Главные тенденции рынка недвижимости. Каким станет ближайшее десятилетие?

Дешёвые кредиты и падение доходов, азиатские инвесторы и чрезмерное регулирование. Аналитики рынка недвижимости назвали основные тренды, которые предопределят развитие отрасли в ближайшие годы. Компания PwC опубликовала ежегодное исследование, в котором приняли участие застройщики и девелоперы, представители банков и инвесторы. Давайте узнаем, каким видят будущее рынка его непосредственные участники.

50 на 50

В исследовании принимали участие в основном компании Москвы и Санкт-Петербурга. Опрос проводился осенью 2019 года, спустя всего несколько месяцев после вступления в силу поправок к ФЗ-214. Несмотря на это, далеко не все из опрошенных находились в мрачном настроении. 35% участников отметили улучшение условий для развития бизнеса. Интересно, что почти такое же количество (37%) высказало прямо противоположную мысль - перспективы, наоборот, ухудшились.

Снижение ставок по ипотечным кредитам, которое ожидают 70% участников опроса, названо одним из основных моментов, открывающим перспективы для развития отрасли. Правда, негативных факторов оказалось больше. Среди них эксперты назвали и повышение ставки НДС, и ухудшение инвестиционного климата, и, конечно, переход на работу с эскроу-счетами.

Чем рискует рынок недвижимости?

Однако 65% участников опроса считают, что их бизнесу в первую очередь угрожает не новая система финансирования, которую так много обсуждали в прошлом году, а падение реальных доходов населения. На второе место представители компаний поставили чрезмерное регулирование (45%). И только 30% опрошенных назвали среди рисков изменение условий финансирования строительных проектов.

Рост закредитованности населения и повышение потребительских цен, оставляют все меньше свободных средств у потенциальных клиентов девелоперов. Доходы населения снижаются с 2014 года. Несмотря на то, что в конце 2019 года Росстат зафиксировал резкий скачок этого показателя на 3%, аналитики считают, что в 2020-м отрицательная тенденция продолжится.

Доходность недвижимости

Интересно, что большинство участников рынка высказывают оптимистичные мнения по поводу ставки капитализации. 58% считают, что доходность объектов останется на прежнем уровне, а 11% уверены в росте этого показателя. Среди них в основном инвестиционные фонды и девелоперы жилой и торговой недвижимости, прибыльность бизнеса которых увеличилась в 2019 году.

33% ждут, что ставки капитализации будут снижаться. Однако 2019 год не подтвердил их опасений, поэтому вполне возможно, что и в 2020-м пессимистичные прогнозы не сбудутся.

Кто заплатит за стройку?

Большинство участников считают, что традиционное распределение заёмных и собственных средств при финансировании проектов сохраниться. В среднем это 80/20. Однако многие отметили, что получить кредит для инвестиционной фазы строительства становится все сложнее. Кроме того, банковская система по мнению девелоперов слишком консервативна и не успевает реагировать на изменения внешних экономических факторов, что также осложняет работу на рынке.

Но есть и положительная тенденция. 70% опрошенных считают, что ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, что делает все более реальным цифру 8,7%, которая заявлена в национальном проекте «Жилье и городская среда».

Кто и куда инвестирует?

Несмотря на то, что строительная отрасль переживает не самый спокойный период, эксперты предрекают инвестиционному рынку положительные перспективы. В первой половине 2019 года количество вложений выросло на 24% по сравнению с тем же периодом 2018-го. Жилье и офисы по-прежнему являются самыми популярными объектами для инвестирования. А вот обороты в торговой недвижимости, наоборот, снизились с 37% до 13%.

Отдельно стоит отметить всплеск вложений в гостиничные объекты. Если два года назад ими интересовалось всего 5% инвесторов, то в 2019-м доля вложений составила уже 24%.

Интересны и данные исследования, которые касаются иностранных инвесторов, работающих на российском рынке. 50% активных вложений делают компании из стран Азии, ещё 25% - Ближний Восток. А вот отечественные игроки не стремятся пока работать на зарубежных рынках. Лишь 12% опрошенных рассматривают иностранную недвижимость в качестве альтернативных вложений.