Все, что нужно знать о своих правах ипотечным заёмщикам

Ипотека в нашем привычном понимании - тяжкое бремя, которое лишает заёмщика не только радостей жизни, но и многих юридических прав, позволяющих распоряжаться недвижимостью. Однако это не так. Собственником квартиры, пускай, и находящейся в залоге у банка, является покупатель. Следовательно, он имеет те же права, что и владелец любой другой жилой недвижимости. Давайте разберёмся, какие действия вы можете совершать в отношении ипотечного объекта, а также почему нужно успеть взять жилищный займ до 1 июля 2020 года.

Брать или не брать?

Важная новость для тех, кто ждёт, когда же подешевеет ипотека, поэтому откладывает покупку квартиры. Центробанк решил ужесточить правила выдачи жилищных кредитов. В документе говориться о новых повышающих коэффициентах для финансовых организаций, касающихся выдачи займов для клиентов с большой долговой нагрузкой. Новые правила вступают в силу с 1 июля 2020 года. Если коротко, то суть в том, что они делают невыгодной для банков работу с заёмщиками, имеющими другие кредиты. Кроме того, это предложение Центробанка заставит организации повысить размер первоначального взноса по ипотеке до 20-30%, считают эксперты.

Как вы понимаете, лучше всего взять ипотеку до вступления в силу новых правил, иначе есть риск оказаться в числе «невыгодных» заёмщиков.

Спросить у банка

Теперь поговорим о самой ипотеке. Многие считают, что пока квартира находится в залоге у банка, покупатель не имеет на неё никаких прав. Это неверно. Заёмщик может распоряжаться недвижимостью также, как если бы купил её на свои личные сбережения. Однако в некоторых случаях ему необходимо будет получить разрешение банка на совершение определённых операций. Например, если вы хотите продать или подарить жилье. Есть несколько вариантов, как это сделать.

Если вы уверены, что покупатель подходит под критерии банка о надёжном заёмщике, то просто получите согласие финансовой организации. Компания проверит потенциального владельца и составит трехстороннее соглашение, по которому недвижимость вместе с остатком долга перейдёт в собственность другого владельца. Но если вы намереваетесь продать квартиру официально неработающему пенсионеру, то такую сделку банку вам не одобрит. Поэтому можно воспользоваться второй схемой. Можно договориться с покупателем, чтобы он перечислил остаток долга прямо в банк, а после снятия обременения, отдал вам оставшуюся часть денег. В этом случае, вам опять же придётся получить согласие организации.

Что касается дарения, то вместе с подарком новый собственник получит и остаток долга в виде бонуса. Согласие банка в этом случае также необходимо. Получить его вполне реально, если потенциальный владелец соответствует понятию надёжный заёмщик.

Иногда банки выдвигают ряд дополнительных условий, поэтому внимательно читайте кредитный договор, прежде чем предпринять какие-либо действия. Например, согласно Жилищному кодексу, вы имеете право сдавать в наем квартиру, находящуюся в залоге. Но в вашем контракте с финансовой организацией может содержаться пункт, обязующий вас получить согласие у банка. А вот делать ремонт или регистрировать своих родных в ипотечной недвижимости вы имеете право, не спрашивая разрешения у финансовой организации.

Дела финансовые

Теперь давайте поговорим о законных способах уменьшить размер ипотечного долга. Есть ряд льгот, которые помогут вам быстрее выплатить займ. Во-первых, государственная программа поддержки семей с детьми. Если у вас родился второй ребёнок, вы имеете право снизить процентную ставку до 6% годовых. Причём с этого года льготный период будет действовать в течение всего срока кредита, а не только 3 года, как раньше. Воспользоваться преференцией могут семьи с двумя и более детьми или те, в которых есть ребёнок-инвалид. Правда, эта программа действует только для покупки новостроек. Об условиях получения льготы, вы можете подробнее прочитать здесь.

Семьям, у которых появился третий или последующий ребёнок, государство выделяет 450 тысяч рублей для погашения ипотеки. Данная программа действует с 1 января 2019 года по 31 декабря 2020 года. То есть вы можете воспользоваться льготой, если прибавление произошло в этот период. Использовать эти деньги можно для выплаты кредита на покупку жилья как в новостройках, так и во вторичной недвижимости. Также не стоит забывать и о материнском капитале, который можно использовать в качестве первоначального взноса или погасить им часть жилищного займа.

Для тех, кто не планирует становиться многодетными родителями, также существует несколько вариантов уменьшить ипотечное бремя. Это налоговый вычет за квартиру и проценты по ипотеки. Если вы официально трудоустроены и платите налог на доходы, то имеете право на эту льготу.

Пишем завещание

И ещё одно значимое право, которым стоит воспользоваться, когда речь идёт об ипотеке. Квартиру, находящуюся в залоге, можно завещать. Конечно, если на момент вступления в наследство жилищный займ будет погашен не полностью, остаток долга перейдёт к новому владельцу вместе с имуществом. Впрочем, от жилья можно и отказаться, просто не заявляя на него свои права. Зато наличие завещания значительно упрощает процесс раздела имущества и прав на него.

Ставить в известность банк о своём решении вы не обязаны. Даже если в условиях ипотечного договора прописаны какие-либо ограничения, касающиеся завещания, они не имеют юридической силы.