Как вас обманывают собственники, арендаторы и посредники. Часть 2

Проблемы, с которыми сталкиваются и арендаторы, и собственники

1. Много фейковой рекламы

Многие посредники закидывют наживку — дают объявления красивых дешевых квартир. Как правило, клиент плохо ориентируется в ценообразовании на рынке и клюёт на это. Звонит. Посредник ему отвечает: “Ой, квартиру только что сняли”. И предлагает ему найти альтернативу. Когда клиент понимает, что альтернативы нет, время он уже потерял. И доверие к посредникам.

Это такой способ получить клиента. Часто время на поиск ограничено и клиент доходит с посредником до конца. И потому что любой замучается фильтровать сотни фейков.

Такие посредники называют это “рекламой”. Мы называем это обманом.

Вот пример переписки с посредником, который публикует фейки.

Мы повторимся, что квартир на Печерске в новостроях с хорошим ремонтом за 9 000 грн не бывает. За такую цену на Печерске редко можно найти однушку с советским ремонтом.

Поможет ли здесь посредник?

Да. Например, мы десятками в день отсеиваем фейки. Мы работаем с этим каждый день и фильтруем их быстрее, чем человек, который периодически ищет квартиру.

Мы не рекомендуем работать с посредником, если вы нашли его по фейковой рекламе. Потому что хороший специалист не станет привлекать клиентов обманом.

2 проблема. Завышенные требования арендатора к квартире

Например, мы часто сталкиваемся с таким запросом:

• Центр
• Ремонт в скандинавском стиле
• Желательно новый дом
• Отдельная спальня
• Бюджет 15 000 грн

Как правило, цена такой квартиры в центре начинается от 800$. Под запрос же можно найти варианты на левом берегу Киева или на окраине правого.

Еще один частый запрос — квартира в центре до 10 000 грн.  

Такое жильё попадается редко. И, скорее всего, оно с плохим ремонтом и вредной соседкой. Цена аренды в центре стартует от 10 000 грн.

Поможет ли здесь посредник?

Нет. Охотиться на редкость посредники не могут. Потому что комиссия не окупает затраченного времени.

Также по таким квартирам у собственников 20-30 звонков в день. Они часто не запоминают с кем о чем договариваются. Это похоже на лотерею. Поэтому мы не сможем гарантировать даже просмотр.

Мы в такой ситуации предлагаем менять или бюджет, или локацию. Если клиенту это не подходит, мы подсказываем как он может найти такое жильё сам.

3 проблема. Завышенная оценка квартиры собственником

Чаще всего владельцы квартир не знают как формируется цена на рынке аренды. Например, в продаже можно вызвать официального оценщика. В аренде же ничего такого нет. Поэтому мало квартир в хорошем соотношении цены-качества.

Иногда владельцы привязываются к ценам десятилетней давности, когда они покупали квартиру. Тогда, например, однушка 40 м² на Б.Васильковской стоила ~150 000$. А цена аренды была 1 000$. Хотя сейчас такая квартира со старым ремонтом стоит ~500$.

Ещё завышенная оценка встречается в другом виде: когда собственник не рассматривает отношения с клиентом как взаимовыгодные.

Например, недавно мы подобрали квартиру для иностранца. Заявленная цена — 1 000$. Сошлись на 800$. Собственник настаивал на своей форме договора. В нем он прописал только наличный расчет в валюте, много штрафов и мелких оснований для разорвания договора. На прямой вопрос согласился ли бы он сам на такие условия, человек ответил: “Нет, но это моя квартира и я решаю”. В итоге, мы таки добились взаимовыгодных условий в договоре.

Еще был случай. Клиент — иностранец, работает по контракту. Смотрели квартиру в новострое на бульваре Леси Украинки за 900$. И на просмотре собственница сказала, что вывезет кое-какую мебель и шторы. А привезет что-то дешевле. Чтобы арендатор ничего не испортил.

Поможет ли здесь посредник?

Да, опытный посредник может оценить рыночную стоимость квартиры. Также он следит за тем, чтобы сотрудничество оставалось взаимовыгодным.

Как оцениваем мы:

• Локация — район и близость к метро. Чаще всего ищут центр. На левом берегу популярны Осокорки и Позняки. В любом месте есть свои минимальные ставки. Например, те, кто сдают квартиру на Печерске ниже 10 000 грн — продешевили.
• Ремонт и наполнение оценивают относительно локации.  Например, квартира с евроремонтом 10-летней давности на Печерске будет стоить 10-12 000 грн. Такая же на Позняках — 7-8 000 грн.   
• Год постройки дома. От него зависит максимальная цена аренды. Например, в панельке сдать квартиру дороже 15 000 грн мало шансов. Потому что люди с бюджетом ~20 000 грн выбирают новострой. Мы не говорим про царские дома и сталинки. Это специфический запрос и ценообразование там отличается. Мы напишем о них отдельную статью.
• Площадь и планировка.
• Уникальное торговое предложение. Например, своё паркоместо во дворе в центре увеличит цену аренды на 2-3 000 грн.
• Дальше мы сравниваем вводные с квартирами на рынке в этой локации и спросом. После выводим максимальную цену аренды.

Часто мы можем подсказать собственникам как увеличить цену. Например, иногда нужно просто добавить бойлер и кондиционер, чтобы сдать квартиру на 2-3 000 грн дороже. А через ~3 месяца вложения уже будут приносить доход.

Кстати, оценку мы делаем бесплатно.

4 проблема. Спрос превышает предложение

В интернете часто пишут, что в Киеве на рынке аренды предложение превышает спрос. По нашему мнению, это правда только отчасти. И вот почему.

Хороших квартир в каждом бюджете единицы. Хорошие — те, в которых люди хотят жить, а не берут из-за отсутствия выбора. Мы часто приезжаем на просмотр вторыми в очереди и даже не заходим в квартиру — её тут же арендуют первые.

Мы собираем свои данные по мере работы. Это помогает нам работать эффективнее. Они говорят о том, что спрос превышает предложение в разы.

Например, запрос — нужна квартира до 15 000 грн. На рынке сейчас есть 20 квартир в этом бюджете. Из них ~14 не соответствуют цене ремонтом, наполнением или локацией. Остаётся 6 квартир — вот и весь наш выбор по Киеву. А ведь квартиры в этом бюджете ищут чаще всего. Спрос такой, что клиентам приходится принимать решения впопыхах прямо на просмотре.

Количество изначальных вариантов бывает больше или меньше. Но из нашего опыта, во всех случаях отсеивается +-70% — неликвид, который люди не хотят снимать.

Поможет ли здесь посредник?

Да. Рынок аренды быстрый: что-то исчезает и появляется каждый день. От момента подачи объявления и до подписания договора проходит +-5 дней.

Поэтому мы постоянно мониторим интернет. Отсеиваем фейки и проверяем новые объекты. Потому знаем лучшие квартиры Киева на момент обращения, в разных бюджетах.

5 проблема. Цена аренды: ожидание vs реальность

В интернете часто упоминают среднюю цену на квартиры. Например, средняя цена за 1к квартиру в Киеве в марте 2019 была 6 653,19 грн*. Значит, за 7 000 грн можно без труда найти однушку. А если постараться, то можно найти за 5 000 грн. Так ведь? Нет, по факту эта средняя — самая низкая цена аренды на окраине.

Эта средняя — данные госслужбы статистики. На них опираются многие интернет-издания. Так почему статистика далека от реальности? Мы позвонили и узнали откуда они берут вводные для расчётов: госслужба берет данные в крупных агентствах недвижимости и на их основе делает расчёт.

Из опыта мы знаем, что в таких базах тысячи квартир. Из-за этого за их актуальностью плохо следят, цены редко проверяют и обновляют. А на конечную цифру влияют все объекты, которые там есть.

Конечно, можно найти по Киеву несколько квартир за 4-5 000 грн на окраинах. Как правило, их сдают пенсионеры, а арендаторы живут там уже годами. Такие истории — исключения.

*инфа из:

ukrstat.gov.ua

235 30 11

(отдел потребительских цен)

Поможет ли здесь посредник?

Нет. Ценовую политику рынка формируют много факторов: соотношение спроса и предложения, платежеспособность населения, экономическое благосостояние, политическое состояние и так далее. Ни посредники, ни агентства не могут влиять на ценообразование.

Но провести переговоры, поторговаться и добиться взаимовыгодных условий мы в силах :)

6 проблема. Неадекватные посредники

Каждый, кто несколько раз искал или сдавал квартиру в Киеве, сталкивался с неадекватным посредником. Чаще всего это выглядит вот так:

• Посредник пренебрегает заявками в низких бюджетах, общается надменно, молча забивает на клиентов и этим тратит их время зря. Или неумелым ведением переговоров сам портит отношения между арендатором и владельцем. Это —  обычный непрофессионализм, есть почти в любой профессии.
• Принимает решения за клиента. Это часто встречается, когда посредник работает от владельца.

Например, недавно мы с клиентом смотрели квартиру с посредником. Непонятно почему посредник вела себя грубо и неприятно. Но клиенту очень понравилась квартира и через два часа мы согласились. Посредник сказала, что ещё одному клиенту понравилась квартира. Мы предложили на 100 $ больше и готовы были побороться. Но она все равно отказалась назначить встречу с собственником. Мы уверены, что наше предложение ему посредник никогда не передавала.

Часто посредники вместо решения проблем клиента, создают им новые проблемы.

Почему это происходит?

1. Из-за низкого порога вхождения в профессию. Любой человек может завтра прийти работать в агентство и послезавтра представиться посредником.

В Украине официально не существует такой профессии. Потому нет контроля со стороны государства, нет подготовки кадров и документов, которые подтвердят, что специалист действительно владеет знаниями и навыками.

Отсюда и толпы неопытных людей, называющих себя брокерами. И мифы о легких деньгах. И тонны негатива к посредникам.  

2. Мало кто сдаёт квартиры официально. Это делает рынок недвижимости небезопасным местом для сделок и для собственников, и для арендаторов. Также это даёт зелёный свет всем тем, кто без оснований называет себя посредником.

Как со всем этим поможет посредник?

Поможет опытный посредник. По нашему мнению, главная задача посредника — минимизировать ваши риски. Специалист знает как защитить обе стороны и сделать их сотрудничество взаимовыгодным.

Как отличить компетентного специалиста от дилетанта?

• Задавайте вопросы — проверяйте знания, ищите подтверждения компетентности. Например, вопрос “каким был рынок аренды 7-10 лет назад” озадачит человека без опыта
• Читайте отзывы в интернете, смотрите профиль в соцсетях, проверяйте номера телефонов
• Смотрите какую рекламу даёт посредник. Если публикует фейки — перед вами плохой специалист
• Если о человеке нет никакой информации в интернете, есть вероятность, что перед вами — мошенник.  

Или работайте с нами :)

Мы общаемся с десятками людей в день — слышим десятки жизненных ситуаций. Проверяем десятки квартир, ходим на десятки просмотров и так далее. Бывают ситуации, когда мы интуитивно понимаем — что-то не так. Проверяем и часто оказываемся правы.

Опыт — наше главное преимущество. И мы счастливы быть полезными людям, с которыми работаем.

Спасибо за внимание

P. S. Задайте вопросы или расскажите нам свою историю на @AlexxRedd. Бесплатно консультируем там же.