сложное и дорогое здание с великолепным фасадом и роскошным интерьером, а могут быть небольшие минималистичные объекты, образующие единый архитектурный ландшафт, например – домик на дереве, модернистский дом со стеклянным фасадом или лесная хижина" – Сергей Ситько.

Обсудив все аспекты, заказчику важно самостоятельно или совместно с архитекторами принять ключевые решения, которые должны быть зафиксированы в итоговом документе, таким документом в нашей работе является задание на архитектурно-градостроительную концепцию.

(о которой мы поговорим в третей части авторских материалов #experience_architect)

Основываясь на этом опыте, главный архитектор и партнер бюро Skaträ Сергей Ситько в серии постов расскажет о том, что делать с проектом, когда у вас есть только идея гостиничного проекта.

"Обычно клиенты приходят в архитектурное бюро уже с сформированной идеей, конкретным «образом» в голове, приобретенным участком земли, который выбирался в течение длительного времени с учетом местоположения и природных особенностей.
Если эти этапы еще не пройдены, наши архитекторы могут проконсультировать и помочь сформировать вариации концепции, не привязываясь к конкретному участку земли. Бизнес-консультанты, специализирующиеся на подобных объектах, также могут помочь обсудить и сформулировать общие идеи" — Сергей Ситько.

Место.

Прежде чем приступить к проектированию, мы всегда проводим как минимум одну встречу с клиентом на месте.
Самое важное — это ключевая особенность участка, которая выделяется среди других отелей. Это может быть экологическая тропа, скала с панорамным видом, пляжная зона на берегу озера или пещера. Такими привлекательными объектами, которые уже существуют, могут быть не только природные, но и рекреационные объекты по соседству, например, лыжные трассы, гоночные треки или велопарки.
Задача архитектора — подчеркнуть эти особенности с помощью архитектуры и ландшафтного дизайна.

"Если природный пейзаж не обладает уникальными чертами, но все-таки присутствует нетронутая живая природа, то можно с помощью ландшафтных и архитектурных элементов создать и дополнить природную среду, сформировав интересное привлекательное благоустройство, подчиненное генеральной концепции.Искусственное озеро, пихтовая роща, сад камней, в таких решениях мы отталкиваемся от пожеланий заказчика и особенностей участка"– Сергей Ситько.

Цель данного материала – познакомить заказчика с составом работ, которые потребуется выполнить при реализации объекта с нуля.

Этот план подготовлен на основе семилетнего опыта проектирования частных домов и успешно построенных объектов разной площади. При этом некоторые этапы могут отличаться друг от друга, это зависит от конкретной задачи, а также наличии, либо отсутствии исходных данных.

Если вас интересует услуга разработки проекта частного дома с нуля (либо реконструкция), вы можете обратиться к нам за консультацией, это бесплатно.

Весь материал, мы разделили на две части: проектирование и строительство.

01. Встреча с заказчиком

Все начинается с встречи с  заказчиком – рассказываем про бюро, нашу философию и идею, узнаем потребности и ценности клиента. Совместно заполняем бриф – это помогает точно выявить потребности, понять индивидуальные черты и определить возможности будущего проекта.

02. Комплексный анализ участка

Выезжаем на объект, делаем фотофиксацию, изучаем кадастровые документы, подготавливаем задание для топографической съемки и геологических изысканий. Делаем запрос в эксплуатирующие организации для предоставления технических условий на инженерные сети.

Команда: главный архитектор проекта, менеджер проекта, геодезист (подряд), команда геологов (подряд), главный инженер.

Пример топографической съемки здесь

03. Концепция

Важный этап перед началом проектирования. Изучив все исходные данные, участок, пожелания заказчика – мы можем внести предложения и корректировки в бриф. Результат оформляется в подробное техническое задание.

После чего, представляем заказчику схему посадки объекта на участке, возможное взаиморасположение с другими постройками, схемы зонирования и упрощенный 3d объем здания.

На основе понимания масштабов проекта и визуальных референсов предоставленных заказчиком, собираем подробный мудборд.*

Концепцию мы разрабатываем в форме функциональных эскизов схем и коллажей из библиотеки материалов, хранящихся у нас в студии и у поставщиков. Такой подход наглядно демонстрирует настроение будущего объекта на раннем этапе.

04. Эскизный проект

На этапе эскизного проектирования, мы разрабатываем объемно-пространственные решения объекта и оформляем подробный презентационный альбом с необходимыми чертежами, фотореалистичными визуализациями и главное, с реализуемыми архитектурными идеями.

Уже на этапе эскизного проекта мы продумываем особенности конструктивных и инженерных решений будущего здания, что позволяет заказчику получить не просто картинки, а полное представление о будущем объекте.

Команда: главный архитектор проекта, менеджер проекта, архитектор, 3d визуализатор.

Пример эскизного проекта можно посмотреть здесь

05. Согласования

Важная часть пути проекта.

Мы проводим периодические совещания с заказчиком, где показываем презентационные материалы по проекту и рассказываем, почему именно такие решения мы предлагаем.

Как правило, мы демонстрируем только один вариант плана, так как считаем что несколько разных планировок ставят под сомнение нашу экспертность, тем самым давая понять что мы сомневаемся в чем-то и предлагаем сделать правильный выбор заказчику. Считаем это неправильно – только когда планировка будет отточена до малейших мелочей и пройдет контроль и согласование у всей команды, только тогда ее и презентуем заказчику.

Обычно корректировки после этого незначительны.

06. Рабочая документация. Подготовительный этап.

Главный архитектор проекта формирует техническое задание для всех инженеров и смежников, задействованных на проекте.

В качестве исходных данных, помимо топосъемки и геологии, мы передаем BIM-модель дома, вся дальнейшая работа происходит в Archicad и Revit. Это сводит ошибки к минимуму.

07. Рабочая документация

Основной объем работ на этапе проектирования выполняется в стадии рабочей документации.

Рабочая документация – это совокупность всей необходимой текстовой и графической информации, необходимой для производства строительно-монтажных и субподрядных работ.

Что входит в этот этап:

1. Альбом "Архитектурные решения" (пример)
2. Альбом "Конструктивные решения" (пример)
3. Альбомы "Внутренние и внешние сети"

08. Ландшафтный дизайн

На этом этапе разрабатываем подробный генплан участка со всеми ландшафтными элементами. Заказчику презентуем 3d виды с учетом рельефа и озеленения, разрабатываем дизайн вспомогательных построек и малых архитектурных форм.

В итоге, выдаем подробную рабочую документацию для реализации всех заложенных идей.
При необходимости, для дополнительных построек разрабатываем также полный комплект РД.

09. Дизайн интерьера

Считаем что дизайн интерьера должен быть неразрывно связан с общей архитектурной концепцией здания, поэтому мы создаем функциональное пространство, досконально продумываем все дизайнерские решения со всеми необходимыми материалами и деталями для его воплощения в жизнь.

Разрабатываем проект дизайна интерьера в два этапа: концепция и рабочая документация.

010. Сдача проекта

После разработки всех разделов проекта, заказчик получает документацию в печатном и электронном виде

Финальное совещание с клиентом проходит при участием главного архитектора, главного инженера, конструктора, менеджера проекта.

011. Подготовительный этап

В рамках услуги авторского (технического) надзора, мы совместно с клиентом, проводим тендер на выбор генерального подрядчика.

Конечно, мы порекомендуем своих партнеров, с которыми работаем уже давно, но для корректного сравнительного анализа дополнительно выберем компании с которыми мы никак не связаны.

Подрядчики предоставляют смету и календарный план производства работ.

В этом процессе участвуют руководитель бюро, главный архитектор проекта, менеджер проекта и конечно же сам клиент.

012. Подготовка участка

Перед началом строительно – монтажных работ, необходимо выполнить подготовку земельного участка: выравнивание, спил необходимых деревьев, выкорчевка пней, снос существующих построек (при необходимости), произвести разметку по фундаменту, выполнить устройство временных подъездных дорог, а также создать условия для безопасной работы, проживание строителей и хранения материалов.

013. ВНЕШНИЕ СЕТИ

На этом этапе производится прокладка систем водоснабжения, канализации и электричества, а также устройство системы дренажа, выполняется подключение к поселковым централизованным сетям. При отсутствии возможности подключиться к системе поселковых балансодержателей устанавливаются локальные устройства.

Также на этом этапе подается заявка на газификацию.(при необходимости)

014. УСТРОЙСТВО ФУНДАМЕНТА

Важнейший этап строительно – монтажных работ, основанию дома уделяется максимум внимания, ведется полный контроль всех скрытых работ.

Фундаменты могут быть достаточно простыми и быстрыми в сборке , например на винтовых или забивных сваях, либо это могут быть длительные работы с монолитными железобетонными конструкциями.

015. СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА

После подготовки фундамента, начинается этап возведения “коробки” дома. Основные работы: устройство несущих стен, устройство перекрытий, монтаж лестничных пролетов, устройство перегородок и. т. д.

016. КРОВЛЯ И ОСТЕКЛЕНИЕ

Основные работы по устройству кровли: доставка готовых изделий, сборка стропильной системы, монтаж утеплителя, пароизоляции, гидроизоляции, обрешетки, монтаж кровельного покрытия.

Также на этом этапе производится монтаж окон, остекления и витражей.

017. ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ. ФАСАД.

После общестроительных работ, начинается этап отделки. При работе с фасадом дома выполняются следующие работы: утепление фасада, гидро и пароизоляция, монтаж подсистемы, штукатурные работы, монтаж облицовки.

018. ВНУТРЕННИЕ ЧЕРНОВЫЕ РАБОТЫ

Параллельно с фасадными работами начинается работа внутри дома, выполняется этап черновой отделки: подготовка и оштукатуривание стен, устройство полов, сборка гипсокартонных конструкций.

019. УСТРОЙСТВО ВНУТРЕННИХ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ

Производится прокладка внутренних инженерных сетей и установка оборудования: отопление и котельная, водоснабжение, канализация, ливневка, вентиляция и кондиционирование, электроснабжение, заземление, молниезащита и резервное питание, слаботочные системы, интернет, сигнализация, умный дом.

Выполняется пуск газа (при необходимости)

020. АРХИТЕКТУРНОЕ ОСВЕЩЕНИЕ

Производится монтаж архитектурной подсветки дома и вспомогательных объектов на участке, также проводим освещение на объектах благоустройства (подсветка дорожек, водоемов и т д)

021. ВНУТРЕННИЕ ЧИСТОВЫЕ РАБОТЫ

Чистовая отделка в себя включает следующие работы: финишная отделка потолков и стен, укладка напольных покрытий, монтаж подоконников и столешниц, монтаж встроенной мебели, монтаж ограждений на лестнице, установка светового оборудования, установка сантехнических приборов.

022. ЛАНДШАФТ УЧАСТКА

Совместно с чистовыми работами внутри дома, начинается работа и с участком. Выполняется устройство отмостки, формирование рельефа, посадка деревьев, устройство водоемов, мощение дорожек, подпорных стен, отделка забора.

023. Пусконаладочные работы

Проверка и запуск систем дома.

024. МЕБЕЛЬ

Завоз, сборка и установка мебели.

На весь процесс реализации строительства дома может уйти от года до трех лет. Это зависит от многих факторов.

Безусловно, в этом пошаговом плане, не учтены детали свойственные строительству домов определенной технологии, либо географическому расположению, техническим характеристикам. Возведение частного индивидуального жилого дома это трудоемкий и долгий процесс.

Мы же постарались на своем примере (S11. Lembolovo private house) рассказать последовательность реализации нашего объекта: от первой встречи до заселения.

Это типовой материал, которым вы сможете воспользоваться, в тот момент когда решитесь строить собственный дом.

Спасибо за внимание!