Все об эскроу-счетах и новой схеме проектного финансирования

Заветная дата, после которой начался новый этап для строительной отрасли, осталась позади. Впрочем, на рынке ещё достаточно объектов, которые продаются по схеме ДДУ. Пока у покупателей есть выбор, давайте ещё раз проанализируем систему проектного финансирования жилых объектов и поймём, стоит ли успеть приобрести квартиру на этапе котлована или же заключить сделку с использованием эскроу-счета.

Что такое проектное финансирование?

Эскроу-счета далеко не новый инструмент для банковского сектора, но такое глобальное его использование в реализации строительных проектов происходит впервые. Именно из-за этого новость о поправках к ФЗ-214 и вызвала такой бурный резонанс. Поэтому поговорим об основных правилах новой схемы финансирования.

Если при строительстве жилья по схеме ДДУ объект возводили на деньги дольщиков, то проектное финансирование предполагает, что девелопер не будет иметь доступа к средствам покупателей, пока не введёт дом в эксплуатацию и не зарегистрирует первое право собственности в нем. Деньги клиентов будут аккумулироваться на специальных счетах (эскроу-счетах), доступа к которым у застройщика нет. Это беспроцентные вклады, банк следит за ними на «безвозмездной» основе. Свою выгоду финансовая организация получает, когда кредитует девелопера. Ведь теперь он вынужден строить жилье на заёмные средства.

Плюсы и минусы новой финансовой модели для покупателей

Больше всего преференций от поправок получает покупатель. При работе с эскроу-счетами риск того, что он потеряет средства, вложенные в квартиру, сводится к нулю. Даже если застройщик объявит себя банкротом, банк просто вернёт деньги несостоявшимся собственникам квартир.

То есть проблему долгостроя закон не решает. В случае прекращения деятельности девелопера, вам либо придётся искать новую квартиру, либо ждать, когда найдётся новая компания, готовая достроить проблемный объект.

Ещё один минус - неминуемый рост цен на квартиры. Рентабельность строительной сферы снизилась ещё 3 года назад. Тогда прибыль девелопер сократилась практически на 35%. Многие мелкие и средние компании были вынужден покинуть рынок, оставив после себя долгострой. Представьте теперь, что к этому добавится лишняя финансовая нагрузка от денег занятых у банков на строительство объектов. Девелоперы уже объявили о том, что в ближайшие несколько лет стоимость квартир вырастет на 20-30%.

Готовы ли застройщики и банки к переменам?

Что касается застройщиков, то несмотря на то, что многие не одобряют новую финансовую модель, все же признают необходимость перемен в своей отрасли. Повышение цен так или иначе произошло бы в ближайшее время. Выросла стоимость строительных материалов, аренды техники, зарплатный фонд и прочие составляющие. Поэтому сохранять прежний уровень цен на жилье для застройщика, значит, работать практически в убыток.

Как оказалось, банковский сектор обеспокоен переменами даже больше застройщиков. Во-первых, после того, как строительная отрасль полностью перейдёт на систему эскроу-счетов, по самым скромным подсчётам нагрузка на банки увеличится в 10 раз. То есть, чтобы обеспечить кредитование жилых проектов им придётся не только вырастить свои денежные резервы, но и создать новые рабочие места для сотрудников, которые будут обслуживать девелоперов и эскроу-счета.

Во-вторых, до сих пор непонятно как сделать так, чтобы сроки рассмотрения кредитных заявок от застройщиков были достаточно оперативными. Учитывая количество обращений, которые поступят в финансовые организации в ближайшие 1,5 года, банкам необходимо будет создавать целые департаменты для работы с девелоперами. Поэтому сейчас законодатели рассматривают возможность введения упрощённой системы получения займов для таких юридических лиц.

Кто достроит за банкротами?

И последнее, как мы уже писали выше, поправки хоть и оберегают покупателей от потери денег, но не могут предотвратить банкротства застройщиков. Смотрите, дом фактически находится в залоге у банка, выдавшего кредит на его строительство, до момента ввода в эксплуатацию данного объекта. То есть если у компании кончились средства для реализации жилья, а финансовая организация вернула деньги покупателям, ни у кого из них нет резервов, чтобы завершить строительство.

Что делать банку с таким мёртвым грузом не понятно. Единственный выход, найти другого девелопера, который согласится завершить строительство. Но как это сделать и какова модель взаимодействия в данном случае тоже неясно.

Когда покупать?

Для покупателей новая модель финансирования несёт и ещё один существенный нюанс. Стоимость квартиры на этапе котлована практически не будет отличаться от готового объекта. Поэтому если вы рассчитываете сэкономить на покупке, лучше успеть это сделать по схеме ДДУ, пускай, и с рисками. Если же вы не слишком ограничены в средствах, тогда стоит заключать договор уже по новой финансовой системе.