Как вас обманывают собственники, арендаторы и посредники. Часть 1
Всем привет, с вами Alex Red. Мы часто сталкиваемся с негативом в сторону посредников. Конечно, любому обидно, когда его работу чернят. И сначала идея была написать чем полезны посредники и почему нужно с нами работать.
Когда статья была почти готова, мы поняли, что всё это не то. Все знают, что задача посредников — экономить ваши нервы, время, деньги и т.д. Только это никак не помогает избежать проблем ни арендаторам, ни собственникам квартир, ни самим посредникам.
Эта статья будет полезна всем, кто сталкивается с долгосрочной арендой квартир. Мы хотим, чтобы после прочтения вам стало проще ориентироваться на рынке недвижимости. Мы расскажем:
Часть 1
- Как собственники обманывают арендаторов и наоборот
Часть 2
- Неочевидные проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы и владельцы квартир
- В каких ситуациях поможет и не поможет посредник избежать проблем, обмана и халатности всех участников рынка недвижимости
Как собственники обманывают арендаторов
1. Внезапно появляется второй собственник
Часто люди не умеют правильно проверять документы на квартиру. Также они не понимают какой пакет документов должен быть у владельца в той или иной ситуации.
Например, арендатор заметил второго человека в доках, спросили кто это. Владелец ответил: “Это мой брат, он знает про аренду”. На этом этапе большинство спокойно отдают оплату за месяц и залог. И въезжают.
Через неделю приходит второй собственник с документами и просто выселяет вас. Ужас в том, что он имеет на это право.
Вы с договором аренды бежите в полицию. Там вам говорят что-то вроде “состав преступления сложно доказать, идите в суд”. Суд может длиться год-полтора. Мало кто может позволить себе судиться. Плюс, непонятно окупятся ли дополнительные расходы.
Как схема мошенников это встречается редко. Но часто происходит по халатности владельца.
Поможет ли здесь посредник?
Да. Мы проверяем все документы и узнаем прежде арендаторов о нескольких собственниках. На переговорах мы настаиваем, чтобы к договору прикрепили разрешение на сдачу от остальных владельцев. Даже если оно будет в виде письменной расписки, это уменьшит риск арендаторов.
Также можно подписать договор сразу с несколькими собственниками.
Если владелец категорически отказывается, мы рекомендуем отказаться от сделки.
2. Часто поднимают плату за аренду
Как правило, это владельцы — манипуляторы. Они вежливо аргументируют такие перемены, давят на жалость, на совесть...Делают всё, чтобы человек поступил как им нужно.
Через полгода такого отношения вы, конечно, съедете. Но из рассказов обманутых мы знаем, что полгода-год арендаторы будут это терпеть. Ведь переезд — хлопотное дело. Особенно если у вас дети ходят в школу рядом с домом.
Поможет ли здесь посредник?
Да. Из-за сложности судебной системы положение арендатора менее защищённое, чем у собственника. Поэтому мы ведём нашего клиента от первого звонка и пока он не купит своё жильё.
Когда дело касается выполнения условий договора, мы используем разные методы, чтобы сохранить сотрудничество взаимовыгодным. Например, в ситуации выше, мы объясним владельцу ценообразование на рынке аренды, незаконность его действий и попробуем остановить вымогательство.
Конечно, мы не звоним клиентам раз в месяц с вопросом “как дела”. Но мы всегда поможем сами или подскажем что делать в нестандартной ситуации.
3. Человек снимает квартиру посуточно, выдаёт себя за владельца и сдаёт в долгосрочную аренду
Мы детально писали об этом в статье “Как избежать мошенников на рынке недвижимости”. Как жулики выдают себя за посредников и обманывают людей — тоже там. Повторять не будем, чтобы не тратить время тех, кто читал.
Поможет ли со всем этим посредник?
Да. Мошенник будет сотрудничать с посредником только если второй — его сообщник.
Мы проверяем документы через реестр недвижимости у нотариуса. Жулики не могут мухлевать на таком уровне. Липовые документы не смогут нас обмануть.
Также у нас есть секретные способы проверки. О них мы говорить не будем, ведь это наше конкурентное преимущество :)
Как арендаторы обманывают собственников квартир
Когда вы — собственник, то кажется, что обман будет очевиден. Как ещё можно обмануть, кроме как въехать и не платить? Ещё и так, что вы год-два не заметите происходящего?
1. Делают из квартиры бордель
Снимают квартиру от 2 комнат, больше всего любят центр. Цена аренды может быть любая.
Быстро сориентироваться сложно, потому что арендаторы ведут себя нормально. Застать врасплох почти невозможно. А по договору вы можете зайти без предупреждения только если случился потоп или пожар.
Часто собственники узнают обо всем после звонка полиции. Потому что на бордели устраивают облавы. Конечно, никто не заботится об имуществе: выбивают двери, портят мебель.
Правда, в этом случае вас вряд ли будет заботить мебель. Скорее всего, ваше имущество арестуют. Вас же несколько раз допросят и вызовут в суд. Придётся доказывать, что вы — не соучастник. Ведь любой будет утверждать, что просто сдал квартиру и не знал про бордель.
2. Сдают в субаренду
Такое встречается часто. Как это делают:
- снимают квартиру от 2 комнат
- фотошопят право собственности
- сдают койко-места, например, 6-ым клиентам
У таких мошенников, как правило, прописка из села в +-600 км от Киева. Вы вряд ли захотите ездить так далеко в суд, чтобы наказать их по закону. Поэтому риски у них маленькие, а выгода большая.
Вычислить такой обман сложно, потому что вы не можете спонтанно наведаться. И вряд ли будете что-то подозревать, ведь при встрече все ведут себя нормально.
Мошенники исчезнут как только квартира потеряет товарный вид. Скорее всего, задержат оплату за месяц-два. Владелец потеряет деньги, ремонт и хорошую репутацию квартиры.
3. Проявляют халатность
У нас был случай пару лет назад. Поселили иностранца в квартиру за 3 500 $/мес. Он прожил полгода и однажды просто исчез. В квартире оставил долг по коммуналке, прокурил мебель и сломал диван. Бардак был жуткий. Косметический ремонт и замена дивана стоили владельцу 9 000 $.
Как правило, о выезде предупреждают, составляют акт приема-передачи и арендатор компенсирует испорченное имущество. Но если вы сдаёте квартиру неофициально, никто не застрахует вас от халатности людей.
4. Выносят из квартиры всё
Чаще всего стоимость техники и мебели превышает залог и цену аренды. Конечно, быстрая нажива привлекает воров.
Это случается редко. Хотя ещё лет 5 назад мы слушали такие рассказы чаще. Исключение — в квартирах посуточной аренды вопрос всё ещё острый.
Мы не будем детально расписывать схемы краж, иначе будет статья в статье. Но если вам эта инфа может пригодиться — напишите нам в личку, мы расскажем.
Поможет ли со всем этим посредник?
Да. Мошенники редко сотрудничают с посредниками по двум причинам:
- Чем меньше людей знают о сделке, тем выгоднее положение мошенника. Например, в случае с борделем или ограблением — арендаторам не нужен лишний человек, который выступит против них в суде. То, что посредник — незаинтересованный свидетель, делает его весомым для суда и нежелательным для обманщика.
- Посредники лучше собственников подкованы юридически и знают какие документы проверить и доп соглашения подписать, чтобы минимизировать риски владельцев.
Спасибо за внимание!
О проблемах, с которыми сталкиваются арендаторы и собственники, как их избежать и как отличить компетентного посредника от дилетанта — читайте во второй части статьи.